Làm sao để ‘dứt điểm’ tình trạng đấu giá đất cao rồi bỏ cọc?

Đấu giá đất rồi bỏ cọc diễn ra tại nhiều địa phương

Hồi cuối tháng 4, UBND thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) đã ra quyết định hủy bỏ kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với ba lô đất ở địa phương này do nhà đầu tư chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư chấp nhận mất tiền cọc đặt trước đó.

Tại Quảng Trị, báo địa phương thông tin thời gian gần đây địa phương xuất hiện tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhiều nơi như phường Đông Thanh, TP Đông Hà, huyện Cam Lộ,…

Theo lãnh đạo UBND huyện Cam Lộ, giá trúng các lô đất đều vượt giá sàn rất cao, phần nào làm xảy ra tình trạng sốt đất ở khu vực lân cận. Đơn cử như một lô đất 450 m2 ở khu vực miền núi Quảng Trị có giá khởi điểm 250 triệu đồng thì giá trúng gấp 4 lần.

Hay như tại Bắc Giang, Phó Giám đốc Sở Tư pháp Lê Anh Tuấn thông tin trong hai năm 2020-2021, địa phương có hơn 1.470 lô đất bị bỏ cọc. Trong đó, chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm tại các lô đất đều rất cao.

Tình trạng này cũng đã diễn ra tại Hà Nội, cụ thể, sau hơn 90 ngày có kết quả trúng đấu giá 4 lô đất khu X4 (phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy), cơ quan chức năng phải làm thủ tục để ra quyết định huỷ quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá do chủ đầu tư bỏ cọc.

25 lô đất có tổng diện tích gần 1.457m2, mỗi lô đất từ 38,1 – 84,8m2 có giá khởi điểm từ 104,7 – 182,3 triệu đồng/m2. Sau khi phiên đấu giá kết thúc, kết quả trúng đấu giá các lô đất cao gấp 2-2,6 lần mức giá khởi điểm.

Cụ thể, giá trúng thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2 của lô E23, nằm ở mặt ngách rộng 5m, có diện tích 59,9 m2, mức giá khởi điểm là 104,7 triệu đồng/m2. Giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2 của lô B12 diện tích 44,5 m2, ở vị trí lô góc của phố Dương Khuê. Lô đấu giá này có giá khởi điểm cao nhất là 182,3 triệu đồng/m2.

Tại Thanh Hóa, UBND huyện Thọ Xuân cũng phải ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá 46 lô đất ở xã Xuân Sinh, do những người trúng đấu giá không nộp tiền, bỏ cọc.

Làm sao để chấm dứt tình trạng này?

Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, nhiều trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm. Mức giá này được dùng làm thông tin tham chiếu, xác định giá đất đã tạo ra một mặt bằng giá mới (thậm chí cao hơn nhiều) cho khu vực lân cận địa điểm đấu giá.

Đáng chú ý, hiện tượng hét giá cao gấp nhiều lần giá thị trường rồi bỏ cọc, tạo giá ảo hòng thao túng thị trường, thu lợi bất chính đang có chiều hướng gia tăng với phạm vi ngày càng rộng và mang tính tổ chức.

Đánh giá về thực trạng này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, cho rằng việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất với mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư, kéo theo sự tăng giá của các sản phẩm nhà ở, bất động sản đã hoặc đang chào bán lân cận địa điểm đấu giá.

Ngoài ra, mặt bằng giá đất tăng quá cao sẽ khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh hiệu quả, dẫn đến không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm, hạn chế nguồn cung trong tương lai.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hà Nội và một số địa phương đang rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung đất nền, tạo ra rào cản rất lớn trong việc phê duyệt để lựa chọn nhà đầu tư, tổ chức thực hiện dự án phát triển tại các vùng. Do không phê duyệt được các dự án chính thống, không có nguồn thu nên các địa phương tiến hành đấu giá đất để cung cấp nguồn cung cho thị trường.

“Tuy nhiên, các nhà đầu tư tham gia đấu giá đất giống như tham gia một cuộc chơi may rủi. Nếu trúng được giá rẻ hơn so với thị trường thì khả năng thanh khoản lớn và có lãi. Ngược lại, nếu nhà đầu tư ôm giá cao thì buộc bán giá cao và việc này rất khó để có người mua nên đường cùng là phải bỏ cọc”, ông Đính cho biết.

Do vậy, ông Đính cho rằng khi nhà đầu tư tham gia vào thị trường đất đấu giá cần thẩm định, so sánh giá với các địa điểm tương đồng, nhằm tránh bị cuốn theo dòng thổi giá để rồi phải bỏ của chạy lấy người.

“Nhiều nhà đầu tư ôm khi giá đất đang sốt và cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết rằng thị trường đang ảo, đang bong bóng. Tình huống nhà đầu tư phải bỏ cọc đã xảy ra rất nhiều ở các địa phương như Thái Nguyên, Thanh Hóa, Bắc Giang ở thời điểm sốt đất đầu năm 2021”, ông Đính dẫn chứng.