Nhà đầu tư chuyển hướng sang chung cư khi bất động sản liền thổ giá quá cao

Trong khi nhiều nhà đầu tư đang “mắc kẹt” sau đợt “sốt ảo” đất nền, giá căn hộ chung cư tăng nhẹ và sự trồi sụt của các kênh đầu tư khác như vàng và chứng khoán… ghi nhận đà bật tăng đáng kinh ngạc của dòng sản phẩm bất động sản liền thổ.

Tuy nhiên, theo báo cáo quý II thị trường bất động sản Hà Nội của Savills cho thấy, giá các sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố tại Hà Nội liên tục tăng đạt đỉnh, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp.

Cụ thể, giá biệt thự tăng 37%, giá shophouse tăng 22% và giá liền kề tăng 20%. So với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, trong khi đó, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội khi lượng quan tâm tới thị trường biệt thự/liền kề giảm 11% theo năm và giảm 14% theo năm cho shophouse.

Trong khi đó, chung cư là loại hình bất động sản duy nhất của Hà Nội có lượng quan tâm tăng trong 7 tháng đầu năm nay. Các phân khúc căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp lần lượt tăng 3%, 9% và 2% về mức độ quan tâm so với cùng kỳ năm trước.

Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, giá bán các bất động sản liền thổ ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế, dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Sau thời gian liên tục tăng cao vào quý II vừa qua, thị trường đang có dấu hiệu chững lại.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, thanh khoản thị trường thấp do vượt khả năng chi trả của khách hàng, bên cạnh đó là các yếu tố như mức hấp dẫn ở sản phẩm và độ cạnh tranh với sản phẩm tại các địa phương lân cận Hà Nội. Điều này dẫn tới cơ hội cho các sản phẩm chung cư, nhất là chung cư cao cấp do dòng tiền chuyển hướng từ liền kề, biệt thự sang. 

Bà Hằng nhận định, hiện nay, mức lợi nhuận tại thị trường biệt thự, nhà liền kề không đạt được như kỳ vọng. Không để nguồn tiền, dòng tiền ở tại chỗ, nhà đầu tư có kế hoạch hướng vào những thị trường khác để gia tăng cơ hội. Trong bối cảnh không có nhiều kênh, phân khúc đầu tư thực sự hấp dẫn thì căn hộ để bán tại thị trường Hà Nội và TP HCM đang thu hút nhiều nguồn cầu hơn so với trước đây.

Theo vị chuyên gia, sẽ khó xuất hiện "sóng" đầu tư vào thị trường này vì các dự án ở Hà Nội hay các tỉnh lân cận đều đang ở ngưỡng giá khá cao, trong khi chất lượng, vị trí và khả năng sinh lời còn chưa tương xứng.

Savills nhận thấy, giá bán phân khúc biệt thự và nhà liền kề đã có sự điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, tốc độ điều chỉnh sẽ không nhanh do nguồn cung vẫn rất hạn chế, các nhà đầu tư trường vốn, có khả năng tài chính tốt vẫn kỳ vọng vào việc giữ được giá cao. 

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, giao dịch thổ cư đang diễn biến khá chậm, nguồn cung còn hạn chế và chưa có dấu hiệu gia tăng rõ ràng trong thời gian tới. Thanh khoản của đất nền và nhà thổ cư phụ thuộc nhiều vào chính sách nới tín dụng của Nhà nước. Một khi "nút thắt" tín dụng được tháo gỡ, thị trường sẽ có cơ hội để chuyển đổi từ giai đoạn chờ đợi sang hành động.

Trong 5 tháng đầu năm 2022 mặt bằng giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 8% so với 2021. Mặc dù liên tục tăng giá, nhưng chung cư vẫn đang là loại hình nhà ở nhận được sự quan tâm trên thị trường.

Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến quý II/2022, giá rao bán chung cư bình dân ở Hà Nội (dưới 30 triệu đồng/m2) ở mức 29 triệu đồng/m2, tăng 12% so với trung bình cả năm 2021. Giá rao bán chung cư trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) là 41 triệu đồng/m2, tăng 7%. Giá rao bán chung cư cao cấp (>50 triệu đồng/m2) là 90 triệu đồng/m2, tăng 14%.

Nguyên nhân là do lượng dự án chung cư mới ra mắt thị trường ngày càng hiếm, trong khi so với nhà đất, nhà phố thì căn hộ chung cư là loại hình đáp ứng tốt hơn khả năng tài chính của phần lớn cư dân thành thị.