Mua bán bất động sản liệu còn trốn được thuế từ 1/8?
Việc quy định cấm giao dịch bất động sản hai giá từ ngày 1/8 nhằm ngăn chặn việc trốn thuế có hiệu lực từ ngày 1/8, theo nhiều chuyên gia khó có thể phát huy hiệu quả tức thì.
Liên quan đến việc việc quy định nhằm cấm giao dịch bất động sản 2 giá, Luật sư Trần Minh Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Gia Đình, thuộc Đoàn Luật sư Tp.HCM cho biết, Căn cứ theo Khoản 2 Điều 47 và Khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định:
Theo Điều 47, giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản: thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Và Điều 48 quy định về việc thanh toán trong kinh doanh bất động sản, cũng đã nêu rõ: Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Theo đó, từ ngày 1/8/2024 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và phải chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế. Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng.
Cũng theo Luật sư Trần Minh Hùng thì việc hai bên mua và bán ghi nhận giá giao dịch bất động sản không đúng giá trị thực tế giao dịch đã được diễn ra phổ biến trong suốt nhiều năm nay, thông thường hai bên sẽ kê khai giá giao dịch thấp hơn giá giao dịch thực tế để có thể giảm bớt số tiền nghĩa vụ thuế phải nộp cho nhà nước.
Căn cứ theo Khoản 5 Điều 143 Luật Quản lý thuế 2019 được hướng dẫn bởi Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định về hành vi trốn thuế như sau:
“Sử dụng chứng từ, tài liệu không phản ánh đúng bản chất giao dịch hoặc giá trị giao dịch thực tế để xác định sai số tiền thuế phải nộp, số tiền thuế được miễn, số tiền thuế được giảm, số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế không phải nộp.”
Việc hai bên mua và bán kê khai giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá giao dịch thực tế nhằm mục đích xác nhận sai số tiền thuế phải nộp, do đó, đây được xác định là hành vi trốn thuế.
Theo đó, quy định về kê khai đúng giá giao dịch thực tế là một quy định mới được bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Mặc dù trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định này nhưng trước đến nay các cơ quan nhà nước luôn khuyến cáo tổ chức, cá nhân khi kê khai phải khai đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng theo đúng quy định pháp luật về thuế. Trên thực tế thì một số cơ quan chức năng cũng đã có biện pháp xử lý những trường hợp kê khai không đúng giao dịch nhằm mục đích trốn thuế. Tuy nhiên, quy định mới này cũng giúp xây dựng, củng cố hành lang pháp lý an toàn trong việc giao dịch bất động sản. Do đó, có niềm tin cho rằng, quy định mới này sẽ giúp hạn chế được tình trạng hai bên mua bán bất động sản “hai giá” nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với cơ quan nhà nước.
Bên cạnh đó, Luật sư Trần Minh Hùng cho rằng, việc giao dịch chuyển nhượng bất động sản hai giá, khi tranh chấp xảy ra thì cả bên mua và bên bán đều phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý khác nhau, tuy nhiên, trường hợp này, bên mua có khả năng sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý hơn. Cụ thể, hành vi kê khai hai giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế với nhà nước tùy từng mức độ vi phạm và người vi phạm có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 125/2020/NĐ-CP hoặc nếu có đầy đủ các dấu hiệu cấu thành tội phạm, hai bên có thể đối mặt với việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.
Nếu có xảy ra tranh chấp, trường hợp bên mua không chứng minh được số tiền thực tế đã thanh toán cho bên bán thì mọi tranh chấp phát sinh giữa hai bên sẽ được giải quyết trên cơ sở giá giao dịch chuyển nhượng được ghi trên Hợp đồng, số tiền thanh toán chênh lệch bên mua sẽ không được giải quyết. Trường hợp bên mua chứng minh được số tiền thực tế thanh toán và thể hiện hai bên đã thống nhất với nhau về việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, bên mua có thể sẽ bị xử lý về hành vi đồng phạm trốn thuế như đã nêu trên.
Cho nên, theo Luật sư Trần Minh Hùng để ngăn chặn hành vi giao dịch bất động sản “hai giá”, nhà nước cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến quy định pháp luật về thuế. Bên cạnh đó, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm.
Tương tự, TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho rằng, việc Luật kinh doanh bất động sản quy định giao dịch bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng và chủ đầu tư nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng tránh việc giao dịch 2 giá trốn thuế, là một trong những việc nên làm. Tuy nhiên, tại Việt Nam chưa có một cơ quan thứ 3 nào để giám sát chặt chẽ trực tiếp việc giao dịch chuyển nhượng bất động sản nên khó mà triệt để vấn đề giao dịch chuyển nhượng bất động sản 2 giá.
Và nếu giao dịch 2 giá khi xảy ra tranh chấp thiệt hại sẽ đa phần thuộc về khách hàng và nếu khi bị các cơ quan điều tra phát hiện ra các dấu hiệu của hành vi chuyển dịch bất động sản 2 giá thì khách hàng và Chủ đầu tư sẽ đối diện với việc bị truy cứu trách nhiệm hình sự đối với tội trốn thuế.
Theo đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu đề xuất giải pháp cần nghiên cứu các mô hình của các nước phương Tây người ta có một đơn vị thứ 3, đó là công ty bảo hiểm để đứng ra làm trung gian xác định đúng giá trị mà bất động sản sẽ được giao dịch, đồng thời cam kết với cơ quan chức năng về về việc xác nhận đúng giá trị của bất động sản được giao dịch tránh vấn đề thất thu thuế, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho khách hàng tránh sau này phát sinh bởi việc tranh chấp xảy ra.
