Hết thời “lướt sóng” bất động sản?

Cẩn trọng “lướt sóng chìm xuồng”

Mặc dù thị trường bất động sản kể từ thời điểm cuối năm 2023 đã ghi nhận những tín hiệu tích cực tuy nhiên, theo Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, năm 2024 chưa phải thời điểm thích hợp dành cho những nhà đầu tư với mục đích mua lướt hoặc đầu tư ngắn hạn vì thị trường vẫn chưa đủ sôi động. Đối với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và xác định đầu tư trung - dài hạn và người mua nhà để ở thì đây là thời điểm thích hợp để mua được các sản phẩm tốt trên thị trường với mức giá hợp lý và hỗ trợ lãi suất tốt.

“Hiện tại sản phẩm tốt trên thị trường vẫn đang còn, trong khi tín hiệu hồi phục tại một số phân khúc sản phẩm như chung cư, thổ cư đã khá rõ ràng, khi thị trường sôi động hơn giá chắc chắn sẽ tăng cao”, ông Tiến nói thêm.

Đưa ra lý giải về nhận định này, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, theo khảo sát cuối năm 2023 của Trung tâm nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate với hơn 1.400 khách hàng tại Hà Nội, hơn 63% người có nhu cầu bất động sản trong năm 2024 quan tâm tới căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư.

Căn cứ theo thực tế, hai phân khúc có nhu cầu ở thực cao nhất là chung cư và thổ cư (nhà phố), vì đây là những phân khúc hợp túi tiền và phổ biến nhất trên thị trường. Nhu cầu đối với sản phẩm đất nền sẽ hướng tới mục đích đầu tư hoặc đầu cơ nhiều hơn.

Thị trường giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội diễn ra tại nhiều dự án khác nhau, trong đó các dự án của những chủ đầu tư lớn như Vinhomes chiếm tỷ trọng lớn.

Đối với thị trường chuyển nhượng bất động sản thổ cư cuối năm 2023 diễn ra chủ yếu tại Hà Đông, Long Biên và Nam Từ Liêm. Đây là các quận có mức giá hấp dẫn hơn các quận nội thành và di chuyển tới trung tâm khá dễ dàng.

Hầu hết các giao dịch thổ cư tập trung vào các căn hộ có vị trí 3 (độ rộng đường trước nhà từ 2-3,5 m) và vị trí 4 (độ rộng đường trước nhà dưới 2 m) với khoảng diện tích trong khoảng từ 30 đến 100 m2.

Cùng đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Việt Nam cho rằng: “Sau một chu kỳ bất động sản, người mua cần trang bị đầy đủ kiến thức. Thị trường giờ đã qua giai đoạn lướt sóng, người mua phải chuyển sang tầm nhìn trung và dài hạn. Đây cũng là yếu tố để thúc đẩy sự bền vững của thị trường. Đồng thời cân nhắc sử dụng đòn bẩy tài chính, cân đối giữa vay và trả nợ”.

“Bình mới, rượu cũ”

Từ trước đến nay, “lướt sóng’ bất động sản luôn được nhà đầu tư ưa chuộng, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường với tâm lý làm giàu nhanh, họ sẽ chấp nhận rủi ro để sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Có thể nói, đầu tư lướt sóng bất động sản đã đánh trúng tâm lý muốn giàu nhanh của số đông. Mặc dù vậy, lợi nhuận cũng đi kèm rủi ro, và không ít người cũng đã “long đong” khi tham gia lướt sóng bất động sản.

Theo nhiều ý kiến đánh giá, có hai sai lầm lớn nhất khiến nhiều người phải trả giá khi lao vào lướt sóng bất động sản. Thứ nhất là họ không xác định được giá trị thật của bất động sản. Mua vào lúc đỉnh sóng nên trở thành con thiêu thân cho những người thoát ra trước.

Thứ hai là sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Chỉ một hoặc hai lần có lời, không ít người đã thế chấp toàn bộ tài sản, vay ngân hàng, vay cả xã hội đen để bỏ vào mua bất động sản. Hệ luỵ là nợ nần chồng chất, gia đình đổ vỡ, rơi vào vòng xoáy của các nhóm cho vay nặng lãi.

Thực tế, việc có rất nhiều nhà đầu tư tham vọng vay tiền rẻ để đầu tư “lướt sóng” bất động sản không hoàn toàn vô lý. Hiện nay, ưu đãi lãi suất của ngân hàng đang rất sâu, thường áp dụng trong thời gian 6-12 tháng. Đây cũng là khoảng thời gian vừa khớp với yếu tố khác đó là chu kỳ tăng giá.

Hãy nhìn sang phân khúc chung cư, theo dự báo của giới chuyên gia, giá nhà có thể sẽ tiếp tục tăng mạnh kể từ nay đến giữa năm 2024, đặc biệt là khi nhu cầu đạt đỉnh. Sau khi nhu cầu đạt đỉnh, giá sẽ tăng mạnh, đến khi vượt quá sức chịu đựng của khách mua thì nhu cầu sẽ đi dần đi xuống và giá sẽ bình ổn trở lại.

Tận dụng lúc chung cư còn đang duy trì đà tăng giá, không ít nhà đầu tư đã chọn phương án vay tiền để mua “lướt sóng” chung cư để kiếm lời. Tuy nhiên, những “vết xe đổ” trong quá khứ khiến giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, bởi trong bối cảnh thị trường vẫn còn rất bất ổn sau thời gian dài khủng hoảng, những biến số là rất lớn, rủi ro luôn chực chờ.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, năm 2024, chung cư còn dư địa tăng khoảng 10%. Tuy nhiên, chắc chắn sẽ quay đầu giảm khi giá vượt ngưỡng chịu đựng của người dân.

Theo bà Dung, sở dĩ chỉ đầu năm nay, giá chung cư Hà Nội "sốt nóng" bởi lãi suất tiết kiệm "xuống đáy", dòng tiền chuyển sang bất động sản, đặc biệt phân khúc chung cư. Nếu đầu tư dài hạn, chung cư vẫn sẽ là phân khúc tiềm năng bởi nhu cầu ở thực rất lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Ngược lại, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng sẽ rất rủi ro, bởi thị trường bất động sản hiện tại đã thay đổi rất nhiều so với giai đoạn trước, khi các đợt sóng sẽ rất ngắn.