Thị trường bất động sản gần như bước vào giai đoạn “đóng băng”?

Theo báo cáo mới nhất của các đơn vị phân tích thị trường, thòi gian qua mức độ quan tâm tới bất động sản tiếp tục giảm ở nhiều phân khúc.

Trải qua thời gian liên tục tăng nóng, đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến nghịch lý ở phân khúc đất nền khi giá liên tục tăng cao nhưng thanh khoản đi xuống. Dù giá tăng nhưng nhiều chủ đất rao bán suốt một thời gian dài cũng không sang tay được. Nguyên nhân đến từ việc nhiều nơi giá đất nền đã vượt giá trị thực, thậm chí những mảnh đất ở nơi hoang vu cũng được định giá lên đến tiền tỷ.

Khác với giai đoạn trước đó, hiện nay, giá chung cư thứ cấp và sơ cấp cũng liên tục tăng nóng. Theo báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư tăng ở tất cả các phân khúc từ bình dân đến cao cấp, trong đó, chung cư trung cấp có biến động giá tăng mạnh nhất.

Cụ thể, tại Hà nội, giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, ở phân khúc trung cấp tăng 18%, chung cư cao cấp tăng 10% trong 3 tháng vừa qua. Tại TP. HCM có mức tăng thấp hơn, chung cư bình dân giảm 1%, trung cấp tăng 4%, còn phân khúc cao cấp tăng 5%.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, nguyên nhân dẫn đến việc giá tăng cũng bắt nguồn từ nguồn cung căn hộ bị giảm sút, trong đó, có 2 tác động chính là dòng vốn phát triển dự án và khung pháp lý.

Kênh huy động vốn từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản đều đang gặp khó, nhiều chủ đầu tư dù đang làm dự án dở cũng bị thiếu vốn. Bên cạnh đó, một số dự án vì đang còn vướng về vấn đề pháp lý. Do vậy, nguồn cung mới đưa vào thị trường có thể bị trì hoãn lâu hơn. Nguồn cung thấp đã đẩy giá căn hộ liên tục tăng lên.

Theo ông Điệp, giá chung cư đang bị đẩy lên quá cao, vượt khả năng tài chính của người có nhu cầu thực. Bên cạnh đó, hiện nay, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng của người mua nhà đang khó khăn. Cộng thêm việc lãi suất tăng lên, người mua sẽ cân nhắc khi xuống tiền.

Cho nên, dù đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thực nhưng cũng dự báo thanh khoản sụt giảm. Có thể, chung cư sẽ gặp nghịch lý tương tự đất nền trong gian qua là giá tăng nhưng thanh khoản sẽ đi xuống.

Về phân khúc đất nền, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền một số tỉnh như Bình Phước, Đồng Nai và Bình Dương đang chịu tác động bởi chính sách kiểm soát tín dụng và hoạt động phân lô, bán nền trong quý vừa qua khiến cho mức độ tìm kiếm sụt giảm mạnh. Theo đó, khi các thị trường ven TP. HCM sụt giảm, nhà đầu tư sẽ chuyển dịch về các khu vực có thể đáp ứng được nhu cầu ở thực, hay có câu chuyện trong tương lai.

Ông Tuấn cho rằng, diễn biến thị trường đất nền những tháng cuối năm khó có thể xảy ra sốt đất ở khu vực xung quanh TP. HCM. Thị trường đất nền được xem là thị trường đầu cơ và khá bị hạn chế về nguồn vốn tín dụng mới. Khi chưa có động lực đầu vào thì khó có khả năng xảy ra sốt đất trong quý cuối năm.

Tuy nhiên xét về dài hạn, ông Tuấn cho rằng, bất động sản nói chung và đất nền nói riêng còn nhiều động lực tăng trưởng. GDP và FDI tăng lên, kéo theo nhiều chuyên gia, người lao động tập trung ở khu vực các khu công nghiệp. Dân cư tăng lên cũng kéo theo sự tăng trưởng giá bất động sản. Nguồn cung tung ra ngoài thị trường khá thấp trong khi giá đã neo rất cao.

Còn theo một lãnh đạo doanh nghiệp đến từ Hà Nội, thị trường bất động sản một số tỉnh đang bước vào giai đoạn “đóng băng” khi lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản tỉnh trầm lắng do các địa phương này từng diễn ra cơn sốt ảo, mức giá tăng gấp 2, gấp 3 thậm chí có nơi gấp 5 lần.

Vị này phân tích thêm, đánh giá về cơ sở gia tăng giá trị có thể thấy, mức giá bất động sản tăng theo lần, tăng trước khi hạ tầng xây dựng và hoàn thiện là mức tăng ảo. Chưa kể, rất nhiều dự án đổ bộ về tỉnh nhưng phần lớn là các nhà đầu cơ. Trong khi người dân ở địa phương có nhu cầu mua ở thực rất thấp.

Do lãi suất tăng cao, áp lực gồng nợ lãi tăng, nhà đầu tư buộc phải rút. Thị trường bất động sản một số tỉnh xảy ra tình trạng hàng tồn nhiều, người gửi bán đông nhưng không có ai mua. Giai đoạn này chỉ có người mua ở thực. Người mua bất động sản đầu tư, đầu cơ lại không xuất hiện. Bất động sản tỉnh bước vào giai đoạn “đóng băng” là điều dễ hiểu.

Đưa ra nhìn nhận tổng quan về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, 9 tháng vừa qua, nguồn cung mới của thị trường chỉ bằng 20% so với cùng kỳ. Các sản phẩm cũng chưa thực sự phù hợp với thị trường khi nguồn cung với phân khúc cao cấp đang thừa, trong khi đó sản phẩm giá rẻ đáp ứng nhu cầu tìm nhà ở thực của người dân lại đang thiếu.

Từ nay đến cuối năm, một số phân khúc có điểm sáng đó là bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội thu nhập thấp dư địa tiềm năng vẫn còn lớn. Nhu cầu đầu tư và nhu cầu thực tại các phân khúc này cũng tương đối lớn. Ví dụ như phân khúc công nghiệp đang có tỷ lệ lấp đầy tới 89%, kéo theo đó sẽ là nhu cầu về nhà ở, nghỉ dưỡng của giới chuyên gia, đội ngũ công nhân cũng rất cao. Do đó, các địa phương sẽ cần đẩy mạnh phát triển các phân khúc, sản phẩm dịch vụ ăn theo.

Mặc dù nhu cầu rất lớn nhưng những điểm nghẽn khó khăn phải kể đến như các quy định của pháp luật, các thủ tục pháp lý đang khiến nhiều dự án nằm chờ chưa thể triển khai. Nhưng chuyên gia cũng cho rằng, thời gian vừa qua, Chính phủ đang cố gắng tháo gỡ các rào cản khó khăn, tôi tin rằng thị trường sẽ dần có cân bằng tốt hơn trong năm 2023.