Làm gì để tháo gỡ hàng trăm ngàn tỷ đồng đang “chôn” vào bất động sản du lịch

Tại hội thảo "Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam - Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ" do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức ở Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (Bãi Dài), tỉnh Khánh Hòa ngày 6/5 đã công bố số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) về thị trường bất động sản du lịch với những con số khổng lồ.

Theo VNREA, tính đến tháng 9/2021, có 239 dự án liên quan bất động sản du lịch triển khai ở 15 địa phương đang gặp vướng mắc gồm Hòa Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang).

Trong đó, căn hộ du lịch (condotel) là hơn 114.097, ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 villa, ước tính giá trị 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, ước tính giá trị 154.245 tỷ đồng. Tổng số 3 sản phẩm này là gần 170.000 căn với tổng giá trị khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Theo ông Lê Hữu Hoàng, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, thị trường bất động sản du lịch ở Khánh Hòa phát triển sôi động, dự báo sẽ tiếp tục phát huy trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc thực thi pháp luật còn nhiều hạn chế, tắc nghẽn cần được tháo gỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý chưa hoàn chỉnh đối với loại hình bất động sản du lịch. Hiện Khánh Hòa có 26 dự án với 12.100 căn hộ du lịch và hơn 2.580 biệt thự du lịch chủ yếu ở khu vực Bãi Dài.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên HĐTV Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia cho rằng bất động sản du lịch đang chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có nhiều cái chưa được, gây thách thức đối với loại hình bất động sản này. Đó là chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng…); chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán, phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này...

Theo TS Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, đối với số dự án đã được đầu tư hàng trăm ngàn tỷ đồng "mắc kẹt" vì pháp lý chưa đầy đủ thì phải có những giải pháp kịp thời nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và nhà nước.

Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam cho rằng có 3 nhóm vấn đề lớn và cấp thiết đặt ra hiện nay đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch. Thứ nhất, chúng ta cần có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam và nhận định về xu hướng phát triển thị trường bất động sản du lịch trong bối cảnh hậu COVID-19. Thứ hai, tháo gỡ những nút thắt về chính sách, pháp luật hiện hành đối với thị trường bất động sản. Thứ ba, phải xem xét tác động, ảnh hưởng của môi trường quốc tế và định hướng chính sách, pháp luật trong đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam.

Theo PGS.TS. Trần Việt Dũng, Trưởng Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM, hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà tại nhiều dự án bất động sản du lịch bị đóng băng. Các cơ quan chức năng không dám cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho các cá nhân vì những lấn cấn về chế độ pháp lý của đất cấp cho các dự án bất động sản du lịch, mặc dù về mặt chính sách Việt Nam đã có những chủ trương cho mô hình kinh doanh này.…

Còn theo TS Nguyễn Thị Bích Ngọc, giảng viên Khoa Luật Quốc tế, Đại học Luật TP.HCM nhận định, quy định pháp luật điều chỉnh quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch hiện nay vô cùng phức tạp. Theo thống kê trên cơ sở các quy định hiện hành, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất hiện được quy định trong khoảng 19 Luật, Bộ luật, 52 Nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn; tuỳ từng loại dự án mà phải thực hiện thủ tục gồm từ 30 đến 54 bước với 38 đến 159 con dấu và thời gian quy định hoàn tất thủ tục khoảng 1 năm đến 1,5 năm. Thời gian thủ tục kéo dài từ 2 năm đến 5 năm, hoặc lâu hơn. Việc vận hành dự án đòi hỏi chủ đầu tư có 3 Giấy chứng nhận, 2 Quyết định và 3 Giấy phép.

Cũng theo TS Nguyễn Thị Bích Ngọc, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch dựa trên quy trình, thủ tục áp dụng cho công trình xây dựng không phải là nhà ở một mặt khẳng định bất động sản du lịch chưa được quy định một cách độc lập trong văn bản pháp luật và mặt khác cũng cho thấy quy định pháp luật chưa tính đến tính chất đặc thù, đa công năng của bất động sản du lịch…

Để tháo gỡ vướng mắc, khơi thông thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều ý kiến cho rằng điều rất cần là phải sửa 5 Luật, bao gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

Tuy nhiên, trong 5 luật này, Luật Đất đai được đánh giá là khó sửa nhất, vì luật này tiếp tục chồng chéo với rất nhiều luật khác, như Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu. Do đó, dù đã có chủ trương sửa Luật Đất đai từ lâu, nhưng cho tới nay vẫn chưa thể sửa được. Trong thời gian chờ đợi sửa luật, các doanh nghiệp mong muốn Chính phủ có thêm một Nghị định mới, hướng dẫn để tạm thời tháo gỡ những khó khăn trước mắt.

Các chuyên gia cũng cho rằng, để an dân, Nhà nước phải cấp sổ đỏ theo Chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư; để tạo niềm tin từ doanh nghiệp, Chính quyền phải nhất quán trong thực thi chính sách, không mổ xẻ lỗi thuộc về ai mà phải đưa ra phương án xử lý để tháo gỡ hàng trăm ngàn tỷ đồng đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.