Nghị định 10 sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Những điểm đáng chú ý của Nghị định 10

Đầu tiên, Nghị định 10 bổ sung Điều 15b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác,…

Thứ hai, bổ sung Điều 17a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất. Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật,...

Thứ ba, bổ sung khoản 5 Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ; thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 126, khoản 1 Điều 128 của Luật Đất đai.

Thứ tư, bổ sung Điều 68a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư

Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.

Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có),...

Thứ năm, bổ sung Điều 68b Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Đối với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này. Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không chịu trách nhiệm đối với các nội dung về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan.

Cuối cùng, bổ sung khoản 4 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP : Đối với trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Nghị định 10 mang theo nhiều kỳ vọng đối với thị trường bất động sản

Theo Chứng khoán VNDirect, Nghị định 10 có nhiều thay đổi bổ sung tích cực cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất là bổ sung điều kiện cấp sổ hồng cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Cụ thể, Nghị định số 10 đã bổ sung quy định cấp sổ hồng đối với công trình xây dựng sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo đó, đây sẽ là điểm cộng đối với người mua tại các dự án như Serenity Phước Hải và Poulo Condor của Bất động sản Phát Đạt (PDR), các dự án phát triển tích hợp văn phòng và nghỉ dưỡng của Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL), các dự án Sonasea Vân Đồn và Nha Trang của Tập đoàn C.E.O (CEO).

VNDirect cho rằng điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

Thứ hai, bổ sung quy định giao đất khi chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu lựa chọn. Theo đó, với trường hợp được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 của Luật Đầu tư năm 2020 thì áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 68 của Nghị định này.

Trường hợp này trước đây vốn không được coi “nhà đầu tư trúng thầu” và không được quy định rõ khi Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ra đời, gây ra lúng túng cho địa phương trong việc thu hồi đất và giao đất cho chủ đầu tư. Với tín hiệu mới này, nhiều dự án bị “tắc nghẽn”, thiếu cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư trên cả nước sẽ được tháo gỡ.

Thứ ba, Nghị định số 10 cũng bổ sung về việc thu hồi đất đối với trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Qua đó, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác. Điều này theo chúng tôi, có thể làm giảm áp lực cho chủ đầu tư trong trường hợp chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư, tạo điều kiện và hướng dẫn cho chủ đầu tư có thời gian để xử lý trước khi bị thu hồi đất.

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định về thời gian ban hành quyết định phê duyệt về giá đất

Nghị định đề cập về việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể trong thời gian không quá 90 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này thúc đẩy cơ quan nhà nước rút ngắn thời gian ban hành quyết định phê duyệt giá đất sau khi chủ đầu tư được giao đất.

Tuy nhiên, VNDirect lưu ý vẫn còn quá sớm để đánh giá thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại khi thực tế triển khai các chính sách vẫn còn bỏ ngõ và nhiều điểm nghẽn về pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để. Chính sách ban hành có thể tháo gỡ một phần nút thắt, tuy nhiên cần những giải pháp đồng bộ hơn về cả quy trình pháp lý, tiếp cận nguồn vốn để thị trường bất động sản phục hồi.