Giờ là “thời điểm vàng” để đầu tư bất động sản?

Chờ Luật mới “ngấm” vào thị trường

Có thể thấy, nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các bộ, ngành đã đạt được kết quả đáng ghi nhận, thị trường bất động sản (BĐS) có sự chuyển biến tích cực theo thời gian.

Cụ thể, so với giai đoạn trước đây, nguồn cung và lượng giao dịch phân khúc BĐS nhà ở năm 2023 vẫn còn “khiêm tốn”, chỉ bằng lần lượt 32% và 17% năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường đang dần được cải thiện với tổng giao dịch qua các quý đạt lần lượt 2.700; 3.700; 5.778 và 5.710 sản phẩm.

Quá trình phục hồi kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông. Thị trường BĐS buộc phải tiếp tục duy trì “trạng thái chờ”. Đặc biệt là chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý - chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp BĐS.

Những nút thắt về pháp lý đang từng bước được tháo gỡ khi hàng loạt các chính sách và Luật đã được thông qua nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản.

Trong đó, mới đây nhất vào ngày 18/1/2024, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai sửa đổi. Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

VARS cũng kỳ vọng, Chính phủ sẽ sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai sửa đổi, để đảm bảo tính đồng bộ trong quá trình triển khai và có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Không chỉ có Luật Đất đai sửa đổi, trước đó vào ngày 27/11 và 28/11/2023, Quốc hội cũng lần lượt thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

Trong đó, nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Nhà ở sửa đổi đã tháo gỡ những “nút thắt” về nhà ở xã hội như nới lỏng điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội; thêm ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội...Đồng thời, việc giảm tải các thủ tục pháp lý, thay đổi từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm” sẽ tạo sự thông thoáng cho DN, góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, tăng nguồn cung nhà ở và sớm đưa sản phẩm nhà ở đến với người tiêu dùng, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí tuân thủ pháp luật cho DN.

Còn Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi hứa hẹn sẽ mang đến sự minh bạch, an toàn, tạo nên một thị trường rõ ràng và lành mạnh. Trong đó, đáng chú ý là quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (Điều 61) quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định và phải đáp ứng loạt điều kiện.

Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và mới nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá sẽ tác động trực tiếp tới việc phát triển của thị trường bất động sản. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ có cơ hội được rút ngắn. Thị trường sẽ sớm bước sang giai đoạn bình thường mới.

Tuy nhiên, những Luật này đến tháng 1/2025 mới có hiệu lực, đồng nghĩa với việc một số vướng mắc pháp lý vẫn còn kéo dài. Mà pháp lý lại là vấn đề có tác động lớn nhất tới việc phát triển các dự án bất động sản, trong đó bao gồm chính sách về tín dụng, lãi suất vay ngân hàng, trái phiếu…

Đã nên mua bất động sản thời điểm này?

Khi các Luật mới được thông qua nhưng vẫn cần thời gian để chính thức đi vào thực tiễn thì câu hỏi được đặt ra là có nên mua bất động sản thời điểm này hay không hay đợi đến khi các Luật này chính thức có hiệu lực?

Theo đánh giá của các chuyên gia, lúc này là thời điểm “vàng” để đầu tư bất động sản, song các chuyên gia lưu ý, cần lựa chọn phân khúc và cũng cần tính toán thêm một số yếu tố khác mới có thể mang lại khả năng sinh lời.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản đánh dấu cho sự kết thúc của chu kỳ trước và bắt đầu một chu kỳ mới. Có thể gọi thời điểm này là “đáy” và đang bước dần lên một thời kỳ mới. Khi đã xác định được “đáy” của thị trường bất động sản, những nhà đầu tư có sẵn tiền nên mua vào.

Tuy nhiên, theo ông Quê cũng lưu ý, thị trường hiện chia thành 3 dạng nhà đầu tư. Với những nhà đầu tư có tiền 100% thì thời điểm này nên mua bất động sản. Song, với những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn thì thời điểm này không phù hợp đầu tư bởi thanh khoản vẫn kém, ít nhất trong một năm tới.

Riêng đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho rằng chưa nên mua vì để có thể lãi sẽ mất thời gian rất dài. Hay với chung cư, thời điểm này mua để cho thuê thì giá đã ở mức cao quá, thời gian thu hồi vốn khoảng trên dưới 25 năm. Còn mua chung cư để “lướt” lại không phù hợp.

Đặc biệt, ông Quê cũng lưu ý, khi đầu tư đón đầu giai đoạn này, lãnh đạo Tập đoàn G6 lưu ý, nhà đầu tư cần chú ý đến vấn đề quy hoạch. Vì vậy, chỉ nên mua bất động sản ở những nơi đã ổn định quy hoạch hoặc đón đầu quy hoạch nếu thực sự nắm được thông tin.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam nhận định, Luật Đất đai 2024 đã bỏ “khung giá đất” và quy định “bảng giá đất” được xây dựng hằng năm tiệm cận giá đất thị trường.

Động thái này sẽ khiến giá bất động sản ở tất cả loại hình từ đất nền, đất nông nghiệp, khu công nghiệp đều có khả năng điều chỉnh tăng vì hiện tại định giá đất thực tế thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Vấn đề này sẽ kéo theo các chi phí liên quan đến đất đai (bao gồm các loại thuế, phí giao dịch chuyển nhượng) có thể tăng lên. Cùng với đó, giá bán bất động sản từ đất nền đến căn hộ chung cư cũng sẽ có sự điều chỉnh theo hướng tăng.

Theo ông Tuấn, sau 1/1/2025, cả 3 luật có hiệu lực, khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào một chu kỳ tăng giá mới. Nhà đầu tư có thể tận dụng thời điểm hiện tại khi thị trường chưa có sự biến động, nhà đất đang gặp khó nên còn khá hấp dẫn để có thể tính chuyện tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá sau này.