Thanh khoản bị “đóng băng”, thị trường đất nền có còn dư địa tăng giá trong thời gian tới?

Thanh khoản giảm nhưng giá đất nền vẫn tăng

Đất nền vốn được coi là kênh đầu tư “vua” nhưng nay lại đang ghi nhận giảm sức nóng thấy rõ.

Cụ thể, báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn cho hay, trong 7 tháng đầu năm nay, nhu cầu tìm kiếm đất nền trên cả nước giảm 20%, trong đó lượng quan tâm tìm mua đất nền tại TP.HCM giảm 16%, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có xu hướng giảm từ 20 - 23% lượng tìm mua loại hình này. Đất nền một số khu vực từng là tâm điểm các cơn “sốt nóng” như TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM) đều ghi nhận sự sụt giảm số người tìm kiếm, quan tâm so với giai đoạn đầu năm.

Trong khi đó các thị trường tiếp giáp TP.HCM, đất nền tại các huyện Phú Mỹ, Đất Đỏ, Xuyên Mộc, Long Điền (Bà Rịa – Vũng Tàu) có nhu cầu tìm kiếm giảm từ 21 - 26% trong quý II/2022. Đất nền các khu vực Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom (Đồng Nai) cũng ghi nhận nhu cầu giảm 24 - 28%. Khu vực Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) nhu cầu tìm mua giảm 17 - 18% so với cùng kỳ 2021.

Còn tại thị trường Hà Nội, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng. Trong khi đó, hầu hết các loại hình bất động sản khác của Thủ đô, từ đất đến đất nền dự án, nhà riêng, biệt thự liền kề đều ghi nhận lượt tìm mua giảm từ 5 -  32% so với cùng kỳ năm trước.

Không chỉ khu vực nội đô, thị trường đất nền ven đô Hà Nội - nơi từng là tâm điểm các cơn “sốt nóng” như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Thường Tín, Mê Linh… đang ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số người tìm kiếm, quan tâm khiến phông nền chung của thị trường trầm lắng hơn. Tuy nhiên, giá đất vẫn cao, nhất là tại những huyện sắp lên quận, những khu vực mà tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá đất bị đẩy lên khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2; thậm chí có nơi tăng lên mức gần 100 triệu đồng/m2.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, ở thời điểm hiện tại, lượng giao dịch giảm tương đối, có nhiều khu vực giảm từ 50 - 70% so với cùng kỳ quý trước. Khảo sát tại các đơn vị bán đất nền thổ cư, lượng giao dịch cũng giảm trung bình 40 - 50%.

Cụ thể, tại khu vực ngoại thành Hà Nội, hay các địa phương lân cận từng rất sôi động trước đây như Bắc Giang, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc,… giờ đây, lượng giao dịch đất nền giảm tương đối mạnh.

Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch, cụ thể là quý II/2019, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4%, cho thấy hiện tại loại hình bất động sản đất nền vẫn thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư. Điều này đồng nghĩa lượng cầu về thị trường đất nền vẫn đạt mức độ cao.

Vẫn còn dư địa tăng giá?

Ông Quốc Anh cũng nhận định răng, thị trường đất nền có thể nói là đang chờ tín hiệu từ chính sách tín dụng. Cụ thể là các nhà đầu tư đang chờ xem ngân hàng có giải ngân hay không, họ cần bơm tín dụng, bởi vì đa phần giao dịch bất động sản trên thị trường hiện nay có tới khoảng 70% là sử dụng vốn vay ngân hàng.

Còn đối với nhà đầu tư có tiềm lực, tiền “tươi” thì giai đoạn này họ vẫn đi "săn" hàng bình thường. Bởi giai đoạn này có khả năng họ sẽ mua được giá tốt, thậm chí "ép" giá người bán. Trong khi giai đoạn trước, giá chạy theo giai đoạn từng ngày. Chính vì vậy, trong vòng 3 tháng tới giá đất có khả năng vẫn sẽ đi ngang.

Đối với những người dùng đòn bẩy nhiều, sẽ bán giá thấp hơn, nhưng không thực sự phổ biến vì có 2 nguyên nhân sau:

Thứ nhất, chính sách tín dụng từ năm 2010 đến giai đoạn này khá chặt đối với bất động sản.

Thứ hai, người mua bất động sản đa phần thường đầu tư trung hạn trở lên, từ 5 - 10 năm. Khi đầu tư, họ coi đất là một tài sản, và tài sản đó sẽ tăng theo giá trị thời gian do tốc độ đô thị hoá khu vực tăng lên cao. Mặt khác, gói kích cầu của Chính phủ trong giai đoạn 2022 - 2023 sẽ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng rất lớn, cầu tăng cao thì giá bất động sản cũng sẽ tăng. Khi người ta nhìn thấy bài toán như vậy sẽ có kỳ vọng dài hơi hơn, thì khi đó họ không nhất thiết phải cắt lỗ ngắn hạn.

Xét về tất cả các phương diện trên, tôi cho rằng, dư địa tăng giá của phân khúc đất nền trong trung đến dài hạn vẫn tốt.

Hà Nội đang làm tốt về quy hoạch hạ tầng và đẩy mạnh các tuyến đường giao thông. Vì vậy, Thành phố đã sẵn sàng đón các luồng đầu tư, trong đó có đầu tư bất động sản. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi “nút thắt” tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động.

Cũng nhận định về diễn biến của thị trường trong thời gian tới, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, thời gian qua, thị trường bất động sản rất sôi động do dòng tiền lớn đổ vào thị trường. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, từ các động thái từ vĩ mô, dòng tiền có tâm lý dè chừng.

Theo ông Điệp, hiện tại thị trường bất động sản đã tốt hơn giai đoạn đóng băng trước kia, nhưng các yếu tố vĩ mô vẫn đang tác động không nhỏ. Do đó, dòng tiền vào bất động sản đang cẩn trọng hơn giai đoạn trước. Theo đó, tình trạng lệch pha cung - cầu càng lớn, người bán nhiều nhưng người mua ít, đất nền cũng không nằm ngoài diễn biến này.

“Về diễn biến chung, thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng giai đoạn này có thể đi ngang hoặc điều chỉnh phải tùy vào diễn biến tiếp theo của dòng vốn. Nhưng sẽ lập tức sôi động mạnh khi dòng tiền được nới và quay trở lại, tức tình hình lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng giữ mức ổn định và việc giải ngân dễ dàng hơn”, ông Điệp nhận định