Năm 2024 của doanh nghiệp địa ốc có hàng tồn kho lớn sẽ ra sao?

Doanh nghiệp sẽ đối diện với nhiều khó khăn

Thực tế, khi thị trường thuận lợi, hàng tồn kho nhiều chưa hẳn là gánh nặng, thậm chí còn là một lợi thế lớn đối với những dự án tốt. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, hoạt động kinh doanh gần như ngưng trệ như năm 2023 vừa qua, điều này gây sức ép rất lớn cho doanh nghiệp khi doanh thu sụt giảm mạnh, mà hàng loạt chi phí như chi phí sử dụng đất, chi phí bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng… vẫn phải chi trả. Vì vậy, nếu không sớm giải phóng bớt lượng hàng tồn kho, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với việc bị chôn vốn và tài chính bị ăn mòn bởi chi phí.

Theo số liệu do Ban Nghiên cứu Phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) công bố trước đó, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản quý I/2023 vào khoảng 5.662 ngày, cá biệt có một doanh nghiệp ghi nhận số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày.

Thống kê 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết có lượng hàng tồn kho nhiều nhất cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2023 đạt hơn 276.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 11 tỷ USD), tăng hơn 3% so với đầu năm. Trong đó, giá trị hàng tồn kho của Novaland (mã NVL) là cao nhất, chiếm một nửa với gần 139.000 tỷ đồng và tương đương 57% tổng tài sản của doanh nghiệp này; hay như Nhà Khang Điền (mã KDH) là hơn 18.800 tỷ, chiếm hơn 71% tổng tài sản; Nam Long (mã NLG) là hơn 17.400 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản; Đất Xanh (mã DXG) là hơn 14.100 tỷ đồng, chiếm hơn 47% tổng tài sản; Phát Đạt (mã PDR) là hơn 12.200 tỷ đồng, chiếm hơn 58% tổng tài sản; Hoàng Huy (mã TCH) là 10.218 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản…

Nhìn chung, trong năm 2023, dù đón nhận nhiều động thái hỗ trợ từ Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, nhưng việc tốc độ hoàn thiện hành lang pháp lý còn chậm cùng các hoạt động thanh tra, điều tra của cơ quan có thẩm quyền khiến tâm lý thận trọng vẫn bao trùm, từ đó ảnh hưởng tới sự hồi phục của thị trường bất động sản.

Mới đây nhất, tại cuộc hợp do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì ngày 11/3, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết hiện vẫn còn hàng trăm dự án bất động sản tiếp tục chờ tổ công tác và địa phương gỡ vướng. Trong đó Hà Nội đứng đầu với 246 dự án, tiếp đến TP.HCM có 143. Chưa kể ở nhiều địa phương khác.

Với những khó khăn về pháp lý, ngoài sự nỗ lực tự cứu mình của doanh nghiệp, chuyên gia cho rằng cần sự vào cuộc thực chất từ các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương trong việc khơi thông thủ tục, tháo điểm nghẽn, "cởi trói" các dự án dở dang.

Giải quyết bài toán tồn kho còn nhiều gian nan

Từ nhiều yếu tố như thanh khoản kém, cấp phép dự án, vướng pháp lý, siết tín dụng... làm cho triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này làm số ngày tồn kho bình quân của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức rất cao, đáng báo động.

Báo cáo công bố năm ngoái của Ban IV còn cho biết cá biệt có doanh nghiệp bất động sản phải mất đến 149 năm mới bán hết được giỏ hàng.

Hiện tại, phần lớn các nhà phát triển bất động sản đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ cũng làm gia tăng rủi ro liên quan đến hoạt động cơ cấu lại nguồn vốn cũng như cải thiện thanh khoản.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết, tồn kho bất động sản hiện nay có hai loại. Thứ nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai, dự án đang được chủ đầu tư thực hiện thủ tục để triển khai dự án. Thứ hai là sản phẩm đã hiện hữu, đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa có người mua. Trong đó, điểm chung của lượng hàng tồn kho này là pháp lý của một lượng lớn sản phẩm đã cơ bản đi tới đích khoảng 70%, thậm chí có những dự án đạt tỷ lệ 80-90% và chỉ vướng ở một số khâu cuối cùng trong phê duyệt của các cấp chính quyền là có thể đưa ra thị trường.

Các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng đưa ra nhiều giải pháp xử lý nguồn hàng tồn kho thứ hai để có thể tạo dòng tiền cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, giải bài toán bất động sản tồn kho hiện hữu là vấn đề khó.

Trong báo cáo phân tích ngành, FiinRatings đưa ra nhận định, trong năm 2024, các nhà phát triển bất động sản dân cư sẽ còn đối mặt với các áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế… tác động đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Bên cạnh đó, với lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn (ước tính khoảng 120.000 tỷ đồng - mức cao nhất trong 5 năm qua), rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với nhóm doanh nghiệp này.