Kịch bản chung cư TP Hồ Chí Minh đang lặp lại tại thị chung cư Hà Nội?

Giá leo thang, “vắng bóng” căn hộ bình dân

Thực tế đang diễn ra tại thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đó là giá bán tiếp tục leo thang với sự chiếm lĩnh chủ đạo của nguồn hàng cao cấp, thiếu vắng nhà giá rẻ. Đây cũng là thực tế từng diễn ra với căn hộ TP.HCM.

Báo cáo thị trường mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Con số này ở TP.HCM chỉ là 16 điểm phần trăm. Sự chậm lại của chung cư TP.HCM về tốc độ tăng giá là điều không khó hiểu bởi mặt bằng giá đã thiết lập mức cao từ các năm trước khiến dư địa và tốc độ tăng chậm lại. Trong khi đó, chung cư Hà Nội dù tăng mạnh nhưng vẫn “thua” giá bán căn hộ TP.HCM. Thị trường chung cư Hà Nội đang lặp lại các diễn biến của thị trường chung cư TP.HCM.

Có thể thấy, tốc độ tăng giá của chung cư TP.HCM đang chậm lại, trong khi giá của chung cư Hà Nội tiếp tục tăng cao.

VARS cũng cho biết, bất chấp nhu cầu mua nhà tăng mạnh mẽ, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng, thậm chí sụt giảm ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM. Cụ thể, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm 2023 ước tính chỉ đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP HCM, nguồn cung căn hộ mới ước tính giảm hơn 50%, chỉ đạt gần 7.500 căn.

Lý giải về việc tình trạng nguồn cung sụt giảm mạnh, VARS cho biết do số dự án bất động sản được phê duyệt ngày càng khan hiếm, trong khi các dự án đang triển khai chật vật bởi vướng mắc liên quan đến pháp lý và nguồn vốn.

VARS cho biết dù Chính phủ, các bộ, ngành đã nỗ lực tháo gỡ khó khăn và đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, số lượng dự án được triển khai, tái khởi động trong năm 2023 tăng mạnh nhưng áp lực dòng tiền vẫn chưa vơi đối với các doanh nghiệp địa ốc.

Đánh giá về diễn biến căn hộ tại 2 thành phố lớn và Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong thời gian qua, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, quỹ đất hạn chế và các chủ đầu tư phát triển sản phẩm mới thường định vị dòng sản phẩm cao cấp nên giá bất động sản vẫn đang tăng lên. Nguồn cung cao cấp trở nên dồi dào, các sản phẩm trung cấp, bình dân vẫn sẽ thiếu hụt. Thời gian tới, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường – xu hướng này đã diễn ra tại TP.HCM cách đây 3-5 năm và kịch bản chung cư Hà Nội sẽ đi theo đúng những gì đã diễn ra với chung cư TP.HCM.

“Hiện nguồn cung của thị trường chung cư Hà Nội vẫn khan hiếm và tập trung chính ở các dự án mang quy mô đại đô thị. Lượng tiêu thụ tập trung ở các dự án, phân khu thuộc đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City khi nguồn cung ở hai đại đô thị này chiếm tới 60%, và số bán cũng chiếm tới 59% toàn thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội. Các đại đô thị cũng dẫn đầu về giao dịch thứ cấp do nguồn cung nhà ở lớn”.

“Kéo” giảm giá căn hộ bằng cách nào?

Sau Tết Nguyên đán Giáp Thìn, thị trường bất động sản dần có chuyển biến. Tín dụng mua nhà đã tăng nhẹ tại một số ngân hàng thương mại có hệ sinh thái bất động sản đa dạng, khi người dân đã bắt đầu có động thái đầu tư trở lại.

Theo VARS dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tâng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Các chuyên gia VARS kỳ vọng, cùng với nền tảng của hàng loạt các yếu tố tích cực của thị trường hiện tại, đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Trong thời gian qua, nhiều giải pháp nhằm kéo giá căn hộ giảm xuống đã được các chuyên gia đưa ra và bàn luận. Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản, nhiều chuyên gia cho rằng doanh nghiệp cần giảm giá bán căn hộ chung cư. Về phía cơ quan quản lý Nhà nước, cần nghiên cứu, xây dựng cơ chế đánh thuế tài sản đối với đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh. Mức thuế có thể nâng cao dần nếu chủ sở hữu bất động sản không đưa bất động sản tham gia hoạt động kinh doanh, hay không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính – VARS cho rằng các giải pháp trên vẫn có những hạn chế riêng nếu thực thi. Đơn cử, nếu đánh thuế bất động sản thì giải pháp này chưa chắc đã làm giá nhà giảm bởi sức hút nhà ở tại các thành phố như Hà Nội, TP.HCM là quá lớn. Về logic, phương án hạ giá nhà cũng sẽ đẩy sức mua của thị trường lên cao, khi sức mua lên cao sẽ khiến thị trường quay trở về vòng lặp cũ là giá nhà tăng trở lại và tiếp tục dẫn đến các hệ luỵ khác về lâu dài đối với nền kinh tế.

“Một điều chưa được nhìn nhận thấu đáo về giá bất động sản nói chung và giá căn hộ chung cư nói riêng là yếu tố tăng giảm còn phụ thuộc vào hành vi, tư duy của thế hệ. Mặt bằng giá bất động sản sẽ hạ khi nhu cầu đang dồn vào vùng lõi nội đô dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm – nơi có ưu thế để tạo lập quỹ đất, phát triển các dự án quy mô lớn, giúp dự án có giá bán tốt hơn, ông Đính nhấn mạnh.

Theo đó, vị chủ tịch VARS cho rằng, muốn kéo giảm giá nhà thì việc đầu tiên là gia tăng nguồn cung tại những khu vực ven trung tâm. Ông Đính nhấn mạnh nếu hạ tầng giao thông thông thoáng và kết nối vùng tốt, khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc thì xu hướng dịch chuyển ra các dự án ở vùng ven nội đô, với không gian sống trong lành, hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại là tất yếu. Xu hướng tích cực này không chỉ góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng cho vùng lõi đô thị mà còn giúp dự án có giá bán tốt hơn nhờ ưu thế về quỹ đất để phát triển các dự án quy mô lớn. Thông qua đó, kéo giảm mặt bằng giá bất động sản và giá căn hộ chung cư.