Tồn kho của hàng loạt doanh nghiệp phát triển nhà ở lập đỉnh mới

Tồn kho gia tăng

Khảo sát của VietnamFinance cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, nhiều doanh nghiệp phát triển nhà ở đã ghi nhận sự tăng trưởng của hàng tồn kho. Trong đó, các doanh nghiệp có mức tăng mạnh nhất là: DIC Group (tăng 12%), CIC Group (tăng 12%), BV Land (tăng 16%), Vingroup (tăng 20%), EverLand (tăng 34%), Vinhomes (tăng 46%), Văn Phú Invest (tăng 50%), BGI Group (tăng 51%) và đặc biệt là Dịch vụ Hoàng Huy (tăng 40 lần)…

Một số doanh nghiệp khác, dù có mức tăng thấp, nhưng do giá trị hàng tồn kho rất lớn, nên một “cú nhích” về % cũng tương đương hàng nghìn tỷ đồng. Điển hình là Novaland, hàng tồn kho của doanh nghiệp này trong 6 tháng đầu năm 2025 chỉ tăng 2,3% nhưng giá trị tăng thêm tới 3.505 tỷ đồng.

Xét theo giá trị, các doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên ngưỡng 10.000 tỷ đồng gồm: Vingroup (137.089 tỷ đồng), Vinhomes (80.135 tỷ đồng), Khang Điền (23.007 tỷ đồng), Nam Long (17.902 tỷ đồng), Dịch vụ Hoàng Huy (15.356 tỷ đồng), Novaland (15.112 tỷ đồng), Đất Xanh (14.133 tỷ đồng), Phát Đạt (14.106 tỷ đồng).

Ở hàng nghìn tỷ đồng, các doanh nghiệp có mặt gồm: DIC Group (9.180 tỷ đồng), Văn Phú Invest (4.425 tỷ đồng), SJ Group (4.271 tỷ đồng), Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (3.796 tỷ đồng), TTC Land (3.552 tỷ đồng), CIC Group (3.403 tỷ đồng), EverLand (2.050 tỷ đồng), Nam Mê Kông (1.772 tỷ đồng), Hodeco (1.408 tỷ đồng), C.E.O Group (1.374 tỷ đồng)…

Xét về tỷ trọng hàng tồn kho trong cơ cấu tổng tài sản, các doanh nghiệp dẫn đầu là: Khang Điền (73,6%), Dịch vụ Hoàng Huy (72,6%), CIC Group (64%), Nam Long (63,4%), Novaland (62,9%), Nam Mê Kông (58,4%), Phát Đạt (58,2%), SJ Group (53,6%), BGI Group (51%), DIC Group (48,4%), Vinhomes (46%), Đất Xanh (43,2%)…

Thị trường khởi sắc

Sự gia tăng của hàng tồn kho có thể xem là một chỉ dấu tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, bởi điều đó phản ánh sự tăng lên của giá trị xây dựng dự án, đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều hơn số lượng dự án được triển khai (bao gồm xây dựng mới, tái khởi động và đẩy mạnh tiến độ).

Thực tế cũng cho thấy, thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở nói riêng trong 6 tháng đầu năm 2025 đã chứng kiến sự “bùng nổ” đầu tiên về nguồn cung kể từ sau giai đoạn khủng hoảng 2022 – 2024. Các doanh nghiệp lớn như Vingroup, Sun Group, Masterise Group, MIK Group, Sunshine Group… liên tiếp tung ra dự án mới, phần lớn trong số đó đều là những dự án có quy mô rất lớn, từ hàng trăm hecta đến hàng nghìn hecta, với đa dạng loại hình sản phẩm.

Không có nhiều lo ngại về sự gia tăng của hàng tồn kho, ngoại trừ yếu tố thanh khoản không “bùng nổ” tương xứng với nguồn cung, do lực cản về giá và một bộ phận người mua đang thiết lập tâm lý phòng thủ mới.

Dù vậy, với dòng vốn dồi dào từ các khoản tài trợ tín dụng, các doanh nghiệp phát triển nhà ở vẫn đang khá “khoẻ” để triển khai dự án. Mặt khác, bất động sản là một cuộc chơi có tính chu kỳ và năm 2025 mới chỉ là bước đầu của một chu kỳ mới, nên diễn biến hàng tồn kho mang lại nhiều kỳ vọng hơn là lo ngại.

Thực tế cũng cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang bán hàng khá “ổn” với lượng tiền người mua trả trước ngắn hạn tăng trưởng so với đầu năm như: Dịch vụ Hoàng Huy tăng gấp 18 lần, Văn Phú Invest tăng gấp 2 lần, Địa ốc Sài Gòn tăng 63%, EverLand tăng 58%, Đất Xanh tăng 56%, DIC Group tăng 24%... 

Các doanh nghiệp có khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt giá trị lớn gồm: Vinhomes (47.982 tỷ đồng), DIC Group (3.010 tỷ đồng), Nam Long (2.679 tỷ đồng), Đất Xanh (1.675 tỷ đồng), EverLand (1.028 tỷ đồng), SJ Group (684 tỷ đồng), Khang Điền (384 tỷ đồng), An Gia (328 tỷ đồng)…

Tất nhiên, câu chuyện hàng tồn kho không chỉ được xem xét ở góc độ vĩ mô mà còn phải “soi” tới từng doanh nghiệp. Ở góc độ vi mô đó, sẽ có những trường hợp mà sự gia tăng của hàng tồn kho ít nhiều khiến giới quan sát “cau mày” khi tỷ trọng trong tổng tài sản quá lớn, dòng tiền quá xấu và tiến độ bán hàng quá chậm. Nhưng đây chỉ là số ít, phần nhiều doanh nghiệp vẫn đang được dự vào “bữa tiệc” mới của thị trường. Thậm chí có thể nói rằng, trong bối cảnh này, doanh nghiệp nào không có hàng tồn kho đáng kể hay không thể tăng, doanh nghiệp đó còn “cau mày” hơn hết thảy, bởi nhiều khả năng doanh nghiệp đó sẽ “lỡ nhịp”, “trễ tàu” trong chu kỳ mới. 

Luật pháp đang được “viết” lại, những cánh cửa đang được hé rộng hơn, nhưng cuộc chơi cũng thêm phần khốc liệt. Trong thời đại mới, đi không nhanh đồng nghĩa với tụt hậu. Quan sát hàng tồn kho là một cách để thấy chuyển biến của thị trường, triển vọng của doanh nghiệp, thay vì lo lắng mơ hồ.