Luật đất đai 2024: Giải quyết “bài toán” định giá đất, trợ lực giúp dự án “đắp chiếu” hồi sinh?

Người sử dụng đất hưởng lợi

Luật Đất đai 2024 và các luật Kinh doanh bất động sản, Nhà ở (sửa đổi) cùng lúc có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được giới chuyên gia đồng thuận đánh giá là đột phá lớn trong việc tháo gỡ những rào cản, vướng mắc, chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai; qua đó, khơi thông và phát huy cao nhất các nguồn lực phục vụ sự phát triển của đất nước giai đoạn mới.

Trong đó Luật Đất đai 2024 bổ sung nhiều quyền lợi của người sử dụng đất nói chung, người có đất bị thu hồi nói riêng. So với luật cũ (2013), có ít nhất 10 điểm mới rất quan trọng.

Nổi bật như: giá bồi thường về đất được tính theo nguyên tắc thị trường; người có đất bị thu hồi, kể cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp có thể được bồi thường bằng tiền, bằng đất ở hoặc nhà ở; được hỗ trợ kinh phí di chuyển vật nuôi, tháo dỡ, di dời công trình xây dựng trên đất theo giấy phép xây dựng nhưng đã hết thời hạn; được chuyển mục đích sử dụng đất trong thửa đất có đất ở với điều kiện thông thoáng hơn; được bồi thường cả đối với đất không có giấy tờ hợp pháp nhưng sử dụng ổn định, không tranh chấp trước ngày 1/7/2014;...

Trong đó, giá bồi thường về đất được tính theo nguyên tắc thị trường là điểm mới rất căn bản, đột phá. Thực tế nhiều năm qua cho thấy, bức xúc về “giá bồi thường quá thấp” so với giá đất giao dịch trên thị trường là nguyên nhân phát sinh đơn thư khiếu nại, khiếu kiện nhiều nhất.

Luật Đất đai 2024 bãi bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định (theo luật 2013) và giao quyền cho các địa phương trong cả nước xây dựng bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường, áp dụng từ ngày 1/1/2026 (các tỉnh, thành phố tùy theo tình hình thực tế, có thể ban hành bảng giá đất mới sớm hơn, như TP.Hồ Chí Minh đang xây dựng).

Theo các chuyên gia, giá đất theo nguyên tắc thị trường không phải là giá giao dịch thực tế, nhưng đảm bảo gần bằng với giá thị trường, ít nhất cũng khoảng 70-80% so với giá giao dịch thực tế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng Luật Đất đai 2024 đã xác định rõ hơn quy định về đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi... Theo đó, Điều 91, 92, 93, 94 Luật Đất đai 2024 quy định về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó cũng có nội dung cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt.

"Theo Luật Đất đai 2024, người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở mà có nhu cầu được bồi thường bằng tiền thì được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở…", ông Châu cho biết.

Gỡ vướng cho dự án “đắp chiếu”?

Ngoài việc đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn khiến nhiều dự án địa ốc triển khai chậm, đất bỏ hoang.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thời gian qua có khoảng 1.200 dự án gặp vướng mắc, chủ yếu là về pháp lý.

Trong năm 2023, khoảng 500 dự án đã được Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản vào cuộc xử lý. Nhưng còn khoảng gần 800 dự án đang chờ.

Ông Lê Văn Bình - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) - cho rằng, những vướng mắc này phần lớn do các doanh nghiệp không thực hiện đúng quy định, dẫn đến dự án chậm triển khai.

Vị này nói, dù luật đã quy định nhưng nhiều dự án không làm theo tuần tự, dẫn đến sai sót là câu chuyện thường xuyên xảy ra.

Theo quy định trước đó, thời điểm định giá là khi có quyết định cho thuê đất, nhưng lại không quy định bao lâu phải ban hành quyết định về giá đất. Điều này gây ra những sự trì trệ. Đối với tồn tại này, Luật Đất đai 2024 đã tháo gỡ vướng mắc về mặt định giá.

Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai cho biết thêm, việc các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực sớm từ ngày 1.8.2024 tạo điều kiện thúc đẩy thị trường địa ốc phục hồi nhanh hơn.

Theo đó, việc tiếp cận đất đai cho các nhà đầu tư bất động sản sẽ minh bạch hơn. Cơ chế minh bạch sẽ tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, người dân không vướng các thủ tục pháp lý như trước đây.

Ông Bình cho hay, trong Luật Đất đai 2024 tháo gỡ các vấn đề về giá đất và bồi thường tái định cư. Trước đây chúng ta quy định giá cụ thể, nhưng nhiều nơi định giá còn thấp so với thị trường. Quy định mới dù vẫn dùng giá cụ thể, nhưng dần tiệm cận giá thị trường. Giá đất tăng, bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất tốt hơn.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, việc thực hiện được sớm 3 luật này sẽ giải quyết được câu chuyện về định giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Theo ông Điệp, trong thời gian qua, nhiều dự án vướng mắc về thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nhiều địa phương không thực hiện được, dẫn đến không ít sai phạm trong định giá đất, từ đó, xảy ra vấn đề sợ sai, không dám làm.

Ông Điệp nói thêm, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản vừa trải qua một đợt khủng hoảng suốt từ năm 2018. Có tới hàng nghìn dự án phải dừng lại không triển khai được, ước tính giá trị khoảng 30 tỉ USD.

Lý do bởi vướng mắc về thể chế, pháp lý mâu thuẫn chồng chéo, dẫn tới cơ quan quản lý nhà nước không cấp phép được cho dự án. Từ các luật mới có hiệu lực, ông Điệp kỳ vọng với mỗi dự án "doanh nghiệp sẽ biết sai ở đâu để sửa, chính quyền cũng vậy" để cấp phép cho dự án theo đúng quy định.