Giao dịch bất động sản qua sàn: Vướng mắc cũ có thể quay trở lại

Sau một thời gian bị bãi bỏ, đến nay Bộ Xây dựng lại muốn tiếp tục đưa đề xuất kinh doanh bất động sản phải qua sàn vào trong Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi).

Cụ thể, trong dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) tại điều 60 có quy định "các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới”. Có 2 phương án được đưa ra.

Trong đó, phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất các bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nêu góp ý về dự thảo Luật Bất động sản (sửa đổi), Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho biết, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Bãi bỏ quy định này “nhằm phù hợp với bối cảnh “trầm lắng” của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng Luật 2014.

Theo VCCI, các doanh nghiệp cho rằng, việc yêu cầu các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể sẽ khiến những vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm về thủ tục cho các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch về bất động sản trên thị trường.

Mặc dù các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp Nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, tuy nhiên quy định này đã từng bị đặt vấn đề về tính khả thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng.

Do đó, VCCI đề nghị ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định việc giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo ra cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cũng tại bản góp ý này, VCCI nêu quan điểm không nên coi kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, vì chưa phù hợp. Các văn bản liên quan đến thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã có quy định ràng buộc điều kiện cho chủ đầu tư áp dụng cho mỗi một dự án đầu tư - để đảm bảo tìm kiếm chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Còn các điều kiện để các doanh nghiệp gia nhập thị trường trong ngành nghề này, hay xem đây là một ngành nghề kinh doanh có điều kiện cần phải cân nhắc, xem xét lại.

Trước đó, đưa ra góp ý liên quan đến nội dung này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư dự án phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Ông Châu cho rằng, Điều 14 dự thảo đề cương dự kiến “Bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” là một bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và cũng không sát với thực tiễn. Có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch bất động sản; vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

“Nếu quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch thì sàn giao dịch từ vai trò chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường do sàn giao dịch được trao cho các quyền và lợi thế có tính đặc quyền, đặc lợi”, Chủ tịch HoREA nhận định.

Mặt khác, Chủ tịch HoREA đánh giá quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch bất động sản là không hợp lý, bởi lẽ sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoặc đầu tư xây dựng các công trình trong dự án nhưng lại được đặc quyền bán sản phẩm của dự án. Hơn nữa, sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nên hai bên phải bình đẳng với nhau.

Bên cạnh đó, quy định giao dịch quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải thông qua sàn giao dịch không hợp lý vì dẫn đến việc sàn giao dịch được đặc lợi khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn).

Trong khi đó, tổng giá trị giao dịch của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng mỗi năm thì ước tính mức phí dịch vụ môi giới có thể lên đến hàng nghìn tỷ đồng.