Loạt dự án giao thông dang dở và hệ quả đón sóng hạ tầng

Nhà đầu tư “thấp thỏm” vì loạt dự án giao thông chưa hoàn thiện

Lâu nay, các thông tin liên quan đến quy hoạch và hạ tầng kết nối liên vùng luôn hấp dẫn các nhà phát triển dự án bất động sản. Đây cũng là “thỏi nam châm” thu hút các nhà đầu tư cá nhân.

Anh Trần Thái Luân, ngụ tại thành phố Thủ Đức cho biết, khi hay tin về tiềm năng phát triển khu vực ven TP.HCM, anh cùng nhóm bạn đã tìm đến những lô đất nền, dự án nhà đất gần trục đường Vành đai 3 để đầu tư. Anh Luân cho biết, qua tìm hiểu mức giá ở những khu vực mà đường Vành đai 3 đi qua như Nhơn Trạch, Tân Vạn (Đồng Nai), Bình Chuẩn (Bình Dương), Quận 9 cũ (nay là thành phố Thủ Đức, TP.HCM), Bến Lức (Long An)... đã tăng khá nhiều trong một năm trở lại đây, đa phần tăng từ 50% trở lên. Tuy nhiên, anh cho biết khá lo lắng trước quyết định đầu tư này vì nếu dự án càng lâu hoàn thành cũng đồng nghĩa với việc anh sẽ phải chôn vốn dài hạn.

Không chỉ xuống tiền mua đất thuộc các dự của các nhà đầu tư có tên tuổi hay các nền đất thổ cư, nhiều nhà đầu tư với vốn nhỏ khoảng 1 tỷ đồng cũng đang mạnh dạn “xuống tay” mua những khu đất nông nghiệp để làm nhà vườn “ăn theo” dự án đường Vành đai 3 với mức giá từ 1 – 3 triệu đồng/m2.

Hiện nay, hàng loạt dự án giao thông vẫn còn đang dang dở và theo các chuyên gia đánh giá, tiến độ khá chậm so với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh của thành phố. Hệ thống đường cao tốc phía Nam chỉ mới hoàn thành giai đoạn 1 với 2/6 tuyến, riêng tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành dự kiến hoàn thành vào năm 2025. Các tuyến quốc lộ và đường tỉnh chưa được nâng cấp, mở rộng đủ lộ giới theo quy hoạch. Đường vành đai 2 chưa khép kín, chỉ hoàn thành 13,75 km/64,1 km, đường vành đai 3 sắp khởi công, vành đai 4 chưa được đầu tư xây dựng theo quy hoạch.

TP.HCM cũng chỉ mới hoàn thành một số nút giao khác mức như An Sương, Mỹ Thủy, cầu thép. 11 nút giao đang triển khai, đầu tư là Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ; An Phú và 9 nút giao thuộc cao tốc Bến Lức - Long Thành.

Hệ thống bến bãi của thành phố cũng chưa theo đúng tiến độ khi chỉ hoàn thành 228 ha trên tổng 1.146 ha diện tích được quy hoạch.

Đối với 8 tuyến đường sắt đô thị, tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) dự kiến hoàn thành vào năm 2023, tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Còn 6 tuyến metro còn lại chỉ mới ở giai đoạn nghiên cứu hoặc tìm vốn đầu tư.

Cẩn trọng khi đầu tư đón đầu hạ tầng

Mặc dù dự án đường Vành đai 3 đang là cơ hội, “cú hích” để các nhà đầu tư đón đầu tuyến đường này, nhưng trước hiện tượng nhà đầu tư đổ xô “ăn theo” dự án trên, các chuyên gia cảnh báo nên cẩn trọng để tránh “bẫy” sốt ảo, dự án thiếu tính pháp lý…

Nhiều trường hợp nhà đầu tư cá nhân đổ xô đi gom nhà, đất nền tại khu vực có thông tin xây dựng sân bay Long Thành, nhưng suốt nhiều năm nay thông tin về dự án này vẫn chưa rõ ràng. Vì thế, những nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng người mua phải lựa chọn các sản phẩm liền kề hạ phải biết vị trí đầu tư chịu tác động như thế nào, kết nối như thế nào. Tại dự án sân bay Long Thành, vị trí lô đất có nằm ở vị trí thuận lợi hay không. Mục đích mua để làm gì? Nếu mua để ở mà nằm ở vị trí cất hạ cánh thì không phù hợp, nếu mua để kinh doanh thì phải chọn được vị trí thuận lợi.

Dù tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM đi qua các địa phương sẽ làm tăng “sức nóng” thị trường bất động sản, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…

Tương tự như những dự án hạ tầng giao thông khác, thực tế đã có nhiều bài học về việc vội vàng đầu tư theo phong trào hoặc “ôm” đất quá lâu mà dòng tiền nhàn rỗi không đủ lớn hoặc mua cao hơn giá trị thực quá nhiều. Theo đó, nhà đầu tư hãy mua những mảnh đất thực sự có giá trị sử dụng, để lúc cần, nếu không bán được cũng có thể ở, cho thuê, kinh doanh sinh lời.

Các chuyên gia cũng khuyến cáo, trước khi mua, nhà đầu tư phải đến tận nơi khảo sát xem giá mảnh đất này đắt hay rẻ so với khu vực, dự đoán trong vòng 3 năm nữa khu vực này có người ở hay không, tránh tình trạng mua lô đất rồi 10 năm sau vẫn không được đô thị hóa. Giá trị bất động sản sẽ gia tăng nếu có vị trí gần chợ, bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính… Những dự án bất động sản được dán mác cao cấp nhưng xung quanh không có tiện ích hay hạ tầng kết nối thì vẫn khó gia tăng giá trị. Gần kề các dự án hạ tầng giao thông chưa chắc bất động sản sẽ hưởng lợi, nhà đầu tư cần có một cái nhìn bao quát về vị trí dự án, tiềm năng thu hút dân cư trong 5-10 năm tới.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thời điểm này mặt bằng giá ở các tỉnh, thành khu vực có quy hoạch hạ tầng đi qua đều đã cao sau nhiều lần tăng giá. Đúng là hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn. Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn. Đồng thời nghiên cứu kỹ dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng.