Luật Nhà ở (sửa đổi): Tháo gỡ những vướng mắc cho nhà ở xã hội?

Những "khó khăn" của nhà ở xã hội

Thực tế, mặc dù việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân luôn được các địa phương trên cả nước quan tâm chỉ đạo triển khai thực hiện, song vẫn chưa đạt được kết quả như mong muốn, hiện mới chỉ đáp ứng được rất ít nhu cầu của người dân có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp. Ðặc biệt, từ khi triển khai đề án một triệu căn hộ và gói 120 nghìn tỷ đồng ưu đãi mua nhà ở xã hội, thì người dân, chủ đầu tư vẫn còn gặp vướng mắc bởi những quy định cả cũ và mới...

Quá trình quy hoạch xây dựng, mua bán, cho thuê các căn hộ trong 10 năm qua cho thấy nhiều vướng mắc, mâu thuẫn, gây khó cho cả nhà đầu tư, cũng như người mua nhà, điều này được người dân, doanh nghiệp gọi là những "khó khăn bền vững", nghĩa là khó từ lâu nhưng chưa được tháo gỡ triệt để.

Trước hết phải nói đến Luật Nhà ở năm 2014 có nội dung, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hiện không thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trong khi trên thực tế nhu cầu của các doanh nghiệp đầu tư trong khu công nghiệp mong muốn thuê, mua nhà ở xã hội để bố trí nơi ở cho cán bộ, nhân viên, người lao động là rất lớn.

Mặt khác, trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng, bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội khá phức tạp, kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý không cần thiết, đơn cử như chủ đầu tư phải thực hiện quy trình phê duyệt giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trước khi thực hiện giao dịch…

Một nguyên nhân khác đó là do vốn đầu tư bỏ ra lớn, thời gian thu hồi vốn chậm, gói hỗ trợ lãi suất vay của Trung ương chậm triển khai, lượng vốn hỗ trợ cho vay lãi suất thấp thông qua ngân hàng chính sách xã hội địa phương thấp nên các doanh nghiệp, tổ chức không mặn mà đầu tư nhà ở cho công nhân lao động, người có thu nhập thấp.

Cuối cùng là khó khăn về quy hoạch quỹ đất cho nhà ở xã hội. Bởi việc bố trí quỹ đất 20% phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại các dự án nhà ở (thuộc các đô thị loại III trở lên) có quy mô khá nhỏ, không mang tính chất tập trung.

Trong trường hợp quy hoạch phân khu đã bố trí đất nhà ở xã hội tập trung (theo quy định tại khoản 6 Ðiều 4 Nghị định 11/2013/NÐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị), hoặc quy hoạch chi tiết đã được lập để thu hút đầu tư, khi hình thành các dự án thuộc quy hoạch, nhưng ranh giới không bao gồm phần đất được quy hoạch nhà ở xã hội. Tuy nhiên theo quy định vẫn phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội 20%, dẫn đến các khu nhà ở xã hội xen lẫn trong các khu nhà ở thương mại, việc đưa vào khai thác sử dụng với tỷ lệ lấp đầy rất thấp.

Ngoài những khó khăn khách quan, thì đối với tiêu chuẩn đối tượng nào đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trong tình hình mới cũng đang là vấn đề nan giải.

Theo quy định hiện nay, các đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội đều phải bảo đảm đủ ba điều kiện (chưa có nhà ở, phải cư trú trên địa bàn tỉnh có nhà ở xã hội, thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân) và phải được các cơ quan có thẩm quyền xác nhận, thẩm định...

Do đó, người dân và chính quyền địa phương phải thực hiện nhiều thủ tục, giấy tờ; khó khăn trong việc xác nhận các điều kiện (người dân phải xác nhận các hồ sơ tại công ty, chính quyền địa phương, sau đó nộp chủ đầu tư; chủ đầu tư rà soát, lập danh sách sau đó gửi Sở Xây dựng để xác minh; Sở Xây dựng phối hợp UBND cấp huyện, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Cục Thuế tỉnh để xác minh...).

Luật nhà ở (sửa đổi) sẽ "gỡ được nút thắt"?

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều điểm đáng chú ý. Trong đó, có những điều lệ liên quan đến đầu tư và phát triển nhà ở xã hội.

Trong văn bản mới nhất gửi Quốc hội và Bộ Xây dựng, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua, về tổng thể là rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật.

Theo đó, đại diện HoREA vui mừng vì hàng loạt các "nút thắt" để phát triển nhà ở xã hội đã tìm được giải pháp gỡ vướng.

HoREA đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tháo gỡ được những "vướng mắc" của việc phát triển nhà ở xã hội. (Ảnh minh họa)

Cụ thể, tại Khoản 5 Điều 77 đã quy định hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định, để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở hoặc để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội mua, thuê mua nhà ở xã hội, đã khắc phục bất cập của Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014.

Ngoài ra, Điều 78 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú, hoặc giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập là rất hợp tình hợp lý.

Đặc biệt, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 83 quy định "Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội..." được Chủ tịch HoREA đánh giá là rất cần thiết.

Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định "chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội" không phải bằng vốn ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi, như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế... là rất cần thiết, hợp tình hợp lý, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Trước đó, liên quan đến kế hoạch triển khai 1 triệu căn nhà ở xã hội, ông Nguyễn Thanh Nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định, nhờ các chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, đến nay, cả nước đã hoàn thành 312 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 158.000 căn, với tổng diện tích hơn 8 triệu m2; Đang tiếp tục triển khai 418 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 432.400 căn với tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 9 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 6 dự án; nhà ở công nhân 3 dự án.

Theo Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội", phấn đấu đến năm 2030 tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. "Như vậy, nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn thì chúng ta sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025", ông Nghị nói./.