Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đang được giải ngân ra sao?

Hàng trăm người dân xếp hàng từ 4 giờ sáng chờ một hồ sơ mua nhà ở xã hội tại Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside.

Chưa giải ngân do các dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư

Cụ thể, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tỉnh Bình Định có 6 dự án đề xuất, với tổng vốn đầu tư khoảng 5.344,9 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn khoảng 1.832 tỷ đồng; tỉnh Phú Thọ có 3 dự án, với tổng vốn đầu tư khoảng 818 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn 441 tỷ đồng; TP Đà Nẵng có 3 dự án, với tổng vốn đầu tư 2.046 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn 545,6 tỷ đồng; tỉnh Trà Vinh có 2 dự án, với tổng vốn đầu tư 1.492 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn 420 tỷ đồng; tỉnh Bắc Giang có 2 dự án, với tổng vốn đầu tư 6.164 tỷ đồng, nhu cầu vay vốn 4.527,6 tỷ đồng.

Giai đoạn 2021 - 2025, Bộ Xây dựng dự kiến hoàn thành 41 dự án NOXH ở khu vực đô thị, với quy mô xây dựng 19.516 căn nhà. Các địa phương đang tiếp tục triển khai 294 dự án NOXH, quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn nhà. Các dự án tập trung vào hai chương trình lớn là phát triển nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp và phát triển NOXH cho người thu nhập thấp tại khu đô thị.

Trước đó, tại Tọa đàm Tháo gỡ điểm nghẽn NOXH do Bộ Xây dựng tổ chức, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến tháng 6/2023, mới có 2 địa phương gửi danh mục dự án vay ưu đãi từ gói 120.000 tỷ đồng là Trà Vinh, Bắc Giang. Ngay sau khi nhận được danh mục dự án, Ngân hàng Nhà nước đã chuyển cho các ngân hàng thương mại để làm thủ tục cho vay, quy trình cho vay của gói tín dụng này như vay thương mại thông thường.

Theo rà soát của Bộ Xây dựng, do các dự án đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư. Có 100 dự án NOXH, nhà ở công nhân đã được cấp phép đầu tư xây dựng, nhưng các địa phương chưa công bố công khai danh mục dự án, nên các ngân hàng chưa thể cho vay vốn.

Cần giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải ngân

Theo khảo sát mới đây của Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV, thuộc Hội đồng Tư vấn Cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ), 57% người lao động tham gia khảo sát muốn mua nhà, trong đó tỷ lệ người lao động muốn mua NOXH và mua nhà không thuộc diện “NOXH” gần như tương đương nhau, tương ứng là 28% so với 29%.

Nhu cầu về “NOXH” theo đó, cao gấp hơn 1,5 lần so với tỷ lệ người lao động đang ở NOXH (18%). Điều này cho thấy chủ trương phát triển 1 triệu NOXH mà Chính phủ đang chỉ đạo trọng tâm là chủ trương được xã hội nói chung và người lao động hết sức đón nhận.

Tuy nhiên, đại diện Ban IV cho biết, còn nhiều khó khăn khi mua NOXH và “điều kiện để được mua NOXH” hiện là rào cản lớn nhất với 39% người lao động tham gia khảo sát có cùng nhận định này. Ba khó khăn lớn khác ở góc nhìn của người lao động là: Thiếu tài chính sẵn có cho khoản đóng góp ban đầu (33%); khó cạnh tranh suất mua (32%); hồ sơ giấy tờ chứng minh phức tạp (27%).

3 kiến nghị được Ban IV gửi lên Thủ tướng Chính phủ:

Thứ nhất, nghiên cứu điều chỉnh tên chương trình/đề án “"Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" thành “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở cho người lao động thuộc diện thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” đi đôi với việc giảm mạnh lãi suất cho vay và áp dụng cho tất cả đối tượng người lao động mua nhà ở trong chương trình.

Thay vì như hiện nay, chỉ có người thuộc diện “đối tượng chính sách xã hội” mới được tiếp cận vay với lãi suất thấp tại các Ngân hàng Chính sách xã hội (NHCSXH), còn đối tượng công nhân khu công nghiệp muốn mua nhà ở xã hội hầu hết phải vay với lãi suất thông thường của ngân hàng thương mại và đây là bài toán rất thách thức với số đông người lao động vì số tiền trả lãi, trả gốc hàng tháng thậm chí vượt quá 50% thu nhập của công nhân.

Thứ hai, xem xét cải thiện quy trình, hồ sơ, điều kiện cho vay mua nhà ở xã hội (nhà ở cho người lao động) vì đây là những rào cản rất lớn đang được phản ánh thông qua cuộc khảo sát.

Theo khoản 5 Điều 13 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định “Khách hàng là hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ NHCSXH phải thực hiện việc gửi tiết kiệm tại NHCSXH hàng tháng, với thời gian tối thiểu 12 tháng và mức gửi theo quy định của bên cho vay.”

