Hai khu vực nào đang “chiếm sóng” thị trường?

Báo cáo gần nhất của OneHousing cho biết, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 22.000 giao dịch sơ cấp và thứ cấp trong quý đầu năm. Trong tổng số 22.000 giao dịch, có tới 90% là giao dịch chung cư và thổ cư, tương đương 20.000 giao dịch.

Trong đó, giao dịch chung cư tại Hà Nội quý I/2024 sôi động với gần 12.000 giao dịch. Nguồn cung sơ cấp hạn chế do chỉ có một số chủ đầu tư có thể ra hàng, nên giao dịch chuyển nhượng chiếm phần lớn, lên tới 73%.

Về phân khúc thổ cư, tổng lượng giao dịch nhà trong ngõ quý I/2024 đạt gần 9.000 căn, tương đương 92% số lượng giao dịch của thị trường thổ cư, còn lại 8% là giao dịch nhà mặt phố.

Xét theo khu vực, khu Đông và khu Tây Hà Nội chiếm phần lớn giao dịch trong quý, tương đương 14.100 giao dịch. Trong đó, khu Đông có 4.300 giao dịch, khu Tây là 9.800.

OneHousing nhận định, khu Đông và khu Tây Hà Nội tiếp tục là hai khu vực có nguồn cung nhà ở lớn nhất tại Hà Nội trong những năm tới, các giao dịch chủ yếu tập trung tại hai khu vực này.

Bà Phạm Thị Thùy Dung - Trưởng phòng Kinh doanh OneHousing cho hay, trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ còn chuyển dịch theo xu hướng chính trị, kinh tế và giáo dục. Ở đâu được Nhà nước chú trọng đầu tư hạ tầng giao thông, giáo dục, hành chính… thì sẽ kéo theo cư dân về sinh sống và phát triển. Khu vực phía Tây và Đông đã và đang nhận được nhiều đầu tư về hạ tầng để phát triển thành trung tâm mới của Hà Nội.

Giới chuyên gia đánh giá, hai “cái rốn” hút vốn này đang thay nhau tạo nên những điểm nhấn, duy trì sức nóng cho thị trường địa ốc Thủ đô. Đặc biệt, khoảng thời gian từ 2014-2019, thị trường khu Tây là tâm điểm của các dự án bất động sản, trong đó điển hình là các dự án nhà ở, từ tòa nhà riêng lẻ cho đến các khu đô thị quy mô lớn. Suốt một thời gian dài, khu Tây giữ vị trí tâm điểm, cũng là nơi tạo nguồn cung lớn cho thị trường.

Báo cáo của CBRE chỉ ra rằng, giai đoạn 2014 - 2019 chứng kiến sự tăng trưởng nhanh chóng nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội. Trong đó, các dự án quy mô lớn được mở bán như Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 với tổng quy mô 50.000 căn đã mang đến nguồn cung lớn cho thị trường.

CBRE cũng nhấn mạnh xu hướng ly tâm của các đại đô thị và vai trò dẫn dắt của các nhà tạo lập. Theo đó, sau khi Thủ đô được mở rộng vào năm 2008, hai quận Nam Từ Liêm và Bắc Từ Liêm nhanh chóng nổi lên như một trung tâm phát triển về bất động sản nhà ở và thương mại nhờ quỹ đất dồi dào và cơ sở hạ tầng mới hoàn thiện, bao gồm đường vành đai và các tuyến metro. Nhờ vậy, khu Tây thường được gọi là khu trung tâm mới của Hà Nội. Ngoài ra, kế hoạch di dời các cơ quan chính phủ về khu Tây vào năm 2025 và thành lập 2 thành phố vệ tinh, một trong số đó nằm ở phía Tây (TP. Hòa Lạc) dự kiến sẽ thúc đẩy hơn nữa sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản về phía này.

Bên cạnh đó, khu Đông đang được biết đến như một thị trường mới nổi đầy tiềm năng, bởi đây là khu vực hội tụ nhiều lợi thế, từ vị trí, khả năng kết nối thuận tiện, cư dân đông đúc, cho đến việc các “ông lớn” trong lĩnh vực địa ốc đều đã xuất hiện. Chẳng hạn, Vinhomes, sau thời gian dài phát triển Vinhomes Smart City (khu Tây) đã dịch chuyển nhiều hơn sang khu Đông với VinCity - tổ hợp gồm 3 dự án đại đô thị tại Gia Lâm (Hà Nội) và Hưng Yên.

