Giá đất nền phía Nam Hà Nội tăng theo hạ tầng nhưng nhà đầu “lướt sóng” chưa nên tham gia?

Hạ tầng phía Nam Thủ đô “bứt phá”

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES), các dự án hạ tầng thời gian qua trong cả nước mang đến nhiều cơ hội cho các địa phương, nhà đầu tư BĐS. Song, tại nhiều khu vực, quy hoạch hạ tầng đã tạo ra sự phát triển nóng, tràn lan, nguồn cung sản phẩm BĐS hiện hữu dư thừa, vượt xa nhu cầu thật, trong khi vẫn thiếu những dự án đáp ứng đúng nhu cầu. Bên cạnh đó, hạ tầng nhiều nơi đã hình thành nhưng chưa thực sự dẫn dắt được các nguồn vốn đầu tư xã hội và tạo ra sự phát triển bứt phá cho các địa phương; tình trạng đầu cơ đất đai gia tăng đã khiến nhiều diện tích đất, nhiều khu đô thị "đắp chiếu", giá đất bị đội lên cao...

Thực trạng trên cho thấy cần có khảo sát, đánh giá đúng trong việc phát triển các dự án BĐS gắn với sự hình thành của hạ tầng giao thông tại các địa phương, để đề ra giải pháp phát huy lợi thế của hạ tầng và khả năng tạo vốn từ nguồn lực đất đai sau khi có hạ tầng. Thực tế, giải ngân đầu tư công đối với các dự án hạ tầng giao thông đã mang lại tác động cả trực tiếp lẫn gián tiếp đối với thị trường BĐS.

Tác động trực tiếp là khi một dự án hạ tầng lớn khởi động, nguồn lực đất đai sẽ được khơi thông, không gian phát triển về công nghiệp, du lịch, dịch vụ... được mở rộng. Sự chuyển dịch đất đai và phân bố lại dân cư, nguồn lao động sau khi có hạ tầng sẽ giúp BĐS khu vực đó được hưởng lợi. Cơ hội gián tiếp là khi đầu tư công được giải ngân, nền kinh tế được kích cầu, tạo dòng tiền chuyển động mạnh vào thị trường BĐS.

Có thể nói, quy hoạch giao thông xưa nay vẫn được ví như “ngòi nổ” kích hoạt sự phát triển của một khu vực, bất động sản phía Nam Hà Nội cũng không phải ngoại lệ.

Mới đây, HĐND thành phố đã thông qua Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050. Theo đó, Quy hoạch Thủ đô xác định khu vực phía Nam sẽ trở thành một cực phát triển quan trọng của Thủ đô.

Cụ thể, khu vực đô thị phía Nam Thủ đô, gồm các huyện Thường Tín, Phú Xuyên, Ứng Hòa, Thanh Oai, Mỹ Đức: Trở thành trung tâm nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp thông minh hiện đại; là trung tâm đầu mối logistics lớn của vùng Thủ đô kết nối khu vực phía Nam.

Cùng với đó, Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021-2030 cũng xác định tương lai sẽ nghiên cứu thành lập thêm thành phố phía Nam. Như vậy, sau giai đoạn 2023 Hà Nội sẽ hình thành thành phố ở phía Nam để xứng tầm với sân bay thứ hai dự kiến được xây dựng tại hai huyện Phú Xuyên và Ứng Hòa, đạt quy mô khoảng 50 triệu hành khách mỗi năm.

Trong những năm qua, Nhiều tuyến đường trọng điểm cũng đã và đang được triển khai như: cầu vượt thấp qua hồ Linh Đàm; tuyến đường vành đai 2.5; tuyến nối Vành đai 2.5 với đường Đại Từ, tuyến qua phường Giáp Bát kết nối Vành đai 2.5 với Aeon Mall; tuyến nối Giải Phóng với Trương Định qua bến xe Giáp Bát; tuyến đường trục phía Nam Hà Nội với mức đầu tư 7.500 tỷ đồng bao gồm 8 làn xe xuyên qua 4 quận, huyện TP Hà Nội là: Hà Đông, Thanh Oai, Ứng Hòa và Phú Xuyên; dự án đường vành đai 4; tuyến vành đai 3.5…

Ngoài ra, khu vực phía Nam Thủ đô cũng đang dần "lột xác" từng ngày khi các công trình công cộng, hạ tầng an sinh xã hội, khu nhà ở được đầu tư bài bản nhằm xây dựng đô thị văn minh và nâng cao môi trường sống cũng như chất lượng sống cho người dân. Mạng lưới y tế là những bệnh viện tuyến đầu như Bạch Mai, Việt Pháp, Tai Mũi Họng Trung ương… Bên cạnh đó, khu vực này cũng là nơi tập trung "top" những trường đại học uy tín cả nước như Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh tế Quốc dân… đem lại nhiều sự lựa chọn về giáo dục cho các gia đình.

