Nhiều dự án bất động sản tại Thủ Thiêm ‘tạm đóng cửa’ để chờ khu vực này lập đỉnh giá mới?

Giá đất Thủ Thiêm vượt khu trung tâm cũ

Mức 2,4 tỷ đồng/m2 đất Thủ Thiêm vừa đấu giá thành công đang đẩy giá đất khu vực này lên chạm mức trần giá đất tại thị trường TP Hồ Chí Minh và tác động đến hầu hết mọi phân khúc nhà ở đang triển khai xung quanh. Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất tại bán đảo Thủ Thiêm trong phiên đấu giá ngày 10/12 vừa qua đã tạo ra kỷ lục giá đất khủng nhất Việt Nam. Với mức giá này, mỗi căn hộ trong dự án phải gánh tiền sử dụng đất trên 40 tỷ. Nếu tính chi phí xây dựng, lãi vay và lợi nhuận của chủ đầu tư thì giá bán ra trên dưới 3 triệu USD/căn hộ. Đây là mức giá cao kỷ lục tại thị trường TP Hồ Chí Minh cũng như cả nước.

Theo giới chuyên gia dự báo, kết quả đấu giá này sẽ tác động đến mọi mặt của thị trường BĐS trong thời gian tới. Ông Trần Khánh Quang, TGĐ Công ty Việt An Hòa cho biết, cột mốc 2,4 tỷ đồng/m2 tại đô thị mới này chính thức đẩy thị trường bất động sản bước vào cơn sốt đất mới với biên độ tăng giá gấp 8 lần mức khởi điểm, nhất là phân khúc BĐS cao cấp, hạng sang tại khu vực trung tâm quận 2. Vị chhuyên gia này nhận định, kết quả đấu giá “đất vàng” ở khu đô thị mới Thủ Thiêm có thể sẽ kích giá nhà đất ở khu vực này cũng như khu Đông TP Hồ Chí Minh tăng cao. Mặt bằng giá bất động sản khu vực Thủ Thiêm và khu trung tâm TP Hồ Chí Minh chắc chắn sẽ được đẩy lên một mức mới. Điều này lý giải vì sao nhiều dự án giá cao ngất ở khu Thủ Thiêm và khu trung tâm TP Hồ Chí Minh khi chủ đầu tư vừa tung ra là có người xếp hàng mua sạch sẽ.

Xu hướng tăng giá chóng mặt của bán đảo Thủ Thiêm đang khiến nhiều người lo ngại giá nhà đất các khu vực gần kề có liên kết thuận lợi đến bán đảo này cũng sẽ tăng theo trong thời gian tới. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, sau phiên đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm, khái niệm trung tâm TP Hồ Chí Minh đã chính thức thay đổi theo hướng mở rộng ra hai bờ sông Sài Gòn.

“Sau phiên đấu giá đất tỷ USD vừa qua, giá đất dọc theo đại lộ vòng cung trên bán đảo Thủ Thiêm đã vượt qua giá đất 3 tuyến đường cao nhất quận 1, đồng thời định vị lại khái niệm trung tâm TP Hồ Chí Minh. Từ khu trung tâm cũ quận 1 dần mở rộng sang khu trung tâm mới trên bán đảo Thủ Thiêm, thuộc quận 2 và trong tương lai có thể mở rộng sang các quận khác có địa giới nằm dọc bờ Đông và bờ Tây sông Sài Gòn. Giá đất các vị trí dọc hai bờ sông, vì vậy có thể bước sang trang mới khi sánh ngang với giá đất khu trung tâm cũ, thậm chí cao hơn”, ông Châu nhận định.

Thị trường bất động sản chờ đỉnh giá mới?

Với giá đất đầu vào được xác lập qua các phiên đấu giá vừa qua, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở quận 3 dự báo, chủ đầu tư phải bán căn hộ tầm 20.000 USD/m2 mới đạt điểm hòa vốn. Mức giá này cao hơn gấp đôi so với mức giá sơ cấp cao nhất đang giao dịch ở khu vực Thủ Thiêm. Trước xu hướng tăng giá mạnh, không ít dự án đang còn hàng đang chào bán tại đây có động thái thu hồi rổ hàng để làm điều chỉnh lại giá, tránh bị thua thiệt. Một số sản phẩm có kế hoạch tung ra thị trường dịp cận Tết cũng đang tính toán tạm hoãn lại để xem xét mặt bằng giá mới trước khi chào bán. Thị trường dự báo sẽ xuất hiện làn sóng rượt đuổi giá bán của các dự án BĐS tại đây so với các chung cư cùng phân khúc trong khu vực lân cận.

Thực tế cho thấy, giá căn hộ trên bán đảo này ghi nhận mức cao nhất khoảng 210 triệu đồng /m2, đất nền có giá dao động 350-400 triệu đồng/m2. Loạt dự án đang triển khai như The River bán ra giá 130 triệu đồng/m2; The Metropole Thủ Thiêm có giá 160-210 triệu đồng/m2; Empire City từ 120-180 triệu đồng/m2. Giá rao bán thứ cấp nhiều dự án có mức chênh lệch lên đến 3 – 4 tỷ/căn. Khu vực này dự án cao cấp có tầm giá dưới 100 triệu đồng/m2 duy nhất chỉ còn Paris Hoàng Kim. Dự án này hiện có mức giá bán tầm 90 triệu/m2 đổ lại, đang trong quá trình hoàn tất thi công và chuẩn bị cất nóc để tiến đến hoàn thiện bàn giao nhà trong thời gian tới. Tuy nhiên theo giới đầu tư câu chuyện tăng giá theo xu hướng chung, tạo lập mặt bằng giá mới của Thủ Thiêm chỉ là vấn đề sớm muộn.

Bà Phan Thị Bích Trâm – TGĐ Hưng Hưng Thịnh cho rằng, cơn khát quỹ đất sạch tại TP Hồ Chí Minh là một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất chấp trả giá cao để sở hữu BĐS Thủ Thiêm. Bên cạnh việc bị hạn chế bởi yếu tố ách tắc pháp lý, nguồn cung quỹ đất đẹp, nhất là đất vàng trung tâm quận 2 ngày càng khan hiếm, giá trị phát triển cao nên không ít nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận bỏ ra chi phí khủng để sở hữu.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp, sự khan hiếm cục bộ ở những khu vực vị trí đắc địa như Thủ Thiêm sẽ còn kéo dài, nên sản phẩm chỉ có thiếu chứ không thừa. Điều này không chỉ thể hiện qua việc BĐS khu vực quận 2, đặc biệt là Thủ Thiêm vẫn giao dịch tốt. Tỷ lệ bán hàng thành công luôn ở mức trên 90%, mà “room” cho người nước ngoài mua nhà luôn luôn thiếu. “Ngoài yếu tố khan hiếm thì cũng phải khẳng định quận 2 là nơi có vị trí rất tốt. Ở TP Hồ Chí Minh khó tìm được khu vực nào hội tụ nhiều ưu thế về vị trí như nơi đây. Thủ Thiêm sẽ là “đầu não” của thành phố Thủ Đức, điểm kết nối giữa trung tâm và khu kinh tế phía Đông. Nhờ quy hoạch đồng bộ mà thị trường BĐS Thủ Thiêm sẽ còn phát triển rất nhanh trong vài năm tới”, bà Trâm nhận định.