Giá và thanh khoản tại khu vực này sẽ ra sao?

OneHousing cho biết, giá bất động sản nội thành neo ở mức cao, các giao dịch bất động sản dưới 5 tỷ thường tập trung ở các quận ngoài trung tâm. Chung cư dưới 5 tỷ đồng thường tập trung tại các đại đô thị tại Gia Lâm, Nam Từ Liêm, trong khi nhà đất thổ cư dưới 5 tỷ tập trung tại Hà Đông, Long Biên và Hoàng Mai.

Báo cáo quý 1/2024 cho thấy có hơn 60% giao dịch bất động sản Hà Nội có giá trị dưới 5 tỷ đồng. Tầm giá này là phân khúc giá dành cho các khách hàng có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư hướng tới suất đầu tư “vừa miếng”.

Cũng theo khảo sát của OneHousing, hơn 50% người được hỏi đang cân nhắc và tích cực chuẩn bị mua nhà trong 1 năm tới. Phần lớn nhóm khách hàng này có thu nhập trung lưu và có nguồn tài chính sẵn để giao dịch.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, thời điểm hiện tại có khá nhiều người sử dụng vốn tự có để sở hữu bất động sản. Nguyên nhân là do lãi suất tiết kiệm thấp khiến họ đáo hạn sổ tiết kiệm và rót tiền vào các kênh đầu tư khác.

Ông Trung cho rằng, lạm phát hiện nay đã rơi vào tiệm cận 4%, vàng tăng giá, chứng khoán thì không phải ai cũng có nghề để đầu tư, vậy thì họ phải nghĩ tới câu chuyện đầu tư bất động sản. Với những dự án mà các chủ đầu tư đang ra hàng, họ cũng đưa ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, trong đó có việc sử dụng đòn bẩy tài chính với hỗ trợ lãi suất. Trường hợp không sử dụng hỗ trợ lãi suất, không vay thì khách hàng mua trả thẳng và được chiết khấu từ 13 - 15 – 17%, thậm chí là 19% giá trị căn hộ, tùy từng dự án. Và đương nhiên, khi một người đang có sẵn tiền, người ta chỉ muốn mua một tài sản thôi, họ sẽ sử dụng phương án mua trả thẳng. Nhưng nếu mua trả thẳng thì khách hàng sẽ khó xuống tiền ở phân khúc cao.

Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, với quỹ đất lớn, cơ sở hạ tầng cũng đang được đẩy mạnh phát triển, cùng với sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn tại cả Hà Nội và Hưng Yên, phía Đông đã và đang thu hút khách mua từ trung tâm Hà Nội. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ tại phía Đông trong tương quan với tổng nguồn cung cả thị trường đã tăng từ mức rất thấp vào năm 2011 lên 12% vào nửa đầu năm 2023. Đây cũng là khu vực có tỷ trọng nguồn cung thấp tầng tăng mạnh nhất trong những năm gần đây, từ 8% thị phần nguồn cung Hà Nội năm 2014 lên 15% tại thời điểm nửa đầu năm 2023.

Theo đánh giá của bà Hằng, các dự án nhà ở sẽ được hưởng lợi từ việc di dân từ khu vực nội đô lịch sử. Hiện đã có một số cư dân phố cổ trước đây chuyển sang các khu vực giáp ranh và nổi trội tại khu vực phía Đông sinh sống do các điều kiện hạ tầng tốt cùng việc đi lại thuận tiện.

Không chỉ hấp dẫn bởi hạ tầng, khả năng kết nối, khu Đông còn được đánh giá cao bởi giá bất động sản hấp dẫn hơn khu Tây. Trong khi mặt bằng giá nhà ở thấp tầng trong 6 tháng đầu năm 2023 tại phía Tây là 157 - 225 triệu đồng/m2 đất, thì tại khu Đông chỉ từ 158-168 triệu đồng/m2 đất.

Theo các chuyên gia, sự chênh lệch về giá giữa hai khu vực là bởi khu vực phía Đông hình thành và phát triển sau. Điều này không chỉ mang đến cơ hội sở hữu bất động sản với giá tốt cho nhà đầu tư, mà qua đó, triển vọng tăng giá trong thời gian tới cũng là rất lớn.