GS Đặng Hùng Võ: 'Chúng ta vẫn chưa thể dự đoán chính xác về cách phân khúc đất nền sẽ vận hành trong thời gian tới'

Vào ngày 1/8 vừa qua, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã chính thức có hiệu lực.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, việc ba bộ luật quan trọng liên quan đến lĩnh vực đất đai đồng thời có hiệu lực sẽ tạo ra những tác động tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của toàn bộ thị trường bất động sản. Đặc biệt, các quy định về việc siết chặt phân lô bán nền được cho là sẽ có ảnh hưởng lớn đến thị trường đất nền.

Liên quan đến vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nguồn cung phân khúc đất nền sắp tới sẽ giảm, trong khi giá đất nền đã hình thành có thể tăng lên, đặc biệt là tại các đô thị đang phát triển.

"Tuy nhiên, chúng ta vẫn chưa thể dự đoán chính xác về cách phân khúc đất nền sẽ vận hành trong thời gian tới", ông Võ nhấn mạnh.

Ngoài ra, GS Võ cũng đánh giá rằng việc phân lô bán nền không mang lại lợi ích tích cực cho thị trường bất động sản, bởi điều này có thể làm chậm quá trình quy hoạch và phát triển đô thị. Nhiều người sở hữu đất nền nhưng không xây dựng nhà cửa, để đất bị bỏ hoang, dẫn đến việc không đảm bảo cảnh quan đô thị và lãng phí tài nguyên đất đai.

Về mặt kinh tế, hình thức phân lô bán nền tạo ra các sản phẩm bất động sản cho người dân tích trữ tài sản, nhưng lại mang tính chất đầu cơ nhiều hơn là sử dụng thực tế. Việc này có thể chỉ mang lại thêm một số hạ tầng cơ bản, nhưng không góp phần phát triển bền vững, ông Võ nhấn mạnh.

Một trong những yếu tố được cho là tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian qua chính là việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch.

Đặc biệt, quy định mới cấm thực hiện chia lô, tách thửa đất mới tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3, và trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai, đã gây nhiều chú ý.

Nhờ những quy định mới này, thị trường bất động sản đang có những diễn biến sôi động hơn, thể hiện qua các phiên đấu giá gần đây thu hút hàng nghìn người tham gia, đặc biệt là ở các khu vực ven Hà Nội và các trung tâm thành phố đang phát triển. Ngoài ra, các dự án của các chủ đầu tư với sản phẩm đất nền còn tồn đọng từ giai đoạn trước cũng đang được hưởng lợi và trở nên hấp dẫn hơn.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định rằng, việc siết chặt hoạt động chia lô, tách thửa sẽ giúp hạn chế tình trạng phân lô đất tràn lan, làm giảm nguồn cung ra thị trường.

Theo đó, hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới sẽ chịu tác động nhất định và thị trường có thể gặp khó khăn trong giai đoạn đầu.

"Khi các quy định mới được thực thi, rất có khả năng sẽ xuất hiện một lượng lớn đất nền được rao bán từ những nhà đầu tư đã lỡ mua đất với ý định phân lô, tách thửa để kiếm lời. Ngược lại, những lô đất nền đã được tách thửa và có giấy chứng nhận ở các địa phương bị cấm phân lô có thể sẽ tăng giá", ông Tuấn phân tích. Ông cũng cảnh báo rằng sự thay đổi này sẽ ảnh hưởng không chỉ đến một nhóm nhỏ, bởi tại các đô thị loại 2 và 3, lượng nhà đầu tư tham gia đầu tư đất nền rất lớn do có tính thanh khoản cao. "Vì vậy, trong giai đoạn chuyển giao này, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ trước khi bỏ vốn vào đất nền", ông Tuấn khuyến cáo.