Lãi suất giảm là điều kiện để dòng tiền đổ vào bất động sản?

Ngày 14/8, NHNN đã ban hành văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện các giải pháp để giảm mặt bằng lãi suất, nhất là giảm lãi suất cho vay đối với các khoản cho vay đang còn dư nợ hiện hữu và các khoản cho vay mới (phấn đấu mức giảm lãi suất tối thiểu 1,5 - 2%/năm) theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh.

Thực tế, trong thời gian vừa qua, mức lãi suất trung bình giảm của ngân hàng thương mại giảm khoảng 1,5 - 2% tùy theo từng loại. Nhiều ngân hàng có những khoản vay ưu tiên, ưu đãi.

Với lãi suất cho vay mua nhà, sau khi NHNN cấp chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng mới và NHNN giảm 125 điểm cơ bản trần lãi suất huy động từ đầu năm 2023 đến nay, lãi suất vay mua nhà thả nổi tại các ngân hàng tư nhân đã giảm nhẹ so với thời điểm đầu năm 2023. Mặc dù vậy, mức lãi suất này vẫn bị đánh giá là cao.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết, trong điều kiện bình thường, nền kinh tế hoạt động ổn định, tất cả các thị trường cũng đều hoạt động ổn định và khi lãi suất đang thấp thì nhiều người đã vay tiền để đầu tư, đầu cơ. Nhưng khi thị trường bất động sản đã bị đẩy giá lên quá cao thì cho dù lãi suất giảm đến 50% cũng chưa chắc đã có nhiều người dám vay tiền để mua bất động sản.

“Lãi suất giảm chỉ là điều kiện cần, không phải điều kiện đủ để kích thích dòng tiền vào bất động sản. Điều kiện đủ ở đây là thị trường có đủ hấp dẫn để người ta đầu tư hay không. Cần nhớ trong kinh tế học, khi lượng đổi thì chất đổi, cái gì tăng mãi thì cũng đến một lúc phải giảm và trả lại giá trị thật”, chuyên gia nói.

Ông Hiển phân tích thêm, trong suốt một thập kỷ qua, giá bất động sản đã nhiều lần lập đỉnh. Vào năm 2013, giá bất động sản vẫn ở mức vừa phải để mua đầu tư hay khai thác cho thuê thì đến giai đoạn 2016 - 2018 tăng tương đối mạnh, năm 2019 tăng chậm lại tưởng như sắp sửa đảo chiều giảm giá thì giai đoạn 2020 - 2021 lại tăng mạnh. Giá bất động sản đã tăng liên tục trong thời gian qua, nhưng làm gì có cái gì tăng mãi.

Theo ông Hiển, trước khi nền kinh tế Việt Nam mở cửa, giá bất động sản rất thấp và thời điểm đó hạ tầng cũng chưa phát triển. Dần dần có Luật Đất đai, chúng ta phát triển thị trường bất động sản theo sự phát triển của hạ tầng và nền kinh tế, giá bất động sản theo đó cũng tăng lên.

“Điều đáng nói là nhiều người hiện đang tin rằng bất động sản Việt Nam khác quy luật kinh tế, chỉ có đi ngang hoặc đi lên chứ không bao giờ giảm. Nhưng thực tế đã xảy ra vào năm 2011 - 2013, lúc này rất nhiều đại gia bất động sản sụp đổ, sau đó giá giảm mạnh. Nếu chúng ta tin rằng bất động sản có một quy luật riêng là mỗi năm cứ tăng 10 - 15% chẳng hạn thì rất dễ gặp phải cú sốc thứ hai”, chuyên gia cho hay.

Tác động lãi suất tới doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, việc giảm lãi suất hỗ trợ doanh nghiệp không phải là vấn đề cốt lõi giúp cho các doanh nghiệp phục hồi.

“Giảm lãi suất nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng đáp ứng đủ điều kiện vay ngân hàng, như tài sản bảo đảm không đủ; kinh doanh thua lỗ; đang cơ cấu nợ, điều chỉnh trả nợ để được vay tiếp hoặc không quản lý được dòng tiền. Ngân hàng không có đủ cơ sở bảo đảm để cho vay tiếp đối với các trường hợp này”, ông Hùng nói,

Trên thực tế, kinh tế khó khăn, nguồn lực của doanh nghiệp bị cạn kiệt dẫn tới việc các doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.

Ngân hàng cũng không thể tự ý hạ tiêu chuẩn, giảm các quy định, điều kiện cho vay mà vẫn phải theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm quản trị rủi ro, an toàn hệ thống.

Đặc biệt, trong bối cảnh thực hiện quyết liệt các giải pháp cơ cấu lại hoạt động ngân hàng, các tổ chức tín dụng (TCTD) đang ngày càng đẩy mạnh áp dụng các chuẩn mực quản trị rủi ro theo thông lệ quốc tế, đòi hỏi ngày càng cao tính minh bạch. Do đó, không thể thực hiện các giải pháp về hạ chuẩn điều kiện cấp tín dụng.

Mặc dù các TCTD đã liên tiếp giảm lãi suất cho vay, song tốc độ tăng trưởng tín dụng tại các TCTD rất thấp, cùng với khó khăn từ thị trường vốn và thị trường bất động sản dẫn đến chất lượng tài sản ngân hàng suy giảm, nợ xấu tăng.

Ông Hùng khuyến nghị, để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận với vốn vay, các TCTD cần rà soát, đẩy mạnh cho vay các gói tín dụng, mở rộng các kênh bán hàng và kênh liên kết với đối tác. Thiết kế các sản phẩm cho vay đặc thù phù hợp với đối tượng khách hàng, nhất là DNNVV theo từng nhóm ngành nghề để từ đó có các giải pháp đáp ứng yêu cầu khách hàng một cách linh hoạt.

Đồng thời, nghiên cứu áp dụng linh hoạt điều kiện tài sản bảo đảm cho từng nhóm đối tượng khách hàng, cho vay theo chuỗi cung ứng dựa trên uy tín và mức độ rủi ro của doanh nghiệp.