Liệu phân khúc nhà phố/biệt thự tại TP.HCM còn dư địa tăng giá?

Ông Hồ Đắc Duy, Quản lý Cấp cao Bộ phận kinh doanh Nhà của Savills Việt Nam cho biết, phân khúc bất động sản liền thổ tại thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận tín hiệu phục hồi tích cực về nguồn cung.

Cụ thể, trong quý 2/2022, nguồn cung đối với loại hình xây sẵn sơ cấp ghi nhận đạt 577 căn, tăng 18% theo quý và tăng 1% theo năm. Trong đó, nguồn cung mới đạt 370 căn đến từ 6 dự án mới và 3 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo; tập trung phần lớn ở khu vực TP.Thủ Đức, Quận 12, huyện Bình Chánh và Nhà Bè, chiếm 64% nguồn cung sơ cấp.

Thế nhưng vị chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, nguồn cung bất động sản liền thổ tại thị trường TP.HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt, tạo cơ hội cho các thị trường vùng ven phát triển khi hệ thống giao thông kết nối cải thiện.

Về tỷ lệ hấp thụ, theo Savills Việt Nam, trong quý 2/2022, lượng giao dịch bất động sản liền thổ đạt 370 căn, chiếm 64% nguồn cung mới, tăng 54% theo quý. Trong đó, TP. Thủ Đức là khu vực dẫn đầu về sức hấp thụ khi chiếm 52% tổng lượng giao dịch. Đáng chú ý, những sản phẩm có giá trị từ 18 tỷ đồng/căn trở lên chiếm tỷ trọng lớn trong phân khúc này khi chiếm 64% tổng lượng giao dịch bất động sản liền thổ, đạt tỷ lệ hấp thụ là 68%.

Ông Hồ Đắc Duy cho biết, mặc dù thị trường bất động sản vấp phải nhiều biến động trong những năm qua, song phân khúc bất động sản liền thổ vẫn có tỷ suất sinh lợi ấn tượng từ 20 - 25%/năm. Ở một số dự án, khu vực giá trị thị trường thứ cấp thậm chí còn tăng đến 40 - 50%/năm.

Dự báo về phân khúc bất động sản liền thổ tại TP.HCM, ông Hồ Đắc Duy cho rằng, phân khúc này sẽ tiếp tục tăng giá ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

“Phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù hiện tại thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Lý do chính là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp,” ông Duy nói.

Ông Duy dẫn chứng, tại một dự án nằm ở đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè, TP.HCM) mở bán vào quý 1 vừa qua. Trong số 300 sản phẩm nhà liền thổ, giá bán loại hình nhà phố dao động từ 9,5 - 11 tỷ đồng/căn, biệt thự song lập có giá từ 13,5 - 15,5 tỷ đồng/căn. Tại thị trường thứ cấp đang chào bán với giá 18 - 19 tỷ đồng/căn đối với sản phẩm nhà phố và 26 - 28 tỷ đồng/căn đối với sản phẩm biệt thự. 

Ngoài ra, vị chuyên gia Savills cho rằng, việc tăng giá không chỉ tiếp diễn ở riêng loại hình bất động sản liền thổ mà còn xuất hiện tại các phân khúc khác như căn hộ chung cư, đất nền vùng ven. Các chủ đầu tư khi chào bán dự án ra thị trường đều thiết lập mặt bằng giá sản phẩm của họ trong 2 - 3 năm tiếp theo.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, mặc dù mặt bằng giá được dự báo tiếp tục đi lên nhưng nhà đầu tư vào bất động sản liền thổ trong thời gian tới vẫn nên thận trọng, đặc biệt nhà đầu tư nhỏ lẻ không nên quá lạm dụng đòn bẩy tài chính.

“Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng trong thời gian sắp tới. Dòng sản phẩm này phù hợp với nhà đầu tư có dòng tài chính ổn định, có thể đầu tư trong trung và dài hạn. Mặc dù đây là dòng sản phẩm có tỷ suất sinh lời khá cao, tuy nhiên lời khuyên cho nhà đầu tư vốn nhỏ là sẽ rủi ro nếu họ vay quá nhiều dẫn đến khó kiểm soát đòn bẩy tài chính”, ông Quang nói.

Trong đề án “Xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021 - 2030” được được UBND TP.HCM phê duyệt, thành phố sẽ ưu tiên phát triển các dự án nhà ở mới và chung cư cao tầng, giảm tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong khu vực trung tâm thành phố. Điều này dẫn đến nguồn cung bất động sản liền thổ thời gian tới sẽ tiếp tục hạn chế.

Theo ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam, việc nguồn cung bất động sản liền thổ tại thị trường TP.HCM chững lại thời gian tới là cơ hội để nguồn cung bất động sản liền thổ giá phải chăng tại các thị trường vùng ven bứt phá.

Dự báo, đến năm 2025, nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ đạt trên 11.500 căn/nền, trong đó bất động sản xây sẵn chiếm 89% tổng nguồn cung. Đất nền chiếm 11% còn lại.