Lạc quan về thị trường bất động sản năm 2024

Trong năm 2023, ngành Xây dựng đã ghi dấu cột mốc đáng nhớ khi 2 bộ luật rất quan trọng là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được Quốc hội Khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 6. Trong số đó, Luật Nhà ở (sửa đổi) được giới chuyên gia đánh giá là bộ luật có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua (kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014), góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong thời gian tới.

Lạc quan nhờ chính sách

Theo ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property, đánh giá những khó khăn của thị trường hai năm qua như thiếu hụt nguồn cung vì nghẽn pháp lý, thanh khoản yếu, lệch pha phân khúc, doanh nghiệp khát dòng tiền và tiếp tục tái cấu trúc... có thể tiếp diễn trong năm 2024. Tuy nhiên, người có hơn 20 năm kinh nghiệm quản lý đơn vị môi giới, phát triển dự án này nói giai đoạn xấu nhất của thị trường đã lùi lại. Các điều luật sửa đổi dù đến đầu năm 2025 mới có hiệu lực nhưng một phần tháo gỡ tâm lý cho thị trường sau thời gian dài trầm lắng.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng 2024 khả năng cao là năm cuối cùng trong quá trình vượt chướng ngại vật của địa ốc. Thị trường khó có thể bùng nổ nhưng dần đi vào ổn định. Trong nửa đầu năm 2024, ông Đính nói, thị trường chưa hết khó khăn nhưng sẽ duy trì một số tín hiệu tốt từ cuối năm 2023. Cuối quý I đầu quý II sẽ xuất hiện sự khởi phát của nguồn cung ra thị trường từ các chủ đầu tư mới chào sân. Tổng giao dịch cả năm 2024 kỳ vọng đạt khoảng 25.000 căn với tỷ lệ hấp thụ 30-35%. Giao dịch sản phẩm ở thực chiếm chủ yếu, trên 70% tổng giao dịch.

PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương dự báo, thị trường bất động sản có thể sẽ có 3 kịch bản. Cụ thể, kịch bản thứ nhất, trong trường hợp tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường vẫn tiếp tục xu thế đi lên, nhưng chậm chạp. Kịch bản thứ hai là, thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những cú hích.

Kịch bản thứ ba không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào trong trường hợp kinh tế thế giới rơi vào khó khăn, thương mại thế giới suy thoái, đầu tư nước ngoài suy giảm, hoạt động sản xuất, kinh doanh trong nước không phục hồi, dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thoái lui. Nhưng dù kịch bản nào, thì thị trường vẫn tốt hơn 2 năm trước.

Trong 3 kịch bản này, theo PGS-TS. Trần Kim Chung: “Tôi nghiêng về kịch bản thứ hai, mặc dù hệ thống pháp luật cho sự vận hành của thị trường bất động sản năm nay chưa có sự thay đổi do Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở mới được Quốc hội thông qua, sang năm 2025 mới có hiệu lực”.

Thị trường sẽ phục hồi từ nửa cuối năm 2024

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường BĐS sẽ chính thức phục hồi từ cuối quý II/2024. Tuy nhiên, xu hướng tốc độ đi lên khá chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố cả khách quan và chủ quan. Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - Phạm Nguyễn Toan cho biết, niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam đang dần trở lại, năng lượng tích cực và những điểm sáng đã hiện diện.

Cũng theo báo cáo của Công ty CP Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) nhận định, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, đây là sự chuyển mình từ mức nền thấp của năm 2023, thị trường bất động sản khởi sắc nhưng chưa rõ ràng.

Ở một góc nhìn khác, giới chuyên gia nhận định, bất động sản vẫn là điểm sáng bởi ghi nhận nguồn cung, lực cầu, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê tăng trưởng tích cực. Cụ thể, trong năm 2023, FDI đạt mức 36,6 tỷ USD thì ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ hai với gần 4,6 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký

Dữ liệu của đơn vị nghiên cứu Savills chỉ ra trong năm 2023, các khu công nghiệp trên cả nước có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và phía Nam đạt 91%. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết trong giai đoạn 2024-2025, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 6-10% một năm cả phía Bắc và phía Nam. Giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ 2-4% mỗi năm trong hai năm tới. Tình hình hoạt động khả quan ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng, đến từ các ngành nghề như may mặc, dược phẩm, điện tử.

Ngoài ra, phân khúc văn phòng cũng sẽ được đón lượng lớn nguồn cung mới vào năm 2024. Tại thị trường Hà Nội dự kiến sẽ đón tổng cộng khoảng 80.700 m2 nguồn cung mới trong 2024, chủ yếu nằm ở các quận xung quanh khu vực trung tâm thành phố. Ngoài ra, khoảng 100.000m2 văn phòng hạng A mới dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2024 – 2027.

Trong khi đó tại TP.HCM, nguồn cung hạng A mới dự kiến tại khu vực trung tâm TP (Quận 1) vào năm 2024 – 2025 nằm ở ba dự án, đóng góp tổng cộng 118.700m2 diện tích văn phòng cao cấp cho thị trường.

Khoảng 81.000m2 nguồn cung hạng A bổ sung cũng được dự kiến hoàn thành từ khu vực ngoài trung tâm trong giai đoạn 2024 – 2026.