Chuyên gia “bật mí” kịch bản cho thị trường bất động sản sau Tết Nguyên đán 2023

Thị trường sẽ ấm dần lên?

Chia sẻ tại Diễn đàn bất động sản 2022 với chủ đề Proptech - Xu hướng tất yếu của thị trường, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – VARS cho biết, thị trường bất động sản sau Tết Quỹ Mão sẽ có hai kịch bản.

Trong đó, kịch bản nhiều khả năng xảy ra nhất sẽ là việc Chính phủ sẽ có một số chính sách điều chỉnh theo đó thị trường bất động sản sẽ dần ấm lên và ổn định đến cuối năm. Và để thích ứng, doanh nghiệp bất động sản phải chủ động cơ cấu lại sản phẩm tại các dự án đang phát triển theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Chuyển đổi số được các doanh nghiệp lựa chọn, ứng dụng tích cực vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm giúp thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững, củng cố niềm tin cho nhà đầu tư.

Kịch bản còn lại là thị trường bất động sản năm 2023 khả năng vẫn còn khó bởi dòng vốn chưa được khơi thông.

Bên cạnh việc dự báo về kịch bản của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Đính cũng chia sẻ về diễn biến của thị trường thời gian qua. Theo đó, kể từ năm 2018, nguồn cung mới đang giảm rõ rệt và chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Thực tế, số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra, năm 2018 có gần 200.000 sản phẩm mới được cung cấp cho thị trường. Năm 2019, nguồn cung đã sụt giảm gần 1 nửa chỉ còn 110.000 sản phẩm. Năm 2020, thời điểm dịch Covid-19, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018).

Đầu năm 2021, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 nhưng vẫn đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Số lượng các nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tăng cao chưa từng có. Nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Trong khi nguồn cung giảm mạnh thì giá bất động sản lại bị đẩy quá cao. Áp lực tăng giá đầu vào như vật liệu xây dựng, thiết bị, máy móc, nhân công, giá đất, chi phí vốn... và lạm phát tăng cao đã gây áp lực lên giá thành bất động sản.

"Dù giá bất động sản có giảm trong những tháng cuối năm nhưng vẫn gấp nhiều lần so với thời điểm 2018. Cắt lỗ chỉ đúng với nhà đầu tư ngắn hạn", ông Đính nhận định.

Cùng quan điểm với ông Đính, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn phân tích, nếu đầu năm 2023 tăng trưởng tín dụng nới lỏng, thị trường cũng theo đà đó mà phục hồi nhanh. Tin vui cho thị trường là cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác gỡ khó cho bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi đang được đệ trình quốc hội thông qua.

Ông Quốc Anh cũng cho rằng, thông qua bức tranh tích cực về tăng trưởng tín dụng và chính sách, bấtđộng sản hoàn toàn có thể kỳ vọng thời gian đảo chiều và phục hồi sớm hơn, dự kiến vào khoảng cuối năm 2023.

Vẫn còn nhiều thách thức trong năm 2023

GS.TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bên cạnh những mặt tích cực như triển vọng kinh tế chuyển biến sau đại dịch, Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý... thị trường bất động sản năm 2023 sẽ vẫn phải đối diện với rất nhiều khó khăn.

Thứ nhất là khó khăn về giải quyết tính pháp lý của các dự án. Theo ông Chương, thực tế vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Thứ hai là khó khăn từ thu hút nguồn vốn. Cụ thể, lãi suất ngân hàng ngày càng tăng làm cho chi phí vốn tăng. Số lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 - 2024 sẽ đáo hạn với khối lượng lớn là rào cản lớn cho hoạt động đầu tư phát triển bất động sản.

Nguồn vốn tín dụng trong thị trường bị lệch pha (từ những năm trước), hệ quả hiện nay nguồn vốn tín dụng bị hạn chế. Việc nhà nước kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã làm cho các doanh nghiệp vô cùng khó khăn, một số doanh nghiệp có nguy cơ bị đổ vỡ hoặc bị doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm do phải bán rẻ dự án để có dòng tiền.

Cùng với đó, thị trường trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ, khó khăn cho việc huy động vốn của kênh trái phiếu của các doanh nghiệp (do tác động của Nghị định 65/2022/NĐ-CP) Nhiều doanh nghiệp thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu lớn hàng trăm ngàn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có lượng phát hành mấy chục ngàn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023.

Mặt khác, sự sụt giảm của thị trường chứng khoán cũng đã ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn vào thị trường bất động sản.

Thứ ba là thách thức về thị trường. Ông Chương cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng do tâm lý chờ đợi các động thái của Chính phủ. Giá bất động sản vẫn ở mức cao mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng, không xuất hiện giao dịch.

Hậu quả của cơn sốt đất 2020, 2021 đã đẩy giá quá cao khiến thị trường không còn nhiều dư địa tăng giá, khó thu hút nhà đầu tư. Giá nhà quá cao cũng làm cho nhiều người có nhu cầu mua nhà thực không có khả năng tiếp cận, ông Chương nhận định.