Lãi suất giảm, chủ đầu tư tăng chiết khấu vẫn chưa thể “cứu” được thị trường bất động sản?

Lãi suất giảm, chủ đầu tư liên tục tăng chiết khấu…

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản chứng kiến tới 4 đợt giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Tuy nhiên, sẽ có độ trễ nhất định khi các quyết định này thật sự tác động đến thị trường.

Mới nhất, vào ngày 14/8/2023, NNHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện các giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất, nhất là giảm lãi suất cho vay đối với các khoản cho vay đang còn dư nợ hiện hữu và các khoản cho vay mới (phấn đấu mức giảm lãi suất tối thiểu 1,5 - 2%/năm) theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Thực tế, trong thời gian vừa qua, mức lãi suất trung bình giảm của ngân hàng thương mại giảm khoảng 1,5 - 2% tùy theo từng loại. Nhiều ngân hàng có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.

Với lãi suất cho vay mua nhà, sau khi NHNN cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng mới và NHNN giảm 125 điểm cơ bản trần lãi suất huy động từ đầu năm 2023 đến nay, lãi suất vay mua nhà thả nổi tại các ngân hàng tư nhân đã giảm nhẹ so với thời điểm đầu năm 2023. Mặc dù vậy, mức lãi suất này vẫn bị đánh giá là cao.

Trong báo cáo thị trường tiền tệ vừa công bố, bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) nhận định, tốc độ giảm của lãi suất cho vay đã nhanh hơn trong tháng 7, tuy nhiên vẫn xuất hiện sự phân hóa khá rõ rệt. Cụ thể, với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh có chất lượng tín dụng tốt, lãi suất cho vay đã giảm về khoảng 8 - 10% trong khi đó các doanh nghiệp có chất lượng tín dụng kém hơn vẫn phải đi vay với mức lãi suất 12 - 15%.

Bên cạnh việc trông chờ vào các chính sách “giải cứu” của Chính phủ cũng như các cơ quan quản lý nhà nước thì nhiều chuyên gia cho rằng, bản thân các doanh nghiệp địa ốc cũng cần chủ động tìm hướng đi cho mình.

Theo đó, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay chiết khấu các dự án được mở bán nhằm kích cầu, tạo thanh khoản. Đơn cử như, dự án chung cư căn hộ Hà Nội Melody Residences do tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư. Dự án Hà Nội Melody Linh Đàm gồm 4 tòa tháp chung cư cao 29 tầng được thiết kế hiện đại, với hơn 2000 căn hộ cao cấp có diện tích đa dạng từ 68m2 đến 145m2, công năng từ 2 đến 3 phòng ngủ.

Theo thông tin từ chủ đầu tư, dự án đang được mở bán với rất nhiều chính sách ưu đãi, đặc biệt là toà NO3. Cụ thể, khi mua căn hộ tại NO3, khách hàng sẽ được chiết khấu 10% nếu thanh toán theo tiến độ thông thường. Thanh toán sớm 90%, khách hàng sẽ được chiết khấu lên tới 30% giá bán. Cùng với đó, chủ đầu tư cam kết sẽ hỗ trợ vay ngân hàng lên đến 70% giá trị hợp đồng; lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng; hỗ trợ 50% phí quản lý trong 2 năm đầu.

Hay như dự án chung cư Masteri West Heights Tây Mỗ tại quận Nam Từ Liêm là dự án chung cư được đầu tư bởi Masterise Homes trong lòng đại đô thị thông minh Vinhomes Smart City. hằm hỗ trợ khách hàng khi mua, chủ đầu tư Masterise Homes đã tung ra nhiều chính sách hấp dẫn.

Cụ thể, với khách hàng sử dụng hình thức thanh toán theo tiến độ sẽ được đóng tiền theo 9 đợt tính từ thời điểm mua đến khi nhận nhà. Các đợt cách nhau từ 1 đến 3 tháng tùy giai đoạn, số tiền thanh toán từng đợt sẽ khoảng từ 5% đến 10% giá trị căn hộ. Mức chiết khấu cho nhóm khách hàng này là 6,2% giá trị căn hộ và 0,8% phí bảo lãnh tiến độ.

Đối với những khách hàng có dư tài chính sử dụng phương án thanh toán sớm 100% giá trị căn hộ sẽ được chiết khấu lên tới 11,3% giá trị căn hộ và 0,8% phí bão lãnh tiến độ.

Với khách hàng có nhu cầu vay vốn ngân hàng, chủ đầu tư sẽ hỗ trợ vay tới 80% giá trị căn hộ. Như vậy, khách hàng chỉ phải thanh toán 20% giá trị cho đến khi nhận nhà. Số tiền còn lại sẽ được hỗ trợ vay miễn lãi trong vòng 2 năm và được trả góp thời gian lên tới 35 năm.

…vẫn không thể “cứu” được thanh khoản thị trường?

Theo Báo cáo thị trường bất động sản tháng 8/2023 của Tập đoàn DKRA Group cho thấy, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới của phân khúc đất nền sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022 với tỷ lệ giảm lần lượt là 58% và 94%. Cả khu vực phía Nam chỉ có 5 nền đất được tiêu thụ, tỉ lệ thanh khoản chỉ đạt 5%, qua đó cho thấy thanh khoản thị trường chưa có nhiều khởi sắc.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tiếp tục ghi nhận sụt giảm, chỉ bằng 19% so với cùng kỳ năm trước. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhưng vẫn chưa thể kéo thị trường khởi sắc.

Trong tháng 8/2023, TP Hồ Chí Minh và các khu vực phụ cận tiêu thụ được 84 căn hộ, giảm 87% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, so với tháng trước, sức cầu thị trường thứ cấp đã có những tín hiệu khởi sắc hơn, động thái giảm lãi suất cho vay khiến người mua tự tin hơn trong quyết định mở khoản vay mua bất động sản.

Số liệu của DKRA cho thấy, mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động, trong khi đó trên thị trường thứ cấp, một số giao dịch vẫn ghi nhận mức giảm 50 - 150 triệu đồng/căn, tập trung ở những dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay.

Nhìn nhận về diễn biến thị trường trong thời gian tới, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nêu quan điểm, hiện tại vẫn khó xác định thị trường bất động sản thời gian tới sẽ đi lên hay tiếp tục đi xuống.

“Nếu lãi suất giảm, thị trường có thể phục hồi một phần bởi vì điều này sẽ tác động đến quyết định mua của một số người có nhu cầu ở thật. Với những nhà đầu tư, trừ khi có sản phẩm thật sự tốt thì họ mới đầu tư, còn không thì họ vẫn giữ trạng thái nghe ngóng”, vị này nói.

Do đó, theo ông Toản, từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ vẫn như hiện nay và không có gì đột biến, giao dịch có nhưng không nhiều. Sang năm 2024, diễn biến của thị trường còn phụ thuộc vào tình hình kinh tế vĩ mô, bởi khó khăn hiện nay đã lan đến cả sản xuất, xuất nhập khẩu, thương mai dịch vụ, du lịch,… Hầu hết các ngành kinh tế đều khó khăn thì tất nhiên cũng không có nguồn tiền đổ vào bất động sản. Bởi vì tiền đầu tư vào bất động sản phải chảy từ các ngành khác sang.