Lãi từ chuyển nhượng bất động sản đóng thuế thu nhập cá nhân 20%

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính lấy ý kiến về việc đánh thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, nhà chức trách đề xuất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, áp dụng mức thuế thu nhập cá nhân bằng thu nhập tính thuế x (nhân) với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng. Trong đó, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán x (nhân) với thuế suất tính theo thời gian sở hữu.

Cụ thể, mức thuế suất đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm là 10%, từ 2 - 4 năm là mức 6% và trường hợp chủ sở hữu nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thu là 4%.

Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc thừa kế thì mức thuế suất là 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, mức thuế suất chuyển nhượng không tính theo thời gian nắm giữ mà vẫn giữ như hiện hành, ở mức 2%.

Lý giải cho điều này, Bộ Tài chính nêu quy định tại Bộ Luật dân sự, thừa kế là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, khác với cho, tặng bất động sản. Sau đó, người được thừa kế chuyển nhượng các bất động sản này thì phải nộp thuế TNCN theo quy định nhưng hoạt động chuyển nhượng này không nhằm mục đích đầu cơ kinh doanh hoặc kiếm lời như các hoạt động mua bán bất động sản khác.

Trao đổi với VietnamFinance trước đây, ông Nguyễn Văn Được, Tổng giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho rằng, hiện nay mức thuế bất động sản quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều. Nhà đầu tư, “cò đất” chỉ phải đóng thuế chuyển nhượng, thuế TNCN 2% nên khi họ chuyển nhượng có lời thì sẵn sàng đầu tư.

Đồng thời, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng và nguy cơ thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

Ngoài ra, theo ông Được, hiện nay doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản đã phải nộp thuế 20% trên phần thu nhập, thì cá nhân cũng nên thực hiện tương tự để đảm bảo công bằng.

Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định rằng muốn kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp.

Do vậy, những đối tượng chuyển nhượng với tần suất lớn như "cò đất" hoặc người kinh doanh bất động sản không chính thức cần được điều chỉnh phù hợp trong chính sách thuế. Chính sách mới đảm bảo đúng bản chất bởi chỉ khi có thu nhập mới phải nộp thuế.

Vị chuyên gia cũng nêu, người nộp thuế hoàn toàn có thể cung cấp hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí phát sinh liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, từ đó giúp cơ quan thuế tính chính xác phần thu nhập chịu thuế đồng thời đóng góp chung vào tiến trình tuân thủ pháp luật và thực hiện, giám sát sử dụng, lập hóa đơn của các bên.

“Bộ Tài chính đề xuất thay đổi chính sách để tính thuế dựa trên thu nhập thực tế là hoàn toàn hợp lý, đây không phải chính sách mới. Hiện nay, thị trường bất động sản đã minh bạch hơn, các giao dịch dễ kiểm soát hơn nhờ việc thúc đẩy sàn giao dịch bất động sản, thanh toán không dùng tiền mặt, và khung giá đất đã tiệm cận với giá thị trường… Đặc biệt mọi giao dịch biến động đến bất động sản đều phải đăng ký thay đổi với cơ quan có thẩm quyền trong đó có cơ quan thuế. Đây là thời điểm chín muồi để áp dụng thuế dựa trên thu nhập thực tế, thay vì thuế suất cố định trên giá chuyển nhượng”, ông Nguyễn Văn Được khẳng định.