Biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội: Thị trường ảm đạm, giá liệu có giảm?

Nguồn cung và giao dịch đều ảm đạm

Theo báo cáo mới nhất của Savills cho thấy, năm 2022 được đánh giá là năm có lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội đạt mức thấp nhất trong các năm. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung hạn chế, giá sơ cấp và thứ cấp ở mức cao.

Cụ thể, Savills cho biết, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà liền kề tại thị trường Hà Nội đạt mức thấp nhất trong 5 năm - 926 căn từ 15 dự án, giảm 22% theo quý và 18% theo năm.

Trong năm vừa qua, lượng nguồn cung mới cũng giảm mạnh 91% theo quý và 82% theo năm (chỉ có thêm 45 căn mới từ giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu). Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung được cho là từ các khó khăn trong pháp lý đối với lĩnh vực bất động sản, dẫn đến việc các chủ đầu tư gặp khó khăn trong triển khai dự án mới.

Không chỉ nguồn cung ra thị trường mà số lượng giao dịch cũng được đánh giá là thấp nhất tính từ năm 2015, thị trường chỉ ghi nhận 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52%.

Trong đó, nhà liền kề vẫn là sản phẩm được ưa chuộng, chiếm 85% lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 21%, giảm 4 điểm % theo quý và 15 điểm % theo năm. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%.

Có thể thấy, việc thắt chặt tín dụng và các tin tức bất lợi của thị trường bất động sản gần đây đã ảnh hưởng tới niềm tin của người mua. Trong năm 2022, hoạt động mua bán ảm đảm khi chỉ có 1.458 giao dịch, giảm 44% theo năm.

Giá liệu có tiếp tục giảm?

Về giá bán phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội trong năm vừa qua ghi nhận một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán.

Trong đó, giá bán sơ cấp biệt thự giảm 6% theo quý, xuống 130 triệu đồng/m2, giá liền kề giảm 1% xuống 172 triệu đồng/m2, giá shophouse giảm 10% xuống 189 triệu đồng/m2.

Tình trạng giảm giá cũng diễn ra trên thị trường thứ cấp. Cụ thể, năm vừa qua chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế đi kèm với sự tự tin của người mua vào nửa đầu năm. Tuy nhiên đến quý 4/2022, thị trường thứ cấp có lần giảm giá lần đầu tiên theo quý từ 2019, trong khi giá shophouse vẫn tiếp tục giảm từ quý 3/2022.

Mặc dù ghi nhận có sự giảm giá nhưng theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội thì mức giá được điều chỉnh là không đáng kể, nhìn chung mặt bằng giá chung của nhà liền thổ tại thị trường Hà Nội vẫn neo ở mức cao.

“Biệt thự có giá từ 10 - 30 tỷ chiếm đến 55% tỷ trọng, mức giá trên 30 tỷ cũng chiếm đến 20% tỷ trọng, và dưới 10 tỷ chiếm khoảng 22% tỷ trọng”, bà Hằng nhấn mạnh.

Bà Hằng cũng cho biết, trên thị trường sơ cấp, chi phí đầu tư ban đầu của các chủ đầu tư cũng cao hơn như chi phí đất, chi phí vốn, chi phí tài chính trong quá trình phát triển dự án do có những vấn đề phát sinh khiến chi phí cao hơn dự phòng.

Trong khi đó trên thị trường thứ cấp các nhà đầu tư cũng đã trải qua rất nhiều lần mua qua bán lại khiến giá được đẩy lên ở mức cao, dẫn đến khó khăn khi đưa ra quyết định điều chỉnh giá.

Vị chuyên gia cũng nói thêm, hiện nay nhu cầu đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề ở mức cao nhưng nguồn cung lại quá hạn chế.

Về tính thanh khoản, bà Hằng nhận định, năm 2023 tính thanh khoản có thể được cải thiện nhưng sẽ tập trung nhiều vào các sản phẩm mua để ở thay vì mua đầu tư. Đồng thời, Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý khi nguồn cung hiện hữu đang ở mức giá cao và không hấp dẫn người mua, đặc biệt khi thị trường đang chịu sự cạnh tranh của các tỉnh thành lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh.

Trong một số trường hợp khác, để giải quyết khó khăn về thanh khoản, nhiều chủ đầu tư bắt đầu có phương án chuyển nhượng dự án, khiến hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) diễn ra rất nhộn nhịp. Đối với các chủ đầu tư có quyết tâm cao và khả năng đàm phán hợp lý, thì việc này là một trong những phương án giúp thanh lọc thị trường.

Việc thanh lọc sẽ giúp cho thị trường có những chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, khắc phục được những vấn đề hiện hữu, ví dụ như tung những sản phẩm không phù hợp ra thị trường, giá được đưa ra lên cao nhưng sản phẩm thì lại không đáp ứng được yêu cầu của người sử dụng.

Về triển vọng trong thời gian tới, thị trường sẽ có nguồn cung 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường trong năm 2023. Huyện Hoài Đức dự kiến sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau bởi huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “Các dự án cơ sở hạ tầng mới sẽ thúc đẩy thị trường nhà ở. Khi hoàn thành, các dự án như đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án với hơn 2.900 ha tại các quận/huyện lân cận các tuyến đường Vành đai như Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín. Thêm vào đó, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023”.