Như vậy, nơi nào có các tuyến đường giao thông liên vùng thuận tiện, đầy đủ tiện ích sẽ thu hút người dân đến sinh sống, kéo theo sự tăng giá bất động sản khu vực đó. Vì bất động sản được xem là một ngành kinh tế đặc thù có mối liên hệ mật thiết với quy hoạch hạ tầng, đặc biệt là sự phát triển của hạ tầng giao thông, mối quan hệ này được ví như nước với thuyền, "nước nổi thì thuyền lên".

Câu chuyện bất động sản tăng giá sẽ lặp lại?

Với vị trí là cửa ngõ phía Nam, khu vực này được đánh giá sẽ phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Đặc biệt, hiện nay mặt bằng giá nhà đất khu vực phía Nam hiện đang thấp hơn các khu vực khác. Chính vì thế, trong tương lai, đây là khu vực sẽ có nhiều tiềm năng tăng giá.

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội 3 năm trở lại đây liên tục tăng nóng, đặc biệt là giá đất tại các huyện sắp lên quận là Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Đan Phượng.

Theo Savills Việt Nam, khu vực phía Nam sẽ trở thành một trong những thị trường bất động sản sôi động nhất Hà Nội. Câu chuyện tăng giá bất động sản từng diễn ra ở khu Đông Hà Nội trong 5 năm qua dự kiến sẽ lặp lại ở khu Nam Hà Nội trong 5-10 năm tới, đặc biệt khi hạ tầng đang được đẩy mạnh.

Trên thực tế, theo ghi nhận, ở thị trường thứ cấp, một số dự án tại phía Nam quận Hai Bà Trưng, dọc đường vành đai 2 tăng 9 - 10%/năm trong vòng 3 năm qua cao hơn mức tăng trung bình toàn thành phố là khoảng 4%/năm.

Cũng theo khảo sát của Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, trong số 63% người có nhu cầu về bất động sản trong năm 2024 đều quan tâm tới căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư.

Các chuyên gia của Savills Việt Nam cũng dự báo hoạt động đầu tư thị trường bất động sản Hà Nội sẽ sôi động trở lại vào quý III/2024 với sự phục hồi được thúc đẩy bởi các thị trường lớn lân cận.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, khu vực nào có công trình hạ tầng đi qua thì bất động sản đều sẽ tăng giá.

“Thời gian qua, nhiều người hỏi tôi, có nên mua đất ở Ứng Hòa và Mỹ Đức không. Tôi cho rằng, đây là 2 thị trường tiềm năng và có giá tương đối tốt. Khu vực phía Nam Hà Nội hiện vẫn là vùng trũng về giá, phù hợp với nhà đầu tư có vốn nhỏ”, ông Điệp nói.

Để làm rõ hơn nhận định của mình, ông Điệp dẫn chứng giá đất nền tại khu vực ngoại thành Hà Nội. Cụ thể, đất nền tại Hòa Lạc (phía Tây) có giá khoảng 50 triệu đồng/m2; tại Đông Anh (phía Bắc) và Gia Lâm (phía Đông) đã ghi nhận giá bán trên 100 triệu đồng/m2; chỉ còn khu vực phía Nam như Ứng Hòa, Mỹ Đức mới có giá 15 - 20 triệu đồng/m2.

“Ở Việt Nam, với suất đầu tư giá trị thấp, cứ ‘đánh’ là thắng. Công thức này đã được bản thân tôi cùng nhiều nhà đầu tư khác áp dụng trong suốt 20 năm nay. Nhiều người có tiềm lực tài chính sẵn sàng đón chu kỳ bất động sản kéo dài tới 10 năm”, ông Điệp chia sẻ.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng cảnh báo, cách đầu tư trên chỉ áp dụng với những người có sẵn tiền mặt và muốn đầu tư dài hạn. Còn với cá nhân có thiên hướng “lướt sóng” hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính, đây sẽ là thương vụ rất nguy hiểm và khả năng thất bại cao.

“Người mua cũng nên tìm hiểu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương để có cái nhìn toàn cảnh nhất. Với các nhà đầu tư chuyên nghiệp, họ còn phải quan sát thêm cả điều kiện kinh tế vĩ mô trước khi xuống tiền”, ông Điệp lưu ý.