Đất nền phía Bắc trực chờ để “tăng tốc”, đã có dấu hiệu “sốt” cục bộ?

Đất nền phía Bắc “nóng ran”

Trong báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho biết, phân khúc đất nền vùng ven giao dịch tăng nhiệt nhưng chưa thực sự sôi động.

Lượng nhu cầu được chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất. Nhà đầu tư đã chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Một số khu vực có hiện tượng giao dịch tăng trưởng cục bộ rồi lại đi ngang.

Ông Chung cho biết thêm, đất nền vùng ven Hà Nội có dấu hiệu sốt cục bộ, giá tăng khoảng 10 - 20% so với đầu năm. Đất đấu giá tại một số địa phương có mức giá khởi điểm thấp ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt, mức đầu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) cho biết thêm, một số khu vực đất nền bắt đầu "nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Theo bà Miền, tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.

Xét về khu vực, thị trường bất động sản khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư... đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc.

Tại thị trường bất động sản thứ cấp, nhu cầu vẫn đang tiếp tục hướng đến các sản phẩm thỏa mãn các yếu tố: có pháp lý sạch; có tiềm năng tăng giá tại các địa phương có quy hoạch tốt, có kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng; có giá trị,... Nhu cầu đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển phân khúc chung cư sang đất nền vùng ven, nhà phố ngoại thành, trung tâm các tỉnh thành lân cận 2 đô thị đặc biệt. Giao dịch đất nền vùng ven bắt đầu “tăng nhiệt” nhưng chưa thực sự “sôi động” với mức giá tiếp tục tăng khoảng 5-10% so với đáy.

Lượng nhu cầu chuyển hóa thành cầu tăng trưởng, xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi “săn” đất, chủ động xây nhà tại các mảnh đất đầu tư chờ tăng giá để cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương ghi nhận số lượng hồ sơ tăng vọt trong thời gian gần đây; mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Dữ liệu mới đây của Batdongsan.com.vn cũng cho biết mức độ quan tâm của người tìm kiếm đất nền đã phục hồi 60% so với quý I/2021 và đang tăng 33% so với quý I/2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, so với miền Nam, giá đất nền miền Bắc có sự tăng trưởng mạnh hơn cả. Cụ thể, đất nền miền Bắc đã tăng từ mức giá trung bình 27 triệu đồng/m2 của quý 1/2021 lên mức giá 44 triệu đồng/m2 của quý 2/2024. Trong khi đó, cùng biên độ thời gian, nền giá của đất nền miền Nam tăng từ mức 13 triệu đồng/m2 lên mức 17 triệu đồng/m2. Mức độ quan tâm của người tìm kiếm với đất nền đang tăng mạnh so với quý 1/2021, đạt 33%.

Ông Tuấn cho rằng, không khó nhận ra thị trường đất nền có tính chu kỳ. Hành vi của người tìm kiếm bất động sản với phân khúc đất nền trong những năm qua tập trung vào tháng 3 và tháng 5. Đây là thời điểm mà nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng mạnh trong năm.

Đáng chú ý, khảo sát với các môi giới bán đất nền, 35% cho rằng phân khúc đất nền đang có sự tăng trưởng ổn định ở mức 10%. So với cùng kì năm ngoái, giá bán đất nền nhiều khu vực miền Bắc tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, đất nền Đông Anh tăng 24%, mức độ quan tâm tăng 104%; giá bán đất nền Thạch Thất tăng 13%, mức độ quan tâm tăng 48%; giá bán đất nền Quốc Oai tăng 20%, mức độ quan tâm tăng 101%, theo báo cáo quý 2/2024 của Batdongsan.com.

Chu kỳ mới của đất nền đang “cận kề”

Chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 cho thấy, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền.

Trong đó, sản phẩm đất nền có mức giá dưới 2 tỷ đồng/nền thu hút lượng quan tâm lớn nhất, chiếm 42%; giá 2 - 4 tỷ đồng đứng thứ hai với 24% mức độ quan tâm; khoảng giá 4 - 6 tỷ đồng chiếm 10%. Hai khoảng giá còn lại 6 - 10 tỷ đồng và trên 15 tỷ đồng lần lượt có mức độ quan tâm 9% và 15%.

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã thoát khỏi cảnh trầm lắng và đã có tín hiệu sôi động tại một số khu vực. Điều này cho thấy, sức hấp dẫn của bất động sản vẫn rất lớn. Tuy nhiên, theo các chuyên gia để thị trường sôi động tới mức diễn ra sốt đất sẽ phải cần thêm thời gian.

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, từ quý 3/2024 trở đi, sự phục hồi của thị trường bất động sản sẽ rõ nét. Hiện tại, dòng tiền của các nhà đầu tư cá nhân đã quay trở lại thị trường. Điểm giải ngân của các nhà đầu tư này sẽ mạnh nhất từ quý 3 và quý 4/2024. Trong đó, thanh khoản thị trường bất động sản Tp.HCM và vùng lân cận sẽ phục hồi sớm nhất trong năm. Đất nền ở các tỉnh lân cận mua chờ tăng giá sẽ chưa phục hồi trong năm 2024. Điểm rơi sẽ vào giai đoạn 2025-2026.

Vị này phân tích, loạt hạ tầng quy mô đang được đầu tư như vành đai 3, các tuyến cao tốc là động lực kết nối rất lớn, giúp thị trường bất động sản có đà phục hồi trong giai đoạn tới. Trong đó, phía Tây một số khu vực như Bến Lức, Cần Giuộc (Long An); phía Đông có Long Thành, Nhơn Trạch (Đồng Nai), Phú Mỹ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) sẽ được hưởng lợi từ động lực hạ tầng này.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết, do tư duy “tấc đất tấc vàng” nên nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt rất lớn. Bởi vậy cũng không khó hiểu khi đất nền nhận được sự quan tâm nhiều nhất của người tiêu dùng trong năm 2024.

Tuy nhiên, đơn vị này dự báo, ít nhất phải từ quý II/2024 thị trường đất nền mới phục hồi sức cầu. Phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kỳ tăng giá.