Lợi nhuận bất động sản 2023 sẽ chạm đáy?

Việc các địa phương ngại ngần hơn trong việc cấp phép phát triển các khu đô thị mới đã khiến chiến lược phát triển quỹ đất của một số chủ đầu tư bị ảnh hưởng đáng kể. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sẽ thay đổi theo hướng tất cả các dự án sẽ do Nhà nước thu hồi đất rồi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá, đấu thầu.

Nếu Luật mới được thông qua, một số doanh nghiệp trước đó đã tích cực mua gom đất của người dân để tự triển khai các khu đô thị, khu thương mại sẽ không còn được mặc định là chủ đầu tư dự án nữa. Điều này tất nhiên ảnh hưởng lớn đến kế hoạch đầu tư và nguồn cung sản phẩm. Dự thảo Luật đất đai sửa đổi sẽ được Chính phủ trình và đưa ra thảo luận trước Quốc hội vào tháng 10 này.

Đối mặt với nhiều thách thức khiến thị trường đang ở khúc cua khó lường. Chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực từ đầu tháng 7 năm nay đã phần nào tạo ra rào cản trong việc huy động vốn từ ngân hàng, khiến các doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án và đẩy nhanh tốc độ bán hàng.

Mới đây, báo cáo quý III của Cushman & Wakefield ghi nhận nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm mạnh 56% theo quý, với khoảng 4.100 căn được chào bán. Nguồn cung này tập trung chủ yếu ở khu vực phía Đông với 76% so với toàn thị trường, nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng hoàn thiện.

Thông thường thời gian phát triển các dự án lên đến 3-4 năm. Quý IV năm nay, lợi nhuận của các chủ đầu tư lớn có thể vẫn giữ được ở mức kỳ vọng nhờ một số dự án trọng điểm phát triển trong giai đoạn 2019-2021 đã đến thời điểm bàn giao nhà. Nhưng năm 2023 được dự đoán sẽ là giai đoạn rất khó khăn và lợi nhuận của ngành bất động sản có thể sẽ chạm đáy vì danh mục dự án không còn dồi dào và lượng bán hàng sụt giảm liên tiếp trong 2 năm qua.

Chưa kể, 2023 còn là năm mà các chủ đầu tư gặp áp lực phải thanh toán hay đảo nghĩa vụ nợ đến hạn. Đặt trong môi trường lãi suất tiếp tục tăng như hiện nay, chi phí đảo nợ của các chủ đầu tư sẽ tăng lên và gián tiếp tác động đến tiến độ triển khai các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng.

FiinGroup ước tính, chỉ tính riêng ngành bất động sản đã chiếm 59% tổng giá trị đáo hạn. Áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp tính riêng trong năm nay đạt 35.560 tỉ đồng và sẽ tăng mạnh lên mức kỷ lục 61.370 tỉ đồng vào năm 2023.

Theo dự báo của FiinGroup, các quý sắp tới sẽ là giai đoạn khó khăn để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu do thị trường trái phiếu đã thu hẹp đáng kể từ đầu năm đến nay, dòng tiền chảy vào các công ty con đang bị kiểm soát bởi Thông tư 16, Thông tư 39 và tiếp theo là Nghị định 65. “Việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất được kỳ vọng sẽ tiếp tục leo thang, làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thâm dụng vốn nhưng đang gặp trở ngại tiếp cận dòng vốn tín dụng như bất động sản”, FiinGroup nhận định.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield, khả năng lãi suất tăng và việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng hiện nay đã tạo ra những biến động cho thị trường bất động sản trong quý vừa qua. “Tính thanh khoản các dự án, dòng tiền và lợi nhuận của doanh nghiệp trong năm 2022-2023 sẽ bị tác động. Tuy nhiên, với những động lực tăng trưởng mạnh mẽ và các cải cách đang diễn ra, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục vững vàng trong trung hạn đối với tất cả các phân khúc, khi thị trường trở nên minh bạch hơn”, bà Trang Bùi nhận định.

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group lại cho biết, thị trường đến năm 2023 sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực. Bởi, khả năng pháp lý được tháo gỡ khá cao. Về tín dụng, từ giờ đến cuối năm vẫn có đợt tín dụng mới cho các dự án tốt, đến năm 2023 sẽ lại có room tín dụng mới, tín dụng đang có những điểm sáng trong thời gian tới. Xu hướng thị trường sẽ là phòng thủ sẽ lên ngôi, các bất động sản phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển.

Bất động sản đầu cơ hết đất diễn. Những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn. Khi dòng tiền không dễ dãi nữa, nó sẽ không dễ chảy vào các thị trường dễ dãi, không tiềm năng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land cho rằng, cơ hội bắt đáy thị trường bất động sản giữa thời thanh lọc gắt gao đang trở nên rõ ràng. Thị trường bất động sản đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung – dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán bất động sản được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhận định, 2023 có thể sẽ chứng kiến làn sóng M&A nhộn nhịp hơn khi nhiều chủ đầu tư không thể cầm cự được nữa. Một số có thể phải tiến hành tái cấu trúc và chỉ giữ lại các dự án khả khi, trong khi số khác có thể bán non dự án để đảm bảo dòng tiền. Ngược lại, những chủ đầu tư tiềm lực hơn có thể thâu tóm dự án tiềm năng với giá mua ưu đãi.