Hoán đổi trái phiếu lấy nhà đất: Chuyển từ rủi ro này sang rủi ro khác

Gánh nặng tâm lý gặp rủi ro

Trong lúc dòng tiền của doanh nghiệp gặp khó, thay vì mua lại trái phiếu đã phát hành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đề nghị đơn vị tư vấn khuyến khích nhà đầu tư đổi sang sản phẩm của chính doanh nghiệp.

Nguyễn Thanh Mai là tư vấn viên của một công ty chứng khoán, khoảng 2 tuần nay, Mai phải nhận thêm công việc tư vấn cho các nhà đầu tư đang nắm giữ lô trái phiếu của một doanh nghiệp bất động sản. Lô trái phiếu này đến hạn thanh toán nợ gốc với lãi suất mới, được chủ đầu tư đề nghị chuyển đổi sang sản phẩm căn hộ đang trong giai đoạn thi công phần thô.

“Thấy phương án chuyển đổi sang bất động sản khá hợp lý và có vẻ đảm bảo an toàn hơn, tôi kiên trì thuyết phục một khách hàng có giá trị thanh toán trái phiếu khoảng 3 tỷ đồng chuyển sang mua căn hộ. Nhưng suốt tuần nay, tư vấn khản cổ mà khách hàng vẫn chưa chốt, tâm lý của khách rất nặng nề”, Mai cho biết.

Trên nhiều hội nhóm về trái phiếu, nhân viên kinh doanh tại một số doanh nghiệp bất động sản cũng rầm rộ đăng tải việc hỗ trợ chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản với mức chiết khấu 40-50% giá bán.

“Tôi đã tư vấn cho hàng chục nhà đầu tư nhỏ lẻ nếu chuyển trái phiếu sang dự án căn hộ tại Bình Dương của chủ đầu tư sẽ mua được giá rẻ. Chẳng hạn với căn 2 ngủ, tầng thấp với diện tích 75m2 có giá niêm yết 3,2 tỷ đồng thì sẽ được chiết khấu còn 2,9 tỷ đồng. Còn căn 2 ngủ tầng cao với diện tích 79m2 có giá 3,7-3,8 tỷ đồng sẽ được chiết khấu còn 3,35 tỷ đồng. Nhưng 10 ngày qua chưa chốt được căn nào, đa số khách hàng lo dự án hình thành trong tương lai như vậy sẽ không thành hiện thực”, anh Phong Minh, một nhân viên kinh doanh chia sẻ.

“Tính ra, phần chiết khấu của hình thức đổi trái phiếu này cũng tương tự với phần chiết khấu nếu thanh toán sớm 95% giá trị căn hộ. Trong điều kiện bình thường, với những người đang nắm giữ trái phiếu và có nhu cầu mua nhà như tôi thì cũng khá lợi. Nhưng, với biến động về tài chính, tín dụng, tỷ giá, và những thông tin xấu như thời gian qua thì thực sự rất e ngại khi chuyển từ rủi ro này sang rủi ro khác”, anh Đình Bình, một nhà đầu tư ở TP. HCM cho hay .

Hiện nhiều nhà đầu tư có định hướng chọn giải pháp hoán đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản, tuy nhiên vẫn băn khoăn lo ngại dòng tiền tiếp tục không sử dụng đúng mục đích, không có khả năng tạo ra sản phẩm bất động sản để giao nhà theo cam kết, thậm chí mang động cơ lừa đảo do nhà đầu tư rất khó giám sát.

Giải pháp nào củng cố niềm tin nhà đầu tư?

Theo lý giải của đại diện một doanh nghiệp bất động sản có phát hành trái phiếu đang thực hiện hình thức chuyển đổi trên, do ảnh hưởng của thị trường nói chung, hạn mức tín dụng tại các tổ chức tín dụng cũng bị thắt chặt hơn, cùng các khoản thu bị chậm nên dẫn đến ảnh hưởng dòng tiền của doanh nghiệp. Để đảm bảo việc thanh toán cho khách hàng đã bị chậm thanh toán và sẽ đến hạn thời gian tới, bên cạnh việc đưa ra phương án chi trả hợp đồng đến hạn, doanh nghiệp đưa ra phương án chuyển đổi bất động sản với các lựa chọn.

