Mùa địa ốc cuối năm: Sàn giao dịch thưa thớt, thầu xây dựng lao đao

Nguội lạnh, bất động, đìu hiu

Có lẽ câu nói của doanh nhân người Mỹ, Marshall Field: “Đầu tư bất động sản là cách tốt nhất, nhanh nhất, an toàn nhất và là cách duy nhất để trở nên giàu có”, đã là động lực cho rất nhiều người chọn thị trường bất động sản để khởi nghiệp.

Anh Trần Hoàng Hải, từ miền Trung Quảng Ngãi vào TP. HCM lập nghiệp với hai bàn tay trắng, sau hơn 10 năm tích lũy anh đã có chỗ đứng trên thương trường địa ốc, từ nhân viên phát triển thị trường đã góp vốn, trở thành cổ đông sáng lập một sàn giao dịch bất động sản ở TP. Thủ Đức.

“Sau khi lập gia đình, vợ chồng tôi chỉ gom góp có vỏn vẹn trong tay hơn 300 triệu. Buôn đất gặp thế thời nên sau hơn chục năm đã sắm được nhà, xe và khoản dư lớn để xoay vốn trên thị trường bất động sản, đồng thời phát triển thêm mảng nhà xe thông minh và nội thất cao cấp”, anh Hải cho biết về hoàn cảnh của mình.

Cuối năm 2021, thấy thị trường giao dịch sôi động, anh cùng bạn bè lập sàn giao dịch ngoinhamouoc.vn. Được đà tăng nóng, đầu năm 2022, anh kiếm được khoản lớn nhờ chịu khó và sử dụng đòn bẩy tài chính để tăng hiệu suất kinh doanh. “Lúc đó doanh thu hàng tháng tăng theo cấp số nhân”, anh nói.

Giữa năm 2022, khi dấu hiệu tín dụng bị siết chặt, anh đã bắt đầu lo lắng về dòng tiền và tính toán sẽ rút dần vào cuối năm. Tuy nhiên, việc thị trường trầm lắng đột ngột đã làm kế hoạch của anh bị đảo lộn. “Sự cố các ‘ông lớn’ vào vòng lao lý vì lừa đảo trái phiếu bất động sản đã làm người dân mất niềm tin, tìm cách thu hồi lại tiền đã mua trái phiếu. Bởi vậy, nhiều chủ đầu tư tắc dòng tiền để tiếp tục triển khai dự án, còn người người mua nhà e ngại nên họ dừng lại các giao dịch vốn sôi động vào cuối năm, thị trường không có dòng tiền thì các sàn bất động sản cũng lâm vào cảnh đìu hiu”, anh chia sẻ.

Do thường xuyên theo dõi thông tin của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam nên anh biết nguồn cung bất động sản hiện đang giảm rõ rệt. Hấp thụ sản phẩm trên thị trường trong quý III vừa qua chỉ đạt 33,5%, xem như giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Giao dịch thành công cũng giảm đột biến khi thấp hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

“Kinh doanh bất động sản mất thanh khoản, cộng thêm việc lãi suất tăng cao nên tôi đang đang rất khó khăn ở thời điểm hiện nay”, anh Hải than thở và cho biết thêm, những mảng kinh doanh khác như lắp ráp nhà xe thông minh, nội thất hiện tại cũng tạm ngưng hoặc chậm lại bởi những mảng kinh doanh này đều phụ thuộc vào thị trường địa ốc.

Nhà thầu ngừng việc, vay tiền trả lương công nhân

Dòng tiền vào thị trường bất động sản “tụt áp”, hẳn nhiên sẽ ảnh hưởng tới những ngành nghề phụ thuộc vào nó.

Báo cáo của Vietnam Report cho biết, hơn 70% số nhà thầu xây dựng cho biết khá khó khăn do ảnh hưởng việc hạn chế dòng tiền trong giao dịch bất động sản; 60% nhà thầu bị ảnh hưởng do tâm lý thận trọng trong hoạt động đầu tư vào thị trường nói chung và địa ốc nói riêng.

Trong khi đó, Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) thực hiện khảo sát với trên 2.000 nhà thầu xây dựng cho thấy, quy mô vốn chủ yếu là dưới 100 tỷ đồng. Bởi vậy, trong quan hệ giữa nhà thầu và chủ đầu tư thường không có sự bình đẳng. Chỉ rất ít nhà thầu làm được công trình đòi hỏi chất lượng rất cao, thi công phức tạp mới có thể thương thảo, đàm phán, còn lại đa số khó kiếm được hợp đồng, công việc phụ thuộc nhiều vào chủ đầu tư.

Do vốn nhỏ, hoạt động xây dựng ban đầu dựa trên vốn tạm ứng của chủ đầu tư (thường chỉ được tạm ứng 10 -15% giá trị gói thầu), sau là vốn vay, làm xong 1-2 tháng mới được quyết toán. Bởi vậy, nếu công trình tạm ngưng hoặc giãn tiến độ, nhà thầu dễ dàng rơi vào trạng thái thiếu hụt tài chính.

Hiện nay, gần như tất cả các nhà thầu xây dựng, từ những doanh nghiệp nhỏ cho đến các tập đoàn, tổng công ty lớn đều có nợ đọng, nhất là ở khoảng giá trị khối lượng còn lại khoảng 20 – 25% cuối của dự án. Nhiều nhà thầu bị tình trạng nợ chồng nợ, thu được nợ cũ lại bù cho nợ mới. Liên tục bị nợ đọng và xảy ra trong thời gian dài ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền hoạt động sản xuất, tác động tiêu cực đến người lao động, kiệt quệ sức khỏe doanh nghiệp và tệ hơn là loại nhà thầu xây dựng khỏi thị trường.

Nguyên nhân là do sau khi công trình được nghiệm thu hạng mục hoặc đưa vào sử dụng, chủ đầu tư chậm bố trí vốn thanh toán, thậm chí còn cố tình chiếm dụng vốn, chây ì trong việc trả nợ…

Hơn 15 năm làm Giám đốc công ty xây dựng Không Gian, anh Nguyễn Hoàng Thông, 43 tuổi, quê An Giang cho biết: “Tôi không có nhiều vốn nên chỉ làm công ty nhỏ, thường nhận thầu nhân công các khu nhà biệt thự hay nhà phố từ chủ đầu tư. Cuối năm ngoái, bất động sản giao dịch sôi động nên chủ đầu tư mạnh tay ký kết hợp đồng giao thầu, mong sớm có sản phẩm bàn giao cho khách hàng nên tôi đã huy động hàng trăm công nhân làm tăng ca. Tuy nhiên, khách hàng đột nhiên không thanh toán nữa hay bỏ cọc nên chủ đầu tư không mặn mà tiến độ giao nhà nữa. Đương nhiên công trình đình trệ vì không được rót kinh phí theo tiến độ”.

“Chưa có năm nào như năm nay, các công trường tôi đã phải đình chỉ thi công và thu gọn thiết bị, xem như không có thu nhập; vừa phải vay mượn tiền để trả lương công nhân về quê ăn Tết sớm, vừa phải ráo riết chạy theo các chủ đầu tư để thu hồi công nợ”, anh Thông thở dài.