Đất nền có cơ hội phục hồi trong năm 2024?

Đất nền đã qua thời kỳ “sốt nóng”

Thị trường bất động sản vừa trải qua năm 2023 đầy khó khăn với diễn biến ảm đạm ở tất cả các phân khúc. Trong đó, những phân khúc được cho là cho đầu cơ như căn hộ chung cư, biệt thự, căn hộ khách sạn (condotel), đặc biệt là đất nền chứng kiến đà giảm mạnh, cao nhất lên tới 30-50%, trên thị trường thứ cấp.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền không còn tình trạng "sốt nóng" như thời kỳ trước. Các sản phẩm đất nền trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ đến 30-40% nhưng vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên, mức giảm này được hiểu là so với đỉnh sốt, vẫn chưa thực sự tiệm cận sát với giá trị thực.

Trong khi đó, báo báo nghiên cứu thị trường của DKRA cũng đã cho thấy, phân khúc đất nền trong năm 2023 đón nhận 22 dự án với nguồn cung khoảng 1,850 nền, giảm 73% so với năm 2022, đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 751 nền, xấp xỉ 41% tổng nguồn cung mở bán mới, giảm 84% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá 12.9 - 14.9 triệu đồng/m2 và diện tích phổ biến từ 70 - 90 m2.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, tập trung chủ yếu ở Bình Dương khi chiếm 47% nguồn cung toàn thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm 10% - 13% so với năm 2022.

Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm 13% - 17% so với đầu năm 2023, tuy nhiên, mức giảm này diễn ra cục bộ ở nhóm khách hàng sử dụng vốn vay, cũng như tại một số dự án có quy mô lớn chưa hoàn thiện hạ tầng - pháp lý.

Theo khảo sát thị trường của Batdongsan.com.vn, tại các điểm nóng đất nền Hà Nội một thời như Gia Lâm, Mê Linh, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng… tình trạng cắt lỗ đất nền không còn xuất hiện ồ ạt như thời điểm 6 tháng đầu năm 2023. Giá đất nền bắt đầu đi ngang từ cuối quý III/2023 đến hiện tại. Tuy nhiên, thanh khoản của thị trường vẫn chậm chạp, chủ yếu đến từ giới đầu tư “săn hàng”, mua gom hàng cắt lỗ.

Đặc biệt, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán 2024, trong khi căn hộ chung cư ghi nhận giao dịch sôi nổi thì đất nền Hà Nội vẫn trầm lắng. Phần lớn môi giới bất động sản  phân khúc đất nền Hà Nội vẫn chưa thực sự khởi động công việc mà giữ tâm lý nghe ngóng thị trường, chờ đợi các động thái tiếp theo của nhà đầu tư. Do đó, giá đất nền Hà Nội tại các điểm nóng trước đó vẫn không có biến động, duy trì mức đi ngang so với tháng 12/2023.

Thực tế, dù thị trường đất nền Hà Nội nhìn chung vẫn đang trầm lắng nhưng điểm sáng vẫn xuất hiện, dù le lói. Ngay sau kì nghỉ Tết Nguyên đán, một số giao dịch đất nền đã diễn ra thành công, tập trung ở phân khúc giá dưới 1 tỷ đồng thuộc các quận/huyện Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, Thạch Thất. Mức giá này hoàn toàn hướng tới nhóm khách hàng mua ở thực hoặc nhà đầu tư có tài chính thấp.

Thị trường đất nền Hà Nội khu vực Hoài Đức ghi nhận một số giao dịch thành công tại các xã An Khánh, Tiền Yên, Song Phương, Đắc Sở với mức giá phổ biến từ 800-900 triệu đồng/nền, diện tích khoảng 30-40 m2. Khách mua đất là người dân sở tại hoặc nhà đầu tư đến từ khu vực trung tâm Hà Nội. Đất nền Đông Anh ghi nhận giao dịch thành công ở phân khúc dưới 1 tỷ đồng thuộc Bắc Hồng, Cổ Loa, Liên Hà, Thụy Lâm với diện tích 40-50 m2.

Liệu có cơ hội phục hồi trong năm 2024?

Thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết thị trường đất nền đang có dấu hiệu của hồi phục, niềm tin của nhà đầu tư tăng dần. Nhiều nhà đầu tư cũng đã bắt đầu đi “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Dự báo thị trường đất nền thời gian tới, VARS cho rằng tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau, đăc biệt tại các tỉnh thành nắm giữ lợi thế về quỹ đất, quy hoạch, hạ tầng và chính sách đầu tư.

Về tỷ suất lợi nhuận mà đất nền mang lại, số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 9 năm qua (2015 - 2023), đầu tư đất nền có tỷ suất lợi nhuận 166%. Con số này thấp hơn các kênh chứng khoán (203%), vàng (195%) và chung cư (203%). Tuy nhiên, phân khúc đất nền vẫn có tỷ suất lợi nhuận cao hơn một số kênh đầu tư khác, như kênh gửi tiết kiệm (138%) và ngoại tệ (111%).

Trong khi đó, chỉ số về tâm lý người tiêu dùng bất động sản (CSS) của Batdongsan.com.vn nửa đầu năm 2024 cho thấy, trong 1.000 người tham gia khảo sát, có 65% số người cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Trong số 65% này, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền.

Có thể thấy, so với các phân khúc khác thì đất nền vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nhu cầu về đất nền sẽ giảm mạnh do lo ngại về rủi ro pháp lý từ phía người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to.

Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại. Do giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân. “Đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững”, ông Tuấn nhìn nhận.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, đánh giá đất nền vẫn là kênh đầu tư bền vững. Bởi tâm lý người Việt ưa chuộng nhà gắn liền với đất và đất nền được xem như kênh tích lũy tài sản an toàn, khả năng sinh lợi nhuận cao. Cùng với đó, so với các phân khúc khác thì tính pháp lý của đất nền ổn định, minh bạch hơn.

“Theo nghiên cứu của DKRA Group, dựa trên cơ sở kéo dài chu kỳ lặp lại, giai đoạn nửa đầu năm 2024 có thể xem như bước khởi đầu của một chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Theo đó, cơn sốt đất có thể quay lại vào giai đoạn 2025 - 2026” - ông Thắng cho hay.