Doanh nghiệp bất động sản: Khó mới chồng khó cũ, áp lực dồn về cuối năm

Các doanh nghiệp đang bị áp lực về dòng tiền

Theo Tổng cục thống kê, trong 10 tháng năm nay, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn gần 2.300 doanh nghiệp, tăng 52,8% so với cùng kỳ năm 2021.

Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể là gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự.

Trong tình hình khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay, để doanh nghiệp tồn tại, một số chủ doanh nghiệp đã chọn giải pháp "đi buôn" để có tiền "nuôi quân".

Thủ lĩnh một công ty bất động sản tại TPHCM cho biết, người này đã đi các tỉnh lân cận TPHCM, mua quỹ đất rồi bán lại cho các nhà đầu tư khác. Đôi khi người này lại làm môi giới quỹ đất cho các bên, lấy tiền hoa đồng và dùng tiền đó để bù đắp vào các khoản chi phí của doanh nghiệp hàng tháng.

Không ít lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng tìm mọi cách để vượt qua khó khăn. Để bán được hàng, thay vì bán nhà thô, có doanh nghiệp quyết định hoàn thiện luôn nội thất sản phẩm rồi bán để khách hàng có thể mua để ở ngay.

Bên cạnh đó, có tập đoàn xin trả nợ khách hàng bằng tài sản bất động sản hiện có của công ty, đồng thời cam kết mua lại giá cao hơn sau 12 tháng. Có một số tập đoàn sẵn sàng giảm giá từ 45 đến 50% giá trị sản phẩm nếu khách hàng mua nhà thanh toán 95% giá trị sản phẩm ngay khi ký hợp đồng mua bán. Một số doanh nghiệp quyết định bán bớt quỹ đất của mình để lấy tiền duy trì phát triển doanh nghiệp…

Một chủ đầu tư bất động sản cho biết, hiện tại doanh nghiệp ông đã phải ngưng triển khai nhiều hạng mục dự án, không tiến hành giải phóng mặt bằng vì đã cạn vốn. Ông này thừa nhận, mình cũng không còn tiền để thanh toán cho nhà thầu.

Trước tình hình khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, theo ông Quê, dự kiến đầu năm 2023 các ngân hàng cấp room tín dụng mới thì bất động sản, xây dựng, chứng khoán cũng sẽ được khôi phục lại. Từ tháng 11/2023, sau khi Luật Xây dựng, Luật Đất đai được thông qua, bước sang 2024 thị trường bất động sản sẽ tốt dần.

Có 2 cơ sở để khẳng định năm 2024 bất động sản sẽ hồi phục. Thứ nhất là căn cứ vào chu kỳ, Việt Nam có 3 giai đoạn ban hành luật. Một là giai đoạn trước và sau 2005, hai là giai đoạn trước và sau 2015, ba là giai đoạn trước và sau 2025. 3 giai đoạn này cũng trùng hợp với 3 đợt khủng hoảng của nền kinh tế và khủng hoảng của bất động sản xây dựng. Điều trùng hợp nữa là sau khi luật và chính sách được ban hành thì bất động sản phát triển tốt trở lại. Cơ sở thứ hai, ông Quê nghĩ rằng cuối năm 2023 là đáy bất động sản và sau đáy sẽ là hồi phục.

Khó khăn không chỉ riêng nhóm doanh nghiệp BĐS

Ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng vì bất động sản là ngành xương sống của nền kinh tế nên có tác động rất lớn. Khi bất động sản bị tắc thì cũng giống như máu trong cơ thể không lưu thông được nữa và sẽ bị đông lại, khiến các bộ phận trong cơ thể cũng bị ảnh hưởng theo. Đầu tiên là ảnh hưởng đến lực lượng lao động trực tiếp liên quan đến bất động sản và xây dựng, quy mô đến hàng triệu người. Tiếp theo là ngân hàng bị nợ xấu tăng, doanh thu giảm, lợi nhuận ngân hàng giảm.

Nguồn thu thuế của quốc gia sẽ bị thất thu hơn 10%, tác động ngược đến đầu tư cơ sở hạ tầng, y tế giáo dục… Bất động sản gặp khó nên ngành xây dựng cũng bị ảnh hưởng theo. Có những hãng cung cấp vật liệu xây dựng bây giờ không bán được hàng, có bán thì chỉ bán nợ. Hoạt động logistics cũng chịu ảnh hưởng, rồi du lịch, tiêu dùng bị ảnh hưởng, tóm lại sẽ ảnh hưởng liên quan đến toàn bộ nền kinh tế. 

Ông Quê lấy ví dụ khi nhà thầu không có tiền để trả cho nhà cung cấp, nhà cung cấp không cung cấp không có kinh phí sẽ phải dừng máy. Dừng máy thì công nhân không có việc làm, mà không có việc làm thì họ không đi du lịch, hạn chế mua sắm... từ đó dẫn đến các hoạt động kinh doanh hàng ngày bị cắt giảm nhiều.

Báo cáo của Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA) cho thấy, trong tháng 10, sản xuất thép thành phẩm đạt 2,046 triệu tấn, giảm 16,38% so với tháng 9 và giảm 28,7% so với cùng kỳ 2021; tiêu thụ thép các loại đạt 1,888 triệu tấn, giảm 5,53% so với tháng trước đó và giảm 29,4% so với cùng kỳ.

Không riêng nhóm doanh nghiệp thép, doanh nghiệp vật liệu xây dựng nói chung đang phải đối mặt với tình trạng đơn hàng trong nước và xuất khẩu giảm mạnh. Để có dòng tiền hoạt động trong lúc tiếp cận vốn tín dụng khó khăn, nhiều doanh nghiệp chấp nhận phải bán sản phẩm thấp hơn giá vốn 30-40%.

Một vị lãnh đạo tập đoàn chuyên vật liệu xây dựng cho biết, hiện nay một số doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng bị dừng hầu hết hợp đồng cung ứng vật liệu cho các công trình; các hợp đồng đã hoàn tất lại không thể thanh toán do chủ đầu tư không có tiền để trả cho doanh nghiệp cung ứng vật liệu.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 2 năm qua, thị trường bất động sản đã phải đương đầu với nhiều khó khăn, nay lại rơi vào tình thế “khó chồng khó” khiến các doanh nghiệp bất động sản phải nỗ lực rất nhiều để cầm cự và vượt qua giai đoạn này.

Ông Châu cho rằng, mặc dù thị trường trong giai đoạn trầm lắng và khó khăn nhưng cũng chính là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản thực hiện chiến lược tái cấu trúc doanh nghiệp theo hướng tinh gọn, hiệu quả, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm chủ lực,…coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản cần cơ cấu, kiểm soát lại rủi ro dòng tiền, lãi suất, tỷ giá và có phương án xử lý việc đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cần phải chuyển đổi số để kịp thời đón đầu xu hướng mới. Trong đó việc thích ứng để có thể quản lý thay đổi, quản lý rủi ro... là điều tất yếu.

Ngoài tín dụng, doanh nghiệp bất động sản cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần, phát hành cổ phiếu, từ quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính...

Doanh nghiệp bất động sản phải hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết... Đặc biệt, việc huy động vốn phải gắn với mục đích sử dụng cụ thể và đi kèm quản lý rủi ro tài chính về dòng tiền, lãi suất, tỷ giá...