Hiệu ứng từ giá đất tại Thủ Thiêm, ‘sóng’ bất động sản được dự báo sẽ lan sang các khu vực lân cận

Thị trường khu vực chuyển động theo bán đảo Thủ Thiêm

Thị trường BĐS trung tâm TP. Thủ Đức đang xác lập mặt bằng giá mới. Mức 2,4 tỷ đồng/m2 đất Thủ Thiêm đã đẩy giá đất nền khu vực ven sông Sài Gòn chạm mức 350-400 triệu/m2, căn hộ cũng đạt mức 210 triệu/m2. Đỉnh giá mới này dự báo sẽ tạo ra ảnh hưởng đến hầu hết mọi phân khúc nhà ở triển khai xung quanh khu vực Bến Nghé – Thủ Thiêm mà tâm điểm là khu vực quận 2 và quận 7.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhận định, khái niệm trung tâm TP Hồ Chí Minh đang dần mở rộng, bao quát phạm vị quận 1, bán đảo Thủ Thiêm và địa giới nằm dọc bờ Đông – bờ Tây sông Sài Gòn. Từ sự thay đổi mặt bằng giá BĐS Thủ Thiêm, sẽ kích thích giá các khu vực “đất vàng” dọc sông Sài Gòn tiếp tục tăng mạnh. Câu chuyện tăng giá BĐS tại TP Hồ Chí Minh được nhận định sẽ còn tiếp diễn theo xu hướng chung, nhất là ở những khu vực trọng điểm phát triển về hạ tầng và chuyển đổi quy hoạch.

Giá BĐS tại TP Hồ Chí Minh các năm qua liên tục tăng cao do thị trường này phải đối mặt với thực trạng khan hiếm quỹ đất. Đặc biệt là quỹ đất khu trung tâm Bến Nghé – Thủ Thiêm lại càng hạn chế, trở thành đặc quyền của các dự án cao cấp, hạng sang. Giai đoạn 2020-2021 giá căn hộ triển khai quanh khu vực Bến Nghé – Thủ Thiêm tăng trung bình 30-50% so với khởi điểm, cao nhất vào khoảng 210 triệu/m2. Riêng quý 3/2021, giá tiếp tục tăng 2-3% so với quý 2/2021. Sức nóng giá đất Thủ Thiêm khiến những dự án tọa lạc ven sông Sài Gòn có kết nối trực tiếp về KĐT Thủ Thiêm và trung tâm quận 1 trở thành sàn phẩm được săn đón bậc nhất tại TP Hồ Chí Minh.

Theo chia sẻ của lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS tại TP Hồ Chí Minh, xét về các khu vực có kết nối trực tiếp với Thủ Thiêm thì quận 4 và quận 7 là hai khu vực sẽ chịu tác động mạnh nhất từ biến đổi giá của bán đảo này. Quận 7 được xem như cạnh còn lại của tam giác trung tâm mới bên cạnh quận 1 và quận 2. Đây hiện là khu vực duy nhất còn nguồn cung dự án cao cấp vừa sở hữu vị trí view sông Sài Gòn, vừa có kết nối trực tiếp với 2 quận còn lại mà tầm giá BĐS vẫn ở mức dưới 100 triệu/m2. Tuy nhiên các chuyên gia cũng nhận định, trong bối cảnh quỹ đất ven sông Sài Gòn cạn kệt, giá bán các dự án tại Thủ Thiêm và quận 1 neo ở mức từ 120-300 triệu đồng/m2, giá căn hộ tại quận 7 sẽ khó giữ yên và sớm muộn cũng tăng mạnh, không còn nhiều cơ hội để có thể sở hữu các dự án view sông Sài Gòn ở mức giá dưới 100 triệu/m2 như hiện tại.

BĐS khu Nam sẽ là tâm điểm làn sóng tăng giá

Việc cơn sóng tăng giá nhà đất lan rộng từ Thủ Thiêm sang các thị trường lân cận mà tâm điểm là khu vực quận 7 đã được dự báo từ trước đó. Nhất là với những khu vực vốn có kết nối trực tiếp cùng bán đảo Thủ Thiêm thông qua Cầu Thủ Thiêm 4 như Huỳnh Tấn Phát, Nguyễn Văn Linh hay khu Tân Thuận. Đây đều là điểm nóng đầu tư và là nơi xuất hiện tình trạng tăng giá BĐS mạnh sau làn sóng điều chỉnh giá đất của Thủ Thiêm. Bên cạnh việc đang được ưu tiên phát triển mạnh loạt dự án giao thông “khủng” như hầm chui, cầu vượt tại ngã tư Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ; cầu Nguyễn Khoái, đường Nguyễn Tất Thành… việc UBND TP Hồ Chí Minh đang đẩy nhanh tiến độ quy hoạch  2 dự án gồm di dời cảng Tân Thuận và khởi công cầu Thủ Thiêm 4 gia tăng sức nóng cho khu Nam Sài Gòn.

Nhận định về sự thay đổi mà cầu Thủ Thiêm 4 mang lại với khu Nam, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam cho biết, một khi cầu Thủ Thiêm 4 hoàn thành, khoảng cách giữa bán đảo Thủ Thiêm, quận 1 và trung tâm quận 7 chỉ còn là 3-5 phút di chuyển. Điều đó cũng đồng nghĩa, chênh lệch giá BĐS giữa khu vực hai đầu cầu sẽ rút ngắn, xu hướng giá giữa hai khu vực sẽ tăng trưởng song song nhau. Xét về biên độ tăng giá BĐS Thủ Thiêm hiện tại, giá căn hộ tại điểm đầu cầu quận 7 có thể sẽ tăng rất mạnh trong những năm tiếp theo, khó giữ mức 70-80 triệu đồng/m2 như hiện tại.

Song song với triển khai cầu Thủ Thiêm 4, TP Hồ Chí Minh còn di dời bến cảng Tân Thuận để dành quỹ đất khu vực này phát triển du lịch đường sông và triển khai mô hình dịch vụ cảng biển. Sự chuyển dịch này không chỉ giúp  giải tỏa tình trạng kẹt xe, xô bồ, nhếch nhác của khu vực mà còn mở ra cánh cửa mới trong chỉnh trang đô thị và gia tăng tiềm năng kinh tế lớn cho khu Nam Sài Gòn. Chính vì vậy, thời gian qua sóng săn căn hộ cao cấp đang đổ mạnh về khu vực này. Tuy nhiên việc tìm kiếm sản phẩm không dễ do quận 7 cũng đang thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung. Bên cạnh một số dự án đã triển khai trước đó, quanh khu vực cầu Thủ Thiêm 4, dự án view sông Sài Gòn hiện còn rất ít, mới đây nhất chỉ có dự án Asiana Riverside của chủ đầu tư Gotec Land.

Theo báo cáo thị trường mới nhất của DKRA Việt Nam, trong tháng 10 và 11, TP Hồ Chí Minh ghi nhận 5 dự án căn hộ tung ra thị trường với khoảng 371 căn, giảm 60-70% so với các năm trước. Quỹ đất sạch thuộc khu vực trung tâm TP.HCM đang dần cạn kiệt kéo theo nguồn cung thuyên giảm rõ nét. Khan hiếm dự án mới trong khi nhu cầu tăng mạnh cùng với việc xác lập mặt bằng giá mới của đô thị Thủ Thiêm dự báo sẽ tiếp tục kéo giá BĐS khu Nam (mà hạt nhân là quận 7) nói riêng và toàn bộ khu vực Bến Nghé – Thủ Thiêm nói chung tăng mạnh trong thời gian tới.