Hệ lụy từ các “cơn sốt đất ảo”: Méo mó cung – cầu, rủi ro đang rình rập nhà đầu tư?

Nhà đầu tư đối mặt nhiều rủi ro

Kể từ sau Tết Nguyên đán, giá đất tại nhiều địa phương tăng nhanh khiến dư luận xã hội lo ngại về nguy cơ "tái sốt" đất nền. Nhất là thời điểm gần đây, thông tin về chủ trương sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh cũng là một trong những yếu tố khiến nhà đầu tư lao vào gom đất để đợi hưởng lợi. Cuộc đua này khiến giá đất nền tăng vùn vụt tại nhiều khu vực; thậm chí chỉ trong vài tháng sau Tết, giá đất tại một số địa phương đã vượt mốc giá cũ tới 30%. Một lần nữa, những lo ngại về tình trạng "đu đỉnh" khi cơn "sốt đất" kéo đến lại hiện hữu, bất chấp những bài học đắt giá khi "ôm chẳng được, bán cũng không xong" của những nhà đầu tư đất.

Trước làn sóng này, các chuyên gia nhận định, một trong những lý do khiến giá đất tăng khi có thông tin sáp nhập là kỳ vọng về sự phát triển hạ tầng. Khi một khu vực được nâng cấp hành chính, ngân sách đầu tư công cho giao thông, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng sẽ được ưu tiên rót vốn. Hạ tầng hiện đại không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn trực tiếp tác động đến giá trị bất động sản.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, xu hướng "săn" đất đang tăng tại một số khu vực, nhưng nhà đầu tư cần thận trọng trước các cơn sốt ảo. Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ mặt bằng giá đất khu vực dự kiến đầu tư và nắm rõ tiến độ thay đổi quy hoạch để đánh giá rủi ro và khả năng tăng trưởng.

Đồng thời, yếu tố thanh khoản và tạo dòng tiền từ BĐS cũng cần được đặt lên hàng đầu. Những nơi có kế hoạch triển khai quy hoạch cụ thể vàđang trong giai đoạn triển khai hạ tầng hay các dự án được đầu tư đồng bộ, hiện đại, với nhiều chính sách “thu hút” người dân về ở sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực chỉ được đẩy giá theo tin đồn.

Để thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững, tránh việc giá cả vượt quá giá trị thực tế, gây nên các cơn “sốt ảo”, cần có sự đồng hành, phối hợp sát sao của tất cả các bên liên quan. Trong đó, Nhà nước cần giữ vai trò cầm trịch, tăng cường công tác quản lý, giám sát.

Đặc biệt, VARs đề nghị cơ quan quản lý đẩymạnh việc nghiên cứu, xây dựng và triển khai áp dụng các cơ chế, chính sách hướng đến mục tiêu minh bạch hóa hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường bất động sản.

Với đội ngũ môi giới BĐS, các sàn giao dịch BĐS, VARs kiến nghị cần nghiêm chỉnh chấp hành các quy định pháp luật trong quá trình thực hiện vai trò trung gian kết nối. Tuyệt đối, không vì lợi ích của cá nhân và doanh nghiệp mà tiếp tay cho các cá nhân đẩy giá, tạo sốt “ảo”, gây méo mó cung - cầu.

"Cần hiểu rõ, theo quy định của luật mới, trách nhiệm của môi giới BĐS cũng đã được quy định rất chặt chẽ, nếu vi phạm sẽ bị truy cứu và xử phạt", VARS nêu.

Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS mới đang trong giai đoạn đầu của chu kỳ mới, rất "nhạy cảm" với các yếu tố tác động. Vì vậy, tất cả các chủ thể liên quan cần lấy thị trường chung làm trọng yếu. Nếu chỉ tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn mà không quan tâm đến yếu tố dài hạn như cung – cầu, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro điều chỉnh, gây ảnh hưởng tới tất cả các cá thể hoạt động trong thị trường.

Vẫn tiềm ẩn nguy cơ thổi giá

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong cho biết, năm 2025 là năm cuối trong thực hiện kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021 - 2025. Chính phủ đề ra kế hoạch vốn đầu tư công năm nay hơn 790.000 tỷ đồng, tăng đáng kể so với kế hoạch hơn 670.000 tỷ đồng của năm trước. Khoản ngân sách này sẽ giúp đẩy mạnh thi công các công trình hạ tầng giao thông trọng điểm.

Theo quy luật, hạ tầng giao thông là nền tảng để thị trường bất động sản thu hút đầu tư, thu hút dân cư, hình thành các vùng đô thị. Vì vậy, thị trường bất động sản hưởng lợi rất lớn nếu đầu tư công được giải ngân đúng kế hoạch. Cùng đó, công tác sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, giảm bớt đầu mối, nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động cũng tạo kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ hồi phục và phát triển khi các thủ tục hành chính được xử lý nhanh hơn.

"Đơn cử như việc sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính các tỉnh. Điều này sẽ mở ra cơ hội lớn cho thị trường bất động sản các địa phương, không chỉ về mặt không gian, quy hoạch mà còn cơ hội trong việc rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính" – ông Phong nhận xét.

Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cảnh báo, đi kèm với sự sôi động, thị trường tiềm ẩn nhiều nguy cơ thổi giá, đầu cơ, gây nhiễu loạn. Bởi bất cứ khi nào thị trường ấm lên, giới đầu cơ đều tranh thủ xuất hiện, nhất là trong bối cảnh thị trường chưa có một công cụ quản lý và điều tiết cụ thể, rõ ràng.

Do đó, theo ông Phong, để thị trường phát triển bền vững, dập tắt những manh nha đầu cơ, thổi giá, sự theo sát để điều tiết và quản lý kịp thời của Nhà nước, chính quyền các địa phương là rất quan trọng. Nhà nước cần công khai minh bạch các thông tin sáp nhập, quy hoạch, kiểm soát chặt chẽ giá cả và đặc biệt là cần phát triển đồng bộ hạ tầng. Cùng đó, nhanh chóng nghiên cứu và ban hành công cụ điều tiết thị trường bất động sản, nổi bật là thuế bất động sản để triệt tiêu tình trạng đầu cơ hiện nay.