Thị trường bất động sản phân hóa, nhà đầu tư đất nền chấp nhận “bán cắt lỗ” để thoát hàng?

Thị trường bám sát tiến trình phục hồi

Từ ngày 1/8/2024, các luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ có hiệu lực, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã được quyết định trước đó là 1/1/2025. Việc các luật này có hiệu lực sớm được kỳ vọng giúp thị trường bất động vượt qua thời kỳ khó khăn, sớm phục hồi và phát triển.

Theo Hiệp hội Doanh nghiệp TP. HCM (HUBA), ngành bất động sản (BĐS) đã bị suy giảm nặng nề trong thời gian qua. Dòng sản phẩm BĐS trung, cao cấp đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay, với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Nguồn cung sơ cấp năm 2023 giảm tới 40% so với năm trước, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao. Đồng thời, các nhà đầu tư đã có tâm lý thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư...

HUBA cho rằng, việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực đi vào cuộc sống từ ngày 1/8/2024 sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về cơ chế pháp lý cho doanh nghiệp và khuyến khích sử dụng tài nguyên đất hiệu quả hơn. Hơn nữa, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ xóa bỏ tình trạng hai giá, làm cơ sở hợp lý cho việc thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá BĐS, tính toán chi phí, hiệu quả đầu tư dự án...

Cũng như HUBA, nhiều chuyên gia BĐS nhận định, khi các luật có hiệu lực, tính pháp lý liên quan đến BĐS được khơi thông giúp tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, vì vậy sẽ kích thích thị trường BĐS phát triển.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) phân tích, việc tháo gỡ được những vướng mắc pháp lý sẽ giúp cho nguồn cung dồi dào, nguồn cung tăng lên thì tự nó sẽ điều chỉnh xu hướng thị trường theo hướng phát triển bền vững. Mặc dù thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng khó khăn đang giảm dần và thị trường sẽ phục hồi cùng với sự cải thiện về môi trường đầu tư, kinh doanh. Các doanh nghiệp không còn tìm cách đưa lợi nhuận đơn thuần về phía mình mà luôn luôn đồng hành với nhà đầu tư, khách hàng.

Đánh giá về tiến trình phục hồi của thị trường BĐS, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) nhìn nhận, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn, tuy nhiên, nền kinh tế Việt Nam đã bước qua 06 tháng đầu năm 2024 với kết quả tăng trưởng vượt trội, tạo nền tảng để phấn đấu đạt và vượt mục tiêu tăng trưởng cho cả năm 2024. Theo đó, tăng trưởng tổng sản phẩm trong nước (GDP) quý 2/2024 ước đạt 6,93% và 06 tháng ước đạt 6,42%, vượt cận trên kịch bản được đưa ra tại Nghị quyết 01/NQ-CP.

Trên nền tảng sự ổn định về tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường  bất động sản (BĐS) quý 2/2024 nói riêng và nửa đầu năm 2024 tiếp tục ghi nhận những kết quả phục hồi tích cực. Đóng góp tới 12 - 14% GDP, ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của hơn 40 ngành nghề, có mối liên quan chặt chẽ với sự phát triển của ngành xây dựng - động lực dẫn dắt tăng trưởng kinh tế, việc thúc đẩy thị trường BĐS cũng là chìa khóa hỗ trợ ổn định và tạo động lực tăng trưởng kinh tế cả năm.

Quý 2 nguồn cung Nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Về các phân khúc BĐS, Phó Viện trưởng VARs IRE đánh giá, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ; đất nền một số khu vực “nóng thật”, một số khu vực có dấu hiệu “thổi nhiệt”; sức hấp dẫn của BĐS công nghiệp ngày càng được khẳng định, xuất hiện nhiều doanh nghiệp có tiềm lực muốn “lấn sân”.

Nhà đầu tư đất nền vẫn “cắt lỗ”

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên không phải toàn bộ thị trường mà một số khu vực, phân khúc vẫn còn rất nhiều khó khăn.

Ở chia sẻ mới đây, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận, so với năm trước, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều tín hiệu hồi phục tích cực. Tuy nhiên, mức độ và tốc độ hồi phục diễn ra không đồng đều. Phân khúc nhà ở có khởi sắc, tâm lý thị trường lạc quan hơn khi các luật mới sắp có hiệu lực, hoạt động giao dịch đã ấm lên nhưng dự báo khó tăng nhanh trong các quý còn lại của năm nay.

Loại hình bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng vẫn chưa có chuyển biến tốt, dù Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã công nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất với condotel, resort nghỉ dưỡng.

“Sản phẩm đất nền vẫn tiếp tục tình trạng nhà đầu tư bán thoát lỗ, nhất là tại các vị trí từng tăng trưởng nóng như Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng, Đắk Nông. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu thuê đất, thuê mặt bằng để đầu tư sản xuất, kinh doanh và nơi làm việc”, ông David Jackson nhấn mạnh.

Một nhà đầu tư đất nền ở Bình Phước cho biết vừa thoát hàng thành công - cho biết đầu năm 2022, anh dùng toàn bộ số tiền dành dụm 2 tỷ đồng, vay thêm 1,5 tỷ đồng mua hai mảnh đất ở Đồng Xoài để đầu tư. Dự định ban đầu của anh là giữ đất từ 6-8 tháng sẽ bán kiếm lời, nhưng chưa được bao lâu thị trường đã "hết sốt".

Cuối năm 2022, anh cho biết có khách hỏi mua lại cả hai lô với giá 3 tỷ đồng. Do lúc đó khoản vay vẫn trong khả năng thanh toán nên anh không bán, chờ tăng giá. Suốt năm 2023, giá đất nền Bình Phước giảm sâu, lô đất từ 3 tỷ đồng bị trả xuống 1,9 tỷ.

Đến đầu năm nay, khi có khách trả 2,5 tỷ đồng, anh bán luôn vì cần tiền để thanh toán nợ. "Nếu bán hồi cuối 2022, tôi chỉ lỗ 500 triệu đồng, cứ cố gồng để giờ lỗ hơn cả tỷ", anh nói. Nhà đầu tư này cũng chia sẻ, từng kỳ vọng năm 2024 giá đất nền sẽ phục hồi. Nhưng diễn biến thị trường 6 tháng đầu năm và dự báo của các chuyên gia nửa cuối năm cho thấy khả năng này sẽ khó xảy ra.

Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy trong quý II, lượng tin đăng bán đất nền trên chợ trực tuyến bắt đầu tăng sau 4 quý liên tục giảm. Cụ thể, tin rao bán đất nền tăng 34% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ 2023. Nhu cầu tìm kiếm loại hình này cũng tăng 18%, nhưng giá bán vẫn đi ngang. Theo đơn vị này, nhu cầu tìm kiếm đất nền nhìn chung có cải thiện nhưng chỉ cục bộ tại một số khu vực, chủ yếu là các tỉnh miền Bắc. Với TP HCM và thị trường phía Nam, giá đi ngang, giao dịch chỉ cục bộ tại một số thị trường có câu chuyện về hạ tầng, quy hoạch.