HoREA kiến nghị gỡ nút thắt thủ tục đầu tư cho dự án nhà ở

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có văn bản khẩn gửi các đơn vị, kiến nghị bổ sung trở lại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP vào khoản 5 Điều 68 dự thảo Nghị định quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Mục đích tháo gỡ ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả 100% dự án nhà ở xã hội và nhiều dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Cụ thể, theo HoREA, Điều 33 dự thảo Nghị định trước đây đã quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/03/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư, trong đó có sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP nhằm tháo gỡ vướng mắc về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị cho các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước.

Nhưng, nội dung này hiện nay không còn quy định tại khoản 5 Điều 68 Dự thảo Nghị định nên việc bổ sung trở lại để sửa đổi điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP là rất cần thiết và cấp bách để xử lý các vướng mắc từ thực tiễn vì quy định này đang tác động tiêu cực, làm ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Trước hết là ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả 100% dự án nhà ở xã hội, bởi lẽ pháp luật về nhà ở cho phép ưu đãi chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

Nhưng, điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư lại yêu cầu:

Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có). Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Do đó, tất cả 100% dự án nhà ở xã hội và phần lớn dự án nhà ở thương mại không thể đáp ứng yêu cầu này nên ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, mà đây là thủ tục đầu tiên khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng.

Bởi lẽ, nếu không nhận được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì doanh nghiệp không thể thực hiện tiếp thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Sở Quy hoạch Kiến trúc, rồi sau đó mới thực hiện tiếp thủ tục giao đất, cho thuê đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Sở Tài nguyên Môi trường, thủ tục thẩm định dự án đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, cấp Giấy phép xây dựng tại Sở Xây dựng.

Cũng chính những ách tắc này đã khiến từ năm 2021 đến nay Tp.HCM đã phê duyệt hơn 600 quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 phủ kín toàn thành phố, nhưng trong đó chỉ quy định các chỉ tiêu, tiêu chuẩn xây dựng như chiều cao tối đa của công trình xây dựng và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất trung bình của cả phân khu nên chưa dự liệu trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội với các ưu đãi về quy hoạch xây dựng nêu trên.    

Hệ quả là năm 2021 tại Tp.HCM chỉ có 7 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, năm 2022 chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và năm 2023 tại Tp.HCM cũng chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.

Quý 1/2024 cũng không có dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư với quy mô diện tích 3.647,4 m2.

Sang quý 2/2024 có 6 dự án nhà ở thương mại tại TP. Thủ Đức được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư với tổng diện tích sử dụng đất 14,6 ha. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ bằng khoảng 10% số lượng dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư cùng thời kỳ năm 2017.

Theo HoREA, tác động tiêu cực của điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đến thực tiễn là rất lớn do không tạo điều kiện để tăng nguồn cung dự án nhà ở và sản phẩm nhà ở để cơ cấu lại sản phẩm nhà ở hướng về nhu cầu thực và kéo giảm giá nhà.

Hiệp hội này cho rằng việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP là rất cần thiết để xử lý ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.