Phổ biến trên thị trường hiện nay là nhà đầu tư sử dụng giá trị khoản thanh toán đến hạn để mua ngay các bất động sản và nhận chiết khấu 20%- 50% theo giá bán niêm yết của chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư còn kèm theo cam kết mua lại sau 3-5 năm.

Đưa ra nhận định về hình thức trái phiếu chuyển đổi sang bất động sản diễn ra thời gian gần đây, một luật sư cho hay, hình thức đơn vị phát hành cho phép trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép, hợp pháp, hợp lệ và không vi phạm pháp luật. Đồng thời, luật sư đánh giá rằng đây bài toán đánh đổi rất hợp lý, thể hiện công ty phát hành có năng lực, có trách nhiệm và có tài sản.

Vị luật sư cho rằng, nếu nhà đầu tư có tiền mà chưa có việc gì cấp bách thì có thể đầu tư khi thấy hợp lý, giá cả tiềm năng thì chuyển sang đầu tư thì đảm bảo an toàn chắc chắn hơn vì chúng ta mua tài sản chứ không phải cam kết là tờ giấy nữa.

“Thực ra việc chiết khấu tới 50% giá bán trên tổng giá trị bất động sản là doanh nghiệp chấp nhận lỗ nhưng đành “hy sinh” lợi ích để tháo gỡ khó khăn trước mắt”, bà Thu Nga giám đốc kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Bình Minh Land cho hay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), cho biết cuối tháng 12 tới sẽ có khoảng 21.850 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn. Đây không phải là con số quá lớn và các doanh nghiệp có thể xoay xở được. Tuy nhiên bước sang năm 2023 và 2024, lượng TPDN đáo hạn sẽ lên khoảng 231.000 tỉ đồng. Đây là con số quá lớn và áp lực lớn thật sự nếu thanh khoản vẫn không có, ngân hàng vẫn siết tín dụng, thị trường chứng khoán vẫn lao dốc.

Theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua nhà đầu tư tham gia rót vốn vào TPDN có nhiều nhóm, có nhóm chọn các DN lớn, dự án hoàn thành pháp lý, có nhóm đầu tư vào các doanh nghiệp nhỏ, dự án còn nằm trên giấy. Việc hoán đổi TPDN sang bất động sản là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Khi đó các bên sẽ làm thêm phụ lục hợp đồng. Câu chuyện còn là là có giải pháp để củng cố niềm tin. “Rất nhiều doanh nghiệp có năng lực tốt và có dự án ở vị trí đẹp, cần truyền thông, minh bạch thông tin và phân tích có chiều sâu nhiều hơn nữa, để nhà đầu tư yên tâm”, ông Châu chia sẻ.

Khi được hỏi nếu giá trị lô trái phiếu không đủ mua một sản phẩm thì làm thế nào, bà Thu Nga cho hay, mua căn hộ thì dễ nhưng mua đất phân lô, thậm chí biệt thự có giá trị cao hơn số dư đầu tư trái phiếu, thì nhà đầu tư có thể tìm một nhóm trái chủ để gom lại và có thể chuyển đổi sang việc cùng chung sở hữu lô đất đó. Với giá đã được giảm cao thì đầu tư như vậy cũng là phương án khá lời, vấn đề còn lại là tâm lý của người mua.

Tại một sàn giao dịch bất động sản của một chủ đầu tư có tiếng ở TP. HCM, khá nhiều khách hàng cho rằng, cần thanh kiểm tra, cảnh báo sớm hành vi hoán đổi trái phiếu mà sử dụng dòng tiền không đúng mục đích và không bàn giao sản phẩm bất động sản đúng cam kết. Phát hiện động cơ lừa đảo thì Nhà nước cần phải xử lý nghiêm minh ngay từ đầu để tạo dựng lại niềm tin cho nhà đầu tư.

Theo ước tính của các chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), TPDN bất động sản đáo hạn năm 2023 là 130.000 tỷ đồng. Đỉnh điểm đáo hạn TPDN sẽ rơi vào quý II, quý III/2023. Dù lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn song khả năng đảo nợ để huy động dòng vốn mới bù đắp của doanh nghiệp bất động sản là rất khó.