Mô hình đầu tư “chia nhỏ” bất động sản: Cơ hội dành cho nhà đầu tư vốn ít

Mô hình phổ biến tại nhiều quốc gia

Trong bối cảnh thị trường đầu tư có nhiều biến động, bất động sản vẫn là kênh hút vốn ổn định nhờ lực cầu tốt, cung yếu và tiềm năng tăng giá cao. Tuy nhiên, thực tế việc đầu tư bất động sản lại không dành cho số đông bởi người tham gia cần có số vốn lớn.

Việc chia nhỏ giá trị đầu tư để tăng tính thanh khoản cho việc đầu tư đã được hình thành trên thị trường từ lâu, với nhiều hình thức khác nhau như mua cổ phần công ty, phát hành trái phiếu, mua chung bất động sản, mua chung thông qua LLC, hoặc mô hình “sở hữu kỳ nghỉ”… gọi chung là fractional ownership.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Colliers Việt Nam, cho biết, trên thị trường vốn toàn cầu, hình thức chia nhỏ bất động sản được hiểu là quỹ tín thác bất động sản (REIT). Đây là mô hình hoạt động rất mạnh mẽ, đặc biệt ở những quốc gia G7, nơi các quỹ này đóng vai trò không thể thiếu và chiếm quy mô khá lớn trong các hoạt động đầu tư. "Quỹ tín thác bất động sản được cho là có xu hướng tăng trưởng về lợi nhuận nhanh hơn so với cổ phiếu và trái phiếu", ông David Jackson đánh giá.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield đã chỉ ra, tính đến cuối năm 2021, toàn châu Á có 198 quỹ REIT, với tổng giá trị thị trường là 304,1 tỷ USD. Trong đó, Nhật Bản là quốc gia sở hữu các REIT quy mô lớn nhất châu lục và thứ 2 toàn cầu với tổng giá trị thị trường là 147,8 tỷ USD, tăng 18% so với năm 2020, xếp sau là Singapore và Hong Kong (Trung Quốc).

Trong khi đó, với việc hình thức đầu từ này bắt đầu xuất hiện tại thị trường Việt Nam, các chuyên gia dự báo, mô hình chia nhỏ bất động sản sẽ đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tiệm cận với xu hướng thế giới.

Cơ hội dành cho nhà đầu tư nhỏ lẻ

Chia sẻ về hình thức đầu tư chia nhỏ bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định: "Đây là phương thức mà tôi nghĩ các chủ đầu tư đã có sự linh động trong việc đa dạng hoá các kênh tiếp cận đối với các nhà đầu tư lẻ, bởi vì rõ ràng dòng tiền trên thị trường hiện tại, nhu cầu đầu tư trên thị trường chắc chắn luôn có ngay cả trong bối cảnh khó khăn hay cao trào".

Trong khi đó, bà Dương Thanh Thương, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land, chia sẻ: "Với giải pháp chia nhỏ bất động sản, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra số vốn rất nhỏ, hợp lý để để có thể đầu tư ngay. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư chuyên nghiệp muốn đa dạng hoá danh mục đầu tư bằng cách bỏ nhiều trứng vào các giỏ khác nhau, nghĩa là đầu tư nhiều suất, nhiều căn cùng một lúc".

Theo tờ Business Insider, phương án đầu tư này trở thành lựa chọn tốt cho hầu hết mọi người. Chuyên gia tài chính Riley Poppy thuộc Ignite Financial Planning (Seattle) nhận định: “Đây là một cách hiệu quả về vốn để tham gia thị trường bất động sản và giúp đa dạng hóa danh mục đầu tư”.

Theo Bộ Tài chính, tại Việt Nam, về cơ bản đã có căn cứ pháp lý để các quỹ REIT có thể thành lập và hoạt động. Tuy nhiên, trên thực tế việc phát triển quỹ REIT ở Việt Nam thời gian qua còn nhiều hạn chế, chưa tương xứng với quy mô, kỳ vọng của thị trường. REIT ở Việt Nam chưa nhiều, chủ yếu là các quỹ được thành lập ở nước ngoài và tham gia đầu tư vào dự án bất động sản ở Việt Nam.

Gần đây, một mô hình điển hình gần như tương đồng với REIT đó là giải pháp chia nhỏ bất động sản của công ty VMI JSC - Công ty đầu tư và quản lý bất động sản của tỷ phú Phạm Nhật Vượng (Chủ tịch Tập đoàn Vingrou).

Tuy nhiên, điểm khác biệt là VMI cam kết lợi nhuận tối thiểu 8,5%/năm trong 3 hoặc 5 năm và nhà đầu tư có quyền tham gia vào việc định đoạt tài sản trong suốt quá trình đầu tư. Mô hình này hiện được áp dụng tại 1 dự án ở phía Đông Hà Nội và 1 dự án tại TP Hồ Chí Minh, mỗi bất động sản sẽ được chia nhỏ thành 200 phần.