Chủ tịch HoREA: TP Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung - cầu nhà ở

Ý kiến được ông nêu trong tham luận trình bày tại hội thảo về quản lý đất đai ở TP Hồ Chí Minh.

Theo ông Châu, trong giai đoạn 2017-2023 thì 04 năm 2020-2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản vừa do tác động của đại dịch Covid-19, các xung đột lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính trị ở một số khu vực làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Các thống kê của HoREA cho thấy “vùng đáy” khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý 1/2023 và kể từ sau đó thì thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại và kết thúc năm 2023 cho thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo sẽ tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi (do có độ trễ của các chính sách), nếu được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7 thì Quốc hội sẽ cho phép áp dụng sớm 06 tháng kể từ ngày 01/07/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự kiến xem xét 02 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội và các Bộ, ngành, các địa phương và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nỗ lực thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, trong quý 1/2024, tại TP Hồ Chí Minh chỉ có 01 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 01 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ và không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng; chỉ có 01 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 07 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

Do vậy trong năm 2024, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh sẽ còn tiếp tục mất cân đối “cung - cầu” nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, ông Châu còn chỉ ra 7 nguyên nhân của một số bất cập, hạn chế trong công tác quản lý nhà nước nói chung, trong đó có công tác quản lý nhà nước về đất đai trước đây. Theo đó, một số nguyên nhân xoay quanh hệ thống luật, văn bản dưới luật chưa thật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Thậm chí đã có một số quy định pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn, “xung đột”, hoặc chưa đủ “độ rõ” hoặc chưa dễ hiểu, dễ làm và chỉ có một cách hiểu.

Một số quy định pháp luật chưa sát với thực tiễn, chưa xử lý được các vướng mắc từ thực tiễn.

Có dấu hiệu nặng về “quản” là chính, chưa thật sự “kiến tạo để phát triển” – ông Châu nhấn mạnh. Ngoài ra, cơ quan chức năng chưa cập nhật kịp thời tư duy mới về quản lý đất đai, ví dụ chưa quy định chính thức “phương pháp định giá đất hàng loạt” trong Luật Đất đai để xác định giá trị của đất đai hoặc phần giá trị gia tăng từ đất đai để điều tiết vào ngân sách nhà nước, mặc dù trên thực tế thì đã áp dụng các nguyên lý của “phương pháp định giá đất hàng loạt” để xây dựng “khung giá đất, bảng giá đất” hoặc “bảng giá sàn nhà, đất” để tính thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Đề xuất giải pháp tháo gỡ, ông Châu nêu giải pháp lớn nhất là đã và đang tiếp tục “thể chế hóa” Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đã hoàn thành và ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đấu thầu 2023, Luật các tổ chức tín dụng 2024 và một số luật liên quan như “dự thảo Luật Đấu giá tài sản”, “dự thảo Luật Quy hoạch đô thị, nông thôn” và 02 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”, để “bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất”.

Giải pháp thứ hai là Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang phối hợp đề nghị áp dụng sớm 06 tháng kể từ ngày 01/07/2024 đối với Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự kiến xem xét 02 dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội gồm “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập đối với đối tượng thí điểm là các dự án đầu tư công nhóm B, C”, mà nếu được Quốc hội thông qua sẽ bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, xử lý được các “vướng mắc” của thực tiễn và đáp ứng yêu cầu, nguyện vọng của người dân, cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cho rằng, doanh nghiệp bất động sản, không “vô can” trong quá trình chấp hành và tuân thủ pháp luật, trong đó có pháp luật đất đai và những biến động của thị trường bất động sản trước đây và hiện tại.

Do vậy, doanh nghiệp bất động sản cần nỗ lực tự thân để vượt qua khó khăn hiện nay và xây dựng “Văn hóa kinh doanh, Tinh thần doanh nghiệp” luôn vì lợi ích chung của đất nước và cộng đồng xã hội, vừa đạt được hiệu quả kinh doanh, lợi nhuận, vừa đảm bảo nguyên tắc “lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ” giữa người dân, doanh nghiệp, Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng, tiêu biểu như đã có hơn 10 Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đã cam kết thực hiện 1,6 triệu căn nhà ở xã hội nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030./.