Môi giới đất nền rầm rộ quay trở lại, dòng tiền đã tìm về bất động sản?

Môi giới đất nền trở lại mạnh mẽ

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, cuộc trở lại của môi giới với phân khúc đất nền đã diễn ra từ năm 2024 nhưng mới chỉ mang tính cục bộ, nhỏ lẻ ở một số điểm nóng của thị trường. Và phải đến đầu năm 2025, khi đất nền ghi nhận sự tăng trưởng trên diện rộng, sự trở lại này mới mạnh mẽ và mang tính đồng loạt.

Trước đó, trong năm 2024, với thị trường Hà Nội, môi giới đất nền đã quay trở lại bán hàng và đầu tư mạnh cho các hoạt động quảng cáo ở một số khu vực ghi nhận các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và các siêu dự án. Cụ thể, từ năm 2024, các thị trường đất nền như đất nền Đông Anh, Đan Phượng (Hà Nội) hay Hưng Yên… đã chứng kiến giao dịch sôi động hơn so với 2 năm trước đó khi hạ tầng và các siêu dự án đổ bộ về khu vực này.

Một môi giới tại Hưng Yên cho biết, nhiều dự án được triển khai tại Hưng Yên từ năm ngoái đến năm nay đã khiến thị trường đất nền Hưng Yên sôi động trở lại, dù chưa “huy hoàng” như trước 2022. Diễn biến thực tế tại Hưng Yên đã khiến anh và những người môi giới trong văn phòng giao dịch cũ cùng quay trở lại, lập nhóm để bán đất nền.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại Đông Anh. Thị trường đất nền Đông Anh vô cùng trầm lắng trong giai đoạn 2022-2023 cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi một siêu dự án đổ bộ về đây vào năm ngoái. Nhiều nhóm môi giới quay trở lại thị trường này khiến đất nền Đông Anh trải qua một năm 2024 khá sôi nổi.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận, kể từ đầu năm 2025 đến nay, sự trở lại của môi giới đất nền đã mang tính chất đồng loạt trên diện rộng của thị trường, không còn bó hẹp ở một vài khu vực. Nhiều môi giới chuyển từ bán đất nền sang bán chung cư trong 2 năm trước đó cũng đã rời hẳn thị trường chung cư khi thị trường này không còn hấp dẫn như trước, chuyên tâm với đất nền.

Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Nguyễn Anh Quê – CEO Tập đoàn G6, dù lượng môi giới hoạt động đã phục hồi khoảng 60% so với đỉnh điểm năm 2022, thị trường vẫn còn nhiều hạn chế lớn. Vướng mắc pháp lý do thay đổi hành chính như việc sáp nhập xã, huyện và điều chỉnh đơn vị hành chính khiến hàng loạt thủ tục đầu tư bị đình trệ nghiêm trọng. Các dự án tại các địa phương này buộc phải tạm dừng, chỉnh sửa giấy tờ pháp lý và đối mặt với nguy cơ kéo dài thời gian phê duyệt lên đến vài năm.

Ông Quê nhấn mạnh, sự hạn chế về nguồn cung này chính là nút thắt then chốt kìm hãm đà phát triển của môi giới dù nhu cầu và giá cả thị trường có dấu hiệu tăng trưởng. “Một thị trường sôi động không thể chỉ dựa vào số lượng người bán, mà phải đi đôi với nguồn hàng dồi dào và lượng khách mua thực sự,” ông Quê ví von. Rõ ràng, môi giới đang trở lại, nhưng chặng đường bứt phá của ngành vẫn còn đầy chông gai.

Dòng tiền trở lại với bất động sản

Nhìn vào bức tranh tổng thể, có thể thấy rõ một xu hướng chuyển dịch đáng kể trong dòng vốn đầu tư. Thời kỳ "sốt đất" với những cơn sóng đầu tư ngắn hạn, lướt sóng đã tạm lắng. Thay vào đó, dòng tiền đang chảy vào những phân khúc có nền tảng cơ bản vững chắc, đáp ứng nhu cầu ở thực và có tiềm năng tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Phân khúc nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn đang thu hút dòng vốn mạnh mẽ. Tại Hà Nội và TP.HCM, các dự án căn hộ có mức giá từ 30-45 triệu đồng/m² đang ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng, phản ánh nhu cầu thực chất từ người mua để ở. Sau thời gian dài khan hiếm nguồn cung trong phân khúc này, các chủ đầu tư đã bắt đầu điều chỉnh chiến lược sản phẩm, tạo ra những dự án phù hợp hơn với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân đô thị.

Đáng chú ý là sự quan tâm đến những khu vực có hạ tầng đang phát triển mạnh. Các dự án nằm dọc theo các tuyến metro đang xây dựng tại Hà Nội và TP.HCM, hay những khu vực có quy hoạch hạ tầng giao thông trọng điểm đang thu hút sự quan tâm đặc biệt từ cả nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức. Hiệu ứng hạ tầng không phải là khái niệm mới, nhưng trong bối cảnh thị trường có sự phân hóa rõ rệt như hiện nay, yếu tố này càng trở nên quan trọng trong việc định hướng dòng vốn.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sau giai đoạn khó khăn đang bắt đầu đón nhận những dòng vốn có chọn lọc. Không còn là trào lưu đầu tư ồ ạt vào bất kỳ dự án nghỉ dưỡng nào như những năm trước, các nhà đầu tư giờ đây tập trung vào những sản phẩm có mô hình vận hành minh bạch, do các đơn vị quản lý quốc tế uy tín đảm nhiệm, và quan trọng nhất là có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định. Các điểm đến du lịch đã khẳng định được vị thế như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang vẫn là tâm điểm, nhưng với tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn nhiều.

Các doanh nghiệp bất động sản lúc này đang rất kỳ vọng, các chính sách mới nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy mạnh việc hoàn thiện quy hoạch sẽ tạo động lực phát triển dự án trong năm 2025, từ đó giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực để giải quyết các vấn đề tài chính.

Các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, tỉ lệ hấp thụ của các dự án bất động sản mở bán mới có thể tập trung nhiều vào quý II và III/2025. Hiện nay, việc nhiều ngân hàng đang triển khai các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hướng đến đối tượng khách hàng trẻ dưới 35 tuổi kỳ vọng giúp cho thanh khoản bất động sản tăng mạnh do khách hàng dễ dàng tiếp cận vốn.