Góc nhìn đa chiều về tương lai thị trường địa ốc?

Doanh nghiệp bất động sản "học được các bài học đắt giá"

Theo góc nhìn của một vị Tổng giám đốc công ty địa ốc, thị trường BĐS năm 2022 “đầy bất ngờ”. Giá BĐS một số khu vực lập đỉnh mới, vào đầu năm 2022, sản phẩm ra thị trường liên tục phá vỡ các kỷ lục về giá bán. BĐS tại các tỉnh thành cũng sôi động không kém và thu hút được dòng tiền từ các nhà đầu tư.

Đến cuối năm, diễn ra cuộc thanh lọc mạnh mẽ. Bên cạnh các thông tin chưa mấy lạc quan về các doanh nghiệp có rủi ro về tài chính thì các doanh nghiệp BĐS còn lại phải thay đổi cách vận hành, kinh doanh để thích nghi với giai đoạn thị trường có phần trầm lắng do nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp “bỏ cuộc chơi”.

Vị này cho rằng, sau hàng loạt các thông tin kém tích cực, tâm lý của nhà đầu tư trở nên hoang mang, lo ngại dẫn đến sự thay đổi không mấy lạc quan của thị trường BĐS. Tuy nhiên, sau thời gian thanh lọc và ổn định tâm lý, thị trường BĐS sẽ tiếp tục chứng kiến sự phát triển của các doanh nghiệp định hướng phát triển bền vững. Những doanh nghiệp bất động sản uy tín và các sản phẩm thanh khoản cao đã được minh chứng qua thời gian vẫn sẽ tiếp tục nhận được sự đồng hành của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thị trường BĐS trong năm 2023 sẽ tiếp tục chứng kiến sự thanh lọc mạnh mẽ. Những biến động trong giai đoạn hiện tại sẽ thúc đẩy thị trường tạo ra các sản phẩm thật, đáp ứng nhu cầu thực. Đây cũng là cơ hội cho các chủ đầu tư có tiềm lực về tài chính và quỹ đất sạch tiếp tục triển khai các dự án có tính thanh khoản tốt trong khi thị trường đang khan hiếm nguồn cung.

Sau thời gian biến động, các nhà đầu tư sẽ quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, họ sẽ cẩn trọng và khắt khe hơn với các sản phẩm BĐS trong thời gian tới. Các yếu tố về pháp lý, tính minh bạch và uy tín chủ đầu tư sẽ càng trở nên quan trọng khi nhà đầu tư lựa chọn và ra quyết định. Đây cũng là tín hiệu tốt để các doanh nghiệp BĐS nỗ lực hơn nữa trong việc tiếp thu và hoàn thiện sản phẩm của mình.

Trong giai đoạn này, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động “giải cứu” chính mình bằng việc ổn định lại bộ máy, định hướng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị hiếu của thị trường và đặc biệt là chủ động kiểm soát tài chính để có lộ trình kinh doanh phù hợp.

Còn dưới góc độ của một nhà đầu tư BĐS tại Tp.HCM, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, tiêu chí ưu tiên BĐS cho sự an toàn sẽ lên ngôi. Mỗi nhà đầu tư sẽ có mục tiêu ưu tiên khác nhau. Người cần sự an toàn, giữ tài sản chống trượt giá sẽ quan tâm nhiều đến tính ổn định quy hoạch, hạ tầng tiện ích, dân cư và giá tham chiếu của tài sản tương tự trong khu vực. Người quan tâm đến lãi vốn - chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào - sẽ chú trọng đến giá đầu vào rẻ, chấp nhận rủi ro cao hơn người an toàn. Ví dụ, mua đất ở nơi xa, khu vực quy hoạch còn chưa ổn định, mua lướt sóng ngắn hạn,... bên cạnh việc kỳ vọng nhiều vào tiềm năng tăng giá.

Thị trường BĐS đã bước vào giai đoạn thanh lọc. Để thanh khoản tốt thì sản phẩm đó phải có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay. Chẳng hạn như, nhà phố, chung cư có thể ở hay cho thuê ngay, nhà xưởng có thể làm nơi sản xuất kinh doanh hoặc cho thuê, đất đang được khai thác sản xuất kinh doanh nông nghiệp cho hiệu quả tốt, hay nhà cho thuê có thu nhập đều…

Trong vòng ít nhất 3 năm, bắt buộc mọi người phải quay về tập trung vào lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh tạo ra giá trị của cải vật chất cho xã hội để từ đó tạo ra dòng tiền thu nhập. Đầu tư BĐS có giá trị sử dụng thật và bằng chính thu nhập mình tạo ra mới là con đường bền vững.

