Kiến nghị kiểm soát hoạt động huy động vốn qua kênh chứng khoán của doanh nghiệp BĐS

Giá bất động sản ở mức cao so với khả năng chi trả của người dân 

Báo cáo Quốc hội trước phiên chất vấn về việc quản lý thị trường bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách.

Thu hút FDI lĩnh vực bất động sản năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD, chiếm 8,6% tổng vốn FDI, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực FDI. Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối tháng 8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ đồng)...

Tuy nhiên, Bộ trưởng đánh giá bất động sản là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Theo kinh nghiệm quốc tế, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng thị trường tài chính, tiền tệ và thị trường bất động sản.

Nhìn lại thị trường bất động sản trong 9 tháng năm 2022, Bộ trưởng Xây dựng nhấn mạnh lĩnh vực này tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung. Nguồn cung về nhà ở từ các dự án mới được bổ sung không nhiều, chủ yếu vẫn đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán.

Thống kê cho thấy 9 tháng năm 2022, Bộ trưởng cho biết số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, bằng khoảng 50,4% số dự án so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, bằng khoảng 51% số dự án so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế, tổng lượng giao dịch (căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền) 9 tháng tăng cao so với cùng kỳ năm 2021, với lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là 139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250% so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nhiên, giao dịch đang có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong quý III đạt 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với quý trước. Lượng giao dịch đất đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với quý trước.

Dù giao dịch giảm nhưng theo ông Nghị, giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân.  

Kiểm soát huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản

Phân tích các hạn chế, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập cần sửa đổi. Trong đó có sự chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất...

Ngoài ra, theo Bộ trưởng, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, theo đó ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp, du lịch có biểu hiện dư thừa thậm chí nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025. 

Cũng theo Bộ trưởng, cơ cấu nguồn lực cho thị trường còn bất hợp lý, chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án; chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Đáng chú ý, ông Nghị phản ánh các giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng “hai giá”, kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến. Giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân.

Để tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá, Bộ trưởng kiến nghị kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán.

Ngoài ra, ông cũng đề xuất cần kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản. Việc giám sát gồm cả doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Cuối cùng, Bộ trưởng kiến nghị cơ quan chức năng chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng, cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm đúng quy định của pháp luật...