Khó tìm được căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP.HCM

Mỏi mắt tìm căn hộ dưới 3 tỷ đồng

Thống kê trên nền tảng Nhà Tốt vào tháng 7 cho thấy giá rao bán bình quân của một căn hộ ở hàng loạt địa phương như quận 1, 3, 4, 7, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú, Thành phố Thủ Đức đều trên 3 tỷ đồng. Trong khi đó, giá bình quân quận 5, Nhà Bè cũng xấp xỉ gần 3 tỷ. Muốn nhiều lựa chọn dưới 3 tỷ hơn, người mua cần tìm đến quận 8, Bình Chánh, Gò Vấp.

Còn theo dữ liệu trực tuyến từ Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm mua căn hộ TP. Hồ Chí Minh đã tăng gần 58% trong quý II/2024, tập trung chủ yếu vào các dự án có mức giá bán trên dưới 40 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mở bán trong quý vừa qua lại là những dự án có giá trên 55 triệu đồng/m2. Điều này phần nào thể hiện qua lượng giao dịch vượt trội của các sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh giáp ranh, chiếm 62% tổng lượng tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường trong giai đoạn 6 tháng đầu năm vừa qua.

Nhận định về giá nhà, chuyên gia Savills cho biết, phần lớn nguồn cầu là tầng lớp người dân có thu nhập trung bình, có thể chi trả phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng. Căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP. Hồ Chí Minh được xem là bình dân, tuy nhiên, nguồn cung căn hộ này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp từ đầu năm đến nay. Nguồn cung chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km. Hiện nay, khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, việc nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu vực lân cận. Nhu cầu khan hiếm sẽ thúc đẩy thanh khoản phân khúc này gia tăng và nhiều khả năng các dự án căn hộ vừa túi tiền có giá từ trên dưới 3 tỷ đồng cũng sẽ dần biến mất tại TP. Hồ Chí Minh.

Trên thị trường thứ cấp, các dự án đã hoàn thiện không tăng giá đáng kể, khoảng 2-3% tùy năm nhưng ít người muốn bán lại. Vì vậy, nguồn cung kém đa dạng và tập trung chủ yếu ở các khu vực như quận Thủ Đức cũ, quận 9 cũ, quận Bình Tân, quận 7 và huyện Bình Chánh. Đó cũng lý do nhiều người tìm căn hộ dưới 3 tỷ thường không ưng ý vị trí.

Với nhà mới do chủ đầu tư mở bán, Savills cho hay lượng căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Công ty này cho rằng nhà ở bình dân đang dần "cạn kiệt". "Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này (dưới 3 tỷ đồng)", báo cáo thị trường quý II của Savills nhận định.

Mong chờ giá bất động sản giảm là rất khó

Ông David Jackson cho biết TP HCM có nhiều chung cư cũ cần cải tạo nhưng tiến độ khó có thể nhanh, trong khi quỹ đất ở chưa phát triển ngày càng khan hiếm. Các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án khả năng cao sẽ tiếp tục tăng khi các luật sửa đổi về bất động sản hiệu lực từ tháng sau.

Chẳng hạn, bảng giá đất được cập nhật hàng năm sẽ làm tăng tiền thuê hay tiền sử dụng đất, từ đó tăng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quy định mới về việc phải có quy hoạch, phương án bồi thường, tái định cư được cơ quan nhà nước phê duyệt trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thể sẽ gây phát sinh thêm chi phí.

"Việc áp dụng sớm các luật bất động sản sửa đổi được kỳ vọng gỡ vướng pháp lý cho hàng trăm dự án nhà ở đang đình trệ trong TP HCM. Tuy nhiên, khó có thể đảm bảo chủ đầu tư sẽ phát triển các dự án này thành nhà ở phân khúc tầm trung trở xuống", ông nói.

Còn theo đánh giá mới đây từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng việc kiểm soát thị trường bất động sản đã khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng.

Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã gây áp lực lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới, nhất là phân khúc căn hộ vào những tháng đầu năm.