“Làn sóng” trả mặt bằng đất vàng kinh doanh nhưng vì sao giá thuê vẫn không giảm?

“Cơn lốc” trả mặt bằng

Hoàng Minh Nguyệt, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, trong giai đoạn Covid-19, thị trường đã trải qua những biến động, đặc biệt là ngành F&B – một ngành có tốc độ tăng trưởng mạnh nhưng cũng có nhiều thay đổi nhất về thương hiệu. Đặc thù của ngành này là luôn có sự đào thải khi các thương hiệu không theo kịp xu hướng thị trường.

Bên cạnh đó, về thực trạng trả mặt bằng hàng loạt ở Hà Nội và TP.HCM, bà Nguyệt cho rằng có hai nhóm mặt bằng chính. Với các vị trí đắc địa dành cho thương hiệu xa xỉ, nguồn cung luôn khan hiếm, thậm chí khách thuê sẵn sàng trả giá cao để có được mặt bằng. Nhưng đối với các mặt bằng thương mại thông thường, tình hình lại khác.

“Nhiều mặt bằng từng được coi là "vàng" trước đây nhưng hiện nay lại không thu hút được khách thuê. Lý do chính là chi phí thuê cao, điều kiện thanh toán khắt khe, đặc biệt là các khoản đặt cọc lớn và thanh toán trước 6 tháng – 1 năm.

Trong khi đó, các trung tâm thương mại lại linh hoạt hơn, có thể thanh toán theo tháng hoặc chia sẻ doanh thu, khiến nhiều doanh nghiệp F&B, thời trang lựa chọn chuyển dịch sang đây. Ngoài ra, mặt bằng nhà phố còn gặp vấn đề pháp lý, như giấy phép kinh doanh, công năng sử dụng và yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, khiến các thương hiệu quốc tế e dè khi mở rộng.

Đáng chú ý, hiện nay, thương mại điện tử phát triển mạnh, nhiều doanh nghiệp lựa chọn đẩy mạnh bán hàng online thay vì thuê mặt bằng lớn. Họ có thể dành ngân sách để chạy quảng cáo trên Facebook, Instagram, TikTok, Google Ads... thay vì thuê cửa hàng đắt đỏ trên phố lớn. Vì vậy, nhiều kho hàng hoặc cửa hàng nhỏ lẻ dịch chuyển vào các con ngõ, trong khi mặt phố lại xuất hiện các kho giao hàng phục vụ thương mại điện tử”, bà Nguyệt nói.

Thực tế, theo khảo sát, tại Hà Nội, nhiều tuyến phố vốn sầm uất như Chùa Bộc, Kim Mã, Hàng Bông, Hàng Ngang - Hàng Đào đang chứng kiến làn sóng trả mặt bằng chưa từng có.

Hàng loạt cửa hàng thời trang, quán cà phê, thậm chí cả những thương hiệu lớn cũng phải đóng cửa, treo biển cho thuê dài hạn. Dọc phố Chùa Bộc, không khó để bắt gặp những dãy nhà mặt tiền trống vắng, biển "cho thuê" xuất hiện ngày càng nhiều.

Không chỉ Chùa Bộc, phố Kim Mã cũng trong tình cảnh tương tự. Những địa điểm từng là nơi kinh doanh sôi động, nay phải đóng cửa vì lượng khách sụt giảm, chi phí duy trì quá lớn.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM, nơi nhiều mặt bằng đắt đỏ ở trung tâm quận 1 bị bỏ trống. Đường Lê Lợi, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ - những khu vực từng được xem là biểu tượng mua sắm của thành phố - nay lại vắng bóng khách thuê.

Vì sao giá vẫn neo cao?

Thông thường việc mặt bằng cho thuê ế ẩm, các chủ đất sẽ ưu tiên giảm giá để kích cầu, thu hút khách hàng nhưng ở thời điểm này các chủ đất không hề giảm giá thuê, thậm chí có nơi còn tăng giá. Đây hoàn toàn là một nghịch lý.

Theo một môi giới tại Hà Nội chia sẻ, hiện tại giá thuê nhà, cửa hàng tại Hà Nội liên tục tăng cao, đội giá. Nhiều nơi ế ẩm, chờ khách vài tháng không có ai hỏi nhưng chủ mặt bằng cũng không thể giảm giá vì xu hướng chung. "Nếu thương lượng được, chủ nhà sẽ giảm khoảng 10-15% cho 3 tháng đầu rồi sau đó trở về giá cũ. Vì vậy mà khá kén người thuê", môi giới này nói.

Theo lời chủ một hàng cà phê trên phố Đội Cấn, quận Ba Đình), giá cho thuê cửa hàng tăng chóng mặt trong khi tình hình kinh doanh ở mức cầm chừng. Trong khi đó, chủ nhà không quan tâm tới khả năng sử dụng thực tế. Họ thấy xung quanh lên giá nên đã tăng theo, thậm chí sẵn sàng trả cọc, hủy hợp đồng nếu khách không chấp nhận giá thuê mới.

Về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển bất động sản SGO Homes (Hà Nội) cho biết, nhà mặt phố cho thuê đang trong tình trạng ế ẩm.

"Mặt bằng thị trường chung ảm đạm, nguyên nhân là do mua bán online phát triển mạnh nên doanh nghiệp, người bán hàng không cần mặt phố để trưng bày sản phẩm nhiều.

duy trì mặt bằng kinh doanh offline có chi phí cao nên người thuê rất cân nhắc bảo đảm hiệu quả kinh doanh. Chưa kể, thị trường kinh doanh có phần ảm đạm song giá thuê mặt bằng vẫn rất cao", ông Chung cho hay.

Theo Tổng giám đốc SGO Homes, so với năm 2023, giá bất động sản nói chung và nhà mặt phố nói riêng trong năm 2024 tăng khoảng từ 30-50%. Đây chính là lý do dẫn tới giá cho thuê nhà mặt phố tăng cao.

Dữ liệu của CBRE Việt Nam mới đây phân tích, trong 3 năm tới, dự kiến giá thuê mặt bằng bán lẻ ở các khu vực trung tâm Hà Nội, TP Hồ Chí Minh có thể tăng từ 7 - 10% và khu vực ngoài trung tâm sẽ tăng 2 - 3%. Hiện tại, giá thuê tại khu vực trung tâm đã đạt gần 280 USD/m2/tháng, tăng 18,5% so với năm trước.