Chuyên gia nói gì về tương lai thị trường?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện nay có đến khoảng 70% dự án BĐS, đô thị, nhà ở thương mại bị vướng mắc pháp lý.

Quyết định 1435/QĐ-TTg ngày 17-11 của Thủ tướng Chính phủ về việc "Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp" được ban hành rất kịp thời, tác động tích cực ngay tức thì và có tính lan tỏa, giúp cho thị trường BĐS sản phần nào lấy lại "niềm tin" và ổn định một bước tâm lý thị trường, tâm lý khách hàng và nhà đầu tư.

Đồng thời tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp phải nỗ lực "tự cứu mình" để giữ "chữ tín" với khách hàng, đối tác và đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực.

Theo ông Châu, các doanh nghiệp cũng đã "học được các bài học đắt giá, đáng đồng tiền bát gạo" để khắc phục các "sai lệch" trong hoạt động đầu tư kinh doanh mà trước hết là phải luôn luôn thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và không chỉ chạy theo lợi nhuận đơn thuần hoặc chỉ chăm chăm "tối đa hóa lợi nhuận" mà phải bảo đảm nguyên tắc đạt cho được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, lợi ích của Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại theo hướng ngày càng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững.

Hai năm (2022 – 2023) là "thời điểm vàng" để xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS. Đi đôi với tháo gỡ "vướng mắc" về "thủ tục hành chính" thì rất cần sớm khắc phục tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định.

“Do vị trí đặc biệt quan trọng của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, Hiệp hội đề nghị Tổ công tác khẩn trương làm việc với UBND Hà Nội, TP HCM và một số tỉnh trọng điểm cũng như sắp xếp gặp trực tiếp doanh nghiệp để nghe trình bày các vướng mắc, khó khăn cụ thể” ông Châu bày tỏ.

Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS, thị trường sẽ phục hồi và phát triển ổn định lại vào 2025. Khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là nguồn tiền, về vốn. Theo đó, thứ nhất phải giải quyết được câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Đối với doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, hoặc một số doanh nghiệp có tài sản đảm bảo, có thể chúng ta vào hỗ trợ xử lý, nhằm đảm bảo quyền lợi cho cả người mua trái phiếu, đồng thời ổn định thị trường.

Thứ hai về mặt ngân hàng, hiện mở room tín dụng cũng khó, nếu có mở thì cũng khó rót tiền tới doanh nghiệp bất động sản, bởi doanh nghiệp bất động sản không thuộc đối tượng ưu tiên. Bản thân các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh sản xuất khác hiện đang gặp nhiều khó khăn về vốn.

Thứ ba về mặt lãi suất cho vay. Tôi nghĩ lãi suất là chính sách chung của Chính phủ, làm sao kéo lãi suất cho vay về khoảng 12% là hợp lý, hiện nay lãi suất ở một số ngân hàng lên tới 16% thì khó làm được gì.

Về mặt pháp lý, nên đưa ra những chính sách giải quyết liên quan tới đất công. Cụ thể cần đơn giản hóa thủ tục về cấp phép xây dựng đối với các dự án.

Theo ông Quang, năm 2022 là năm cột dấu “lịch sử” của BĐS khi BĐS đạt đỉnh (quý 2/2022) và cuối năm rơi vào khủng hoảng. Năm 2023, thị trường BĐS vẫn tiếp tục xấu, nhưng có hi vọng vào quý 2 và 3/2023. Thị trường sẽ phục hồi và phát triển ổn định lại vào 2025.

Việc thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ để đánh giá, hỗ trợ giải quyết khó khăn cho thị trường là hành động kịp thời, đúng lúc. Vì hiện nay bất động sản nói chung không có lối thoát về mặt giao dịch, room tín dụng, nguồn vốn rất khó khăn. Cần có sự hỗ trợ của tất cả các ngành chứ không riêng lĩnh vực nào đó, không riêng Bộ Xây dựng tháo gỡ về mặt pháp lý, hay không riêng ngân hàng hỗ trợ về mặt tài chính, mà rất cần sự vào cuộc của nhiều bộ ban ngành hỗ trợ cho thị trường bất động sản đi lên một cách lành mạnh, minh bạch hơn.