Quy định này tạo ra một trong các điều kiện vay mua nhà ở xã hội tại các NHCSXH là đối tượng vay “Phải thực hiện gửi tiền tiết kiệm hàng tháng tại NHCSXH với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng với NHCSXH, mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ gốc bình quân tháng của người vay vốn”.

Trong khi phần lớn người lao động “Thiếu tài chính sẵn có cho khoản đóng góp ban đầu” (thông thường là 20% - 30% giá trị hợp đồng mua nhà) thì việc đặt ra yêu cầu như trên càng làm giảm mạnh cơ hội mua nhà của họ. Hoặc các yêu cầu về hồ sơ, giấy tờ chứng minh “thuộc diện đối tượng cho vay” hay chứng minh về thực trạng nhà ở, điều kiện thu nhập, điều kiện cư trú… cũng rất phức tạp với phần lớn người lao động.

Kiến nghị của các doanh nghiệp (thể hiện tại báo cáo Khảo sát tình hình doanh nghiệp tháng 5/2023) có nội dung rất đáng lưu ý là “nhà nước xem xét các cơ chế để doanh nghiệp tham gia tín chấp, bảo lãnh cho người lao động trong quá trình vay mua/thuê nhà ở xã hội so với quy trình xét duyệt phức tạp theo diện “đối tượng chính sách” như hiện nay để chủ trương phát triển nhà ở xã hội đi vào thực tiễn…”.

Vai trò của doanh nghiệp theo đó có thể phát huy nhiều hơn trong câu chuyện mua nhà ở xã hội của người lao động, không chỉ xác nhận thu nhập mà còn có thể thay mặt người lao động trả khoản tiền gốc và lãi hàng tháng tương tự cách doanh nghiệp đóng bảo hiểm xã hội cho người lao động hiện nay. Đồng thời, một số doanh nghiệp còn có thể bổ sung thêm cơ chế “hỗ trợ một phần tiền” để thực hành chính sách chăm lo đời sống cán bộ nhân viên, giữ chân người lao động, cộng hợp với nỗ lực của Chính phủ trong Đề án quan trọng này.

Thứ ba, nghiên cứu, đánh giá nhu cầu nhà ở cho người lao động theo từng địa phương và ưu tiên các địa phương tập trung đông công nhân, người lao động để phân bổ chỉ tiêu phát triển dự án hợp lý, đi kèm với các cơ chế, chính sách hỗ trợ đặc thù nếu cần.

Với bảng giá đất và chi phí xây dựng như hiện nay, các dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các thành phố lớn sẽ gặp nhiều thách thức vì tổng chi phí đầu vào rất cao (ví dụ Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai,...).

Tuy nhiên, đây cũng lại là các tỉnh, thành phố tập trung đông công nhân, người lao động nên để chính sách phát huy được trong thực tiễn và tiệm cận được đúng đối tượng mục tiêu của chính sách thì cần phải có các quyết sách cụ thể để hỗ trợ cho quá trình phát triển nhà ở xã hội trên các địa bàn này.

Đồng thời, trong quá trình phát triển các dự án nhà ở xã hội/nhà ở cho người lao động trên từng địa phương, cần rà soát và quan tâm đặc biệt tới việc bố trí các hạ tầng nền tảng như điện, nước, trường học công lập,... vì với mức thu nhập thấp, lại phải trả lãi/gốc tiền vay mua nhà ở xã hội hàng tháng, thì số tiền còn lại của người lao động rất khó để trang trải các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống, chưa nói tới việc trang trải các chi phí cho con đi học tư thục, hay các vấn đề phát sinh khác.

Kế hoạch xây dựng nhà ở xã hội trong tương lai còn bộc lộ nhiều vấn đề cần được giải quyết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA), với gói 120.000 tỷ đồng, mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án NOXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là khá phù hợp, vì hiện nay, lãi suất của các gói vay khác rất cao, khoảng 12 - 13%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua NOXH, nhà ở công nhân (những người có thu nhập thấp) thì quá cao.

Đồng thời, với quy định “áp dụng mức lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi là 5 năm” và “lãi suất cho vay khi hết thời gian ưu đãi” “ngân hàng thương mại - NHTM và khách hàng tự thỏa thuận, thống nhất” có thể dẫn đến “rủi ro” cho người vay vốn. Họ sẽ trở thành “bên yếu thế” khi phải thương lượng, thỏa thuận với NHTM.

Đáng chú ý, thời gian ưu đãi là 5 năm là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về NOXH là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài, như Luật Nhà ở 2014 quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

“Nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi, người mua NOXH phải vay với lãi suất thương mại bình thường thì đây sẽ là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, do đó Hiệp hội đề nghị NHNN xem xét để xây dựng hoàn thiện cơ chế này phù hợp hơn”, đại diện HOREA nhấn mạnh.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp NHNN và các bộ, ngành, địa phương tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật. Bộ tiếp tục làm việc với một số địa phương trọng điểm để kiểm tra, đôn đốc tạo nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, sửa chữa chung cư...