Làm gì với thực trạng loạn “thổi giá” đất thông qua đấu giá?

5 năm trở lại đây, một số địa phương đã xuất hiện tình trạng “đầu nậu”, “cò đất”, doanh nghiệp lách luật gây ra các cơn sốt đất ảo, phân lô bán nền tràn lan tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

“Thổi” giá đất thông qua đấu giá là một trong những điểm nóng, gây bức xúc và thiệt hại cho một bộ phận người dân có nhu cầu sử dụng thực. Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “sốt ảo” giá đất đi liền với tình trạng phân lô bán nền tràn lan bắt nguồn từ “bất cập” của một số quy định dưới Luật.

Làm gì với thực trạng loạn “thổi giá” đất thông qua đấu giá? - Ảnh 1

Sốt đất ở miệng “cò”: Chiêu trò để kích giá đất, tạo sốt ảo

Từ cuối năm 2017 trở lại đây, nhiều địa phương liên tục xảy ra các cơn sốt đất bất thường đất nền nhiều huyện nông thôn có giá tăng gấp đôi so với cùng kỳ, có nơi tăng 30 - 50% chỉ trong một quý. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, phần lớn bắt nguồn từ các đợt đấu giá đất.

Do bất cập của một số quy định dưới Luật cho phép “tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Mặt khác, do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ và hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở) nên dẫn đến tình trạng bị lợi dụng để kinh doanh bất động sản trái phép, hô biến các lô đất nông nghiệp có diện tích 500 m2 hoặc 1.000 m2 vừa vặn với diện tích của 1 lô biệt thự, nhà vườn. Điều này dẫn đến tình trạng bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Có trường hợp nhà đầu tư tại một địa phương trả giá “trên trời” rồi âm thầm bỏ cọc, kết quả trúng đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm. Thông tin từ nhiều môi giới địa phương cho biết, người này trước đó đã mua khá nhiều lô đất với giá rẻ ở quanh khu đất được đấu giá. Ngay sau khi đấu giá xong, các lô đất này cũng nhanh chóng được sang tên cho nhà đầu tư mới với mức giá cao hơn đáng kể so với giá ban đầu.

Giá đất bị "thổi" quá cao sau các phiên đấu giá khiến người có nhu cầu thực không mua được
Giá đất bị "thổi" quá cao sau các phiên đấu giá khiến người có nhu cầu thực không mua được

Những cuộc “tranh giành” trong đấu giá xong bỏ cọc thường với mục đích là khiến thị trường nhiễu loạn, đẩy giá đất các khu vực lân cận lên cao tạo ra hiện tượng “sốt đất ảo” và thiết lập mặt bằng giá đất mới. Người ta chỉ cần chi ra một khoản tiền cho vài lô đất đấu giá, nhưng lại nâng được giá cho hàng ngàn lô đất đã ôm găm trước đó. Mặt khác, còn nâng được giá trị bất động sản để thế chấp vay vốn, phát hành trái phiếu thu tiền,... Cuối cùng thiệt hại chính là người dân có nhu cầu mua nhà để ở, các tổ chức tín dụng cho vay có nguy cơ vỡ nợ nếu thẩm định sai và cho vay quá lớn.

Giải pháp “cấm” phân lô, tách thửa có hợp lý?

Thực tế, tình trạng phân lô, bán nền trái phép thực tế chính quyền địa phương cấp xã, phường đều biết nhưng không kiểm soát, ngăn chặn triệt để.

Để hạ nhiệt sốt đất và ổn định thị trường, nhiều địa phương đã phải áp dụng biện pháp cứng rắn, ra văn bản chỉ đạo tạm dừng cho phép phân lô, tách thửa đất. Tuy nhiên, giải pháp tạm dừng phân lô, tách thửa của các địa phương đã được thực hiện những năm trước đây nhưng cũng chỉ mang tính tạm thời nhằm ngăn chặn việc đua nhau phân lô, bán nền trái phép. Động thái này chỉ như “bắt cóc bỏ đĩa”, khi mệnh lệnh hành chính này được “tháo” thì đâu lại vào đấy. Mặc khác, việc áp dụng các biện pháp này vô tình ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân, nguồn cung giảm trong khi nhu cầu cao có thể đẩy giá nhà đất ở các địa phương tiếp tục tăng.

Giải pháp “cấm” phân lô, tách thửa chỉ mang tính tạm thời  
Giải pháp “cấm” phân lô, tách thửa chỉ mang tính tạm thời  

Cần mạnh tay “siết” chặt đấu giá

Mỗi năm, có hàng trăm dự án quy hoạch thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, khu đô thị... rồi đấu giá đất. Nhưng không một ai nhìn lại xem rằng sau các cuộc đấu giá được tung hô là thành công đó, có bao nhiêu người dân xây dựng để ở thực sự? Nông dân mất đất canh tác, nông sản ít dần đi, nhiều bộ phận người dân bỗng nhiên thất nghiệp ngay trên mảnh đất bỏ hoang. Tệ hơn, trước sự bơm thổi giá đất tăng qua hàng năm làm nảy sinh tâm lý cứ có tiền là người người mua đất cất dành chờ tăng giá.

Đất là tài nguyên đặc biệt nên trong đấu giá đất, các chuyên gia đề xuất cần quy chuẩn giá khởi điểm sát thực tế khả năng mua trên mức thu nhập trung bình người dân trong khu vực; xét duyệt hồ sơ đúng đối tượng có nhu cầu mua sử dụng thực sự và cần có cam kết của người tham gia đấu giá sẽ xây dựng ở trong thời gian cụ thể sau khi đấu giá. Ngoài ra, không cho phép chuyển nhượng đất nếu không xây dựng như cam kết trong hồ sơ đấu giá. Xử phạt thật mạnh nếu như có dấu hiệu tổ chức lợi dụng đấu giá đất để thổi giá trục lợi.

“Sốt” đất và chạy đua đổ tiền vào đất như hiện nay chỉ làm trì trệ nền kinh tế, gia tăng lạm phát. Do đó, đã đến lúc cần những thay đổi mạnh mẽ, toàn diện về luật để kiểm soát hoạt động mua bán, đấu thầu bất động sản, vốn còn nhiều kẽ hở như hiện nay.

Thu Trang

Theo Chất lượng và Cuộc sống