Sau 1/8, giá đất nền sẽ tăng?

Theo đó, nhiều ý kiến cho rằng luật mới sẽ giúp ngăn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, trái phép, chặn đầu cơ giúp thị trường nhà đất đi vào ổn định. Tuy nhiên, có ý kiến lo ngại, sau 1/8, nguồn cung đất nền giảm sẽ đẩy giá đất nền tăng lên.

Bàn về vấn đề này, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP đầu tư bất động sản Việt An Hòa cho biết: Việc hạn chế phân lô đối với dự án ở khu đô thị loại 3 trở lên sẽ làm nguồn cung khan hiếm. Và khả năng phân lô đất nền cá nhân cũng bị siết chặt hơn nữa ở các khu vực này.

Theo ông Quang, tuy có sự dịch chuyển nhất định thị phần căn hộ mạnh mẽ, nhưng đất nền vẫn còn tỷ trọng khá lớn trong tâm lý xưa nay là mua đầu tư, để dành. Ngày 1/1/2025, bảng giá đất theo thị trường là làm tăng mạnh chi phí nộp tiền sử dụng đất. Nguồn cung sản phẩm của các dự án hiện hữu cũng đang khan hiếm và đã tăng 15-20% so với năm trước, sẽ làm cho giá bất động sản tăng cục bộ.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, các yếu tố trên sẽ làm cho đất nền tăng giá trong thời gian sắp tới. Các tháng còn lại của năm 2024, giá đất nền tăng nhẹ theo xu hướng chung của thị trường. Còn qua năm 2025 thì chắc chắc tăng mạnh lên 15-20%.

Thực tế, theo khảo sát của batdongsan.com.vn cho biết, giá đăng bán đất nền và đất nền dự án TP.HCM có xu hướng tăng mạnh trong tháng 6/2024, ghi nhận lần lượt là 58 triệu đồng/m2 và 68 triệu đồng/m2 tăng từ 1-3 triệu đồng/m2 so với giá bán tháng 5 trước đó. Ngược lại, cả nhu cầu tìm kiếm và lượng tin đăng bán nhà đất TP.HCM đang giảm sâu so với tháng trước đó. Về lượt quan tâm tìm mua bất động sản TP.HCM ghi nhận giảm ở hầu hết các loại hình. Trong đó giảm sâu nhất là đất nền, ghi nhận giảm 14% so với tháng trước.

Hay theo báo cáo 6 tháng đầu năm của DKRA Group, trong quý II/2024, thị trường TP.HCM và các tỉnh phụ cận phía Nam có 78 dự án đất nền mở bán, trong đó có 7 dự án mới với nguồn cung hơn 6.500 nền, tăng 5% so với quý I/2024. Tuy nhiên, tỉ lệ tiêu thụ chỉ đạt 3% với 184 nền được giao dịch.

Bình Dương, Long An, Đồng Nai chiếm hơn 81% tỷ trọng nguồn cung sơ cấp trong quý II/2024. Tuy nhiên, giao dịch tập trung cục bộ ở nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá trung bình dưới 30 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu cho phương thức thanh toán nhanh, thanh toán bằng dòng vốn tự có,... được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thị trường giá thứ cấp tăng nhẹ so với quý trước chỉ tăng khoảng 1%.

Ông Trần Hữu Hạnh, Giám đốc Công ty Bất động sản An Điền phân tích, tâm lý lo ngại sau 1/8, nguồn cung đất nền giảm sẽ đẩy giá đất nền tăng nên nhiều nhà đầu tư đã tăng giá bán với hy vọng đón nhu cầu phân khúc này tăng trở lại. Thế nhưng, trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, rất khó để nhà đầu tư bỏ tiền vào đất nền.

Theo ông Hạnh, “hiện thị trường chỉ có người mua nhà ở thực, và các nhà đầu tư muốn có dòng tiền. Do vậy, họ sẽ chọn mua căn hộ, nhà liền thổ với giá vừa túi tiền, hoặc những bất động sản có thể khai thác cho thuê, kinh doanh. Điều đó lý giải vì sao, số lượng chào bán đất nền tăng nhưng nhu cầu tìm kiếm sụt giảm”.

Đất nền sẽ hồi phục kể từ quý III/2025

Đất nền là loại hình nóng nhất khi thị trường bất động sản sốt đất cục bộ năm 2020-2022 và sau đó cũng là loại hình ảm đạm nhất vì không hướng tới nhu cầu thực. Giá đất nền giảm mạnh ở nhiều nơi nhưng không có giao dịch. Thực trạng này đã kéo dài từ nửa cuối năm 2022 nhưng cho tới nay, giao dịch đất nền đã có xu hướng tốt hơn nhưng vẫn ở mức thấp.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng khó vì tính thanh khoản đất nền đang ở mức thấp, tồn kho đất nền ở nhiều tỉnh thành còn rất lớn. Có thể từ 1/8, thị trường sẽ có cú hích nhẹ nhàng, kiểu tạo hiệu ứng tâm lý kỳ vọng thôi, chứ không tác động nhiều khi Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực.

Nhưng để Luật có hiệu lực đi vào thực tế thì cần các Nghị định, thông tư hướng dẫn. Do đó, để thị trường đất nền phục hồi thì cần ít nhất 6-12 tháng. Như vậy, từ sau 1/8/2024 đến hết quý II/2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Theo ông Quang phải chờ đến quý III/2025 thì có thể giá đất nền mới tăng, thanh khoản phân khúc này mới tốt hơn.

“Và đến thời điểm cuối năm 2025, thị trường đất nền sẽ chỉ khởi sắc ở những khu vực gần trung tâm các đô thị hoặc vùng ven các đô thị. Còn những đất nền có vị trí vùng sâu, vùng xa sẽ khó hồi phục hay tạo “sốt” như những năm trước đây”- ông Quang phân tích.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group nhận định phân khúc đất nền đã có sổ hoặc thuộc các dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng giao thông đồng bộ, vị trí liền kề các khu dân cư, khu công nghiệp, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố đã và đang sở hữu những điểm sáng nhất định, được các nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn.

"Về lâu dài, sức hút của đất nền sẽ rất khó giảm. Phân khúc này luôn được lòng giới đầu tư nhờ nhiều yếu tố, điển hình là tâm lý chuộng nhà gắn liền với đất và nhu cầu tích lũy tài sản an toàn cũng như khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn ở mức cao.

Dựa trên dòng nghiên cứu kéo dài chu kỳ lặp lại, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025-2026. Thời điểm hiện tại cho đến nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản" - ông Thắng cho hay.