Nghịch lý 'người thiếu, kẻ thừa': Hệ quả của độc quyền nguồn cung nhà ở và dòng tiền dồn ứ

Theo như dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá nhà hiện nay đang liên tục thiết lập mặt bằng mới khi ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của phần đông người lao động.

Chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II/2024 tại TP. Hà Nội và TP. HCM hiện đã tăng lần lượt ở mức 58 và 27% so với quý II/2019; các dự án căn hộ thương mại bình dân hiện cũng đã "vắng bóng" tại các đô thị.

Nghịch lý "người thiếu, kẻ thừa"

Thời điểm hiện tại, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang đang "chiếm sóng" với hơn 80% nguồn cung căn hộ được mở bán tại Hà Nội và TP. HCM; phân khúc trung cấp ngày càng trở nên khan hiếm.

Đã có nhiều dự án chung cư mới ra mắt chào bán với mức giá hàng chục nghìn USD/m2, kéo theo giá chung cư cũ cũng tăng vọt, thậm chí nhiều căn hộ được sử dụng hàng thập kỷ cũng được rao bán với mức giá cao gấp 2-3 lần so với thời điểm bàn giao.

Giá chung cư tại Hà Nội được các chuyên gia nhận định tăng "phi mã" 30% trong vòng 3 năm trở lại đây. Những ai mua chung cư trước năm 2021 đến nay đã có thể bán với mức giá lãi gấp đôi.

"Làn sóng" tăng giá chung cư cũng lây lan sang phân khúc nhà ở gắn liền với đất gồm biệt thự, liền kề ở tất cả các khu vực, trong đó có cả một số dự án tại những địa phương xa trung tâm TP. Hà Nội.

Trước đây, đơn giá các loại hình này chỉ ở vào khoảng 100 triệu đồng/m2 thì hiện đã vượt mức 300 triệu đồng/m2 và điều này được xem là điều bình thường.

Dù vậy, giữa thực trạng "đất chật, người đông" cùng với việc giá nhà tăng cao hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân hiện nay, tình trạng vẫn có hàng nghìn "nhà hoang", "biệt thự hoang" tạo nên nghịch lý nhức nhối.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), các KĐT thuộc phía Tây TP. Hà Nội như Lideco (Hoài Đức), Geleximco (Hà Đông), KĐT Vườn Cam (Hoài Đức)... dù đã có người ở nhưng vẫn trong tình trạng lác đác, đa phần đều trong tình trạng xuống cấp, bỏ hoang.

Vị chuyên gia này cho rằng thực trạng này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội: Nguồn cung nhà đất ngày một khan hiếm nhưng nhà đất vẫn tiếp tục "rơi" vào tay những người dư dả tài chính.

Theo ông Đính, những người này sở hữu thậm chí hàng chục BĐS nhưng "để hoang", "ôm đất chờ thời" khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng trở nên hạn chế.

Dòng tiền dồn ứ ở nội đô

Theo ông Lê Xuân Nga - Phó Chủ tịch BHS Group cho rằng thị trường Hà Nội đang khá giống với thị trường TP. HCM 3 năm trước khi mức giá chung cư tăng 200-300 triệu/m2, thấp tầng tại quận 9 và các vùng ven TP. HCM cũng tăng "phi mã".

Hiện tượng đấu giá đất lên đến 133 triệu/m2 ở vùng ven Hà Nội theo ông Nga là do "giá ảo", lỗi ở khâu định giá khởi điểm và đang bị giới đầu cơ "làm nhiễu".

Hệ quả khiến cho dòng tiền "chảy" sai chỗ, tạo nên bong bóng cục bộ khiến những người liên quan sẽ phải trả giá.

Nhìn nhận theo mặt tích cực, dòng tiền "chảy" đến đâu sẽ kéo theo tăng trưởng kinh tế đến đó. Do đó, theo ông Nga, nếu có thể đoán bắt được thời cơ và lập kế hoạch kinh doanh dựa trên sự dịch chuyển của dòng tiền thì sẽ đón đầu cơ hội.

Tuy nhiên, thực tế dòng tiền đã dồn ứ quá lâu trong nội thành khiến giá chung cư, thấp tầng, thổ cư tại Hà Nội tăng vọt.

Đa phần các khách mua nhà trong thời gian vừa qua đều là những người mua căn nhà thứ 2, thậm chí thứ 3... bởi giá nhà cao khiến cơ hội sở hữu nhà lần đầu trở thành "xa tầm với" đối với các bạn trẻ.

Thời điểm hiện tại, thị trường Hà Nội đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm cao tầng tầm giá 40-50 triệu/m2; đây là hệ quả của hiện tượng "độc quyền nguồn cung" trong suốt nhiều năm qua.

Ông Lê Xuân Nga cho rằng với tình hình pháp lý như hiện tại, sẽ rất khó để có một dự án đủ pháp lý với mức giá cả phù hợp có thể "ra hàng".

Do đó, những dự án do Nhà nước tiến hành đấu giá ở các tỉnh thành trên cả nước (chắc chắn về pháp lý) sẽ được các nhà đầu tư thực sự quan tâm và quyết định "đổ tiền" vào.

Hành lang pháp lý mới đã giúp phần nào loại bỏ được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng và tiện ích.

Tuy nhiên, theo ông Đính, việc các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt và năng lực mạnh có lợi thế tạo lập quỹ đất lại sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng "độc quyền nguồn cung", các chủ đầu tư này sẽ tiếp tục được quyết định mức giá trên thị trường để tối đa hóa lợi nhuận.

Nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước và chiến lược "đưa khách ra ngoại đô"

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thực trạng "độc quyền nguồn cung" đặt ra yêu cầu cấp bách trong việc nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS.

Song song cùng với đó là việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị, dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận với mức giá phải chăng.

Ông Đính cho rằng cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, đảm bảo cho thị trường BĐS có thể cân bằng về mặt dài hạn; cần có quy định xử phạt đối với những mảnh đất bỏ hoang hay thu hồi đối với tình trạng "găm hàng".

Trong văn bản gửi các địa phương mới đây, Bộ Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian vừa qua chưa có sự phát triển bền vững, vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro.

Bộ Xây dựng chỉ ra thực trạng thị trường xuất hiện các nhà đầu tư, môi giới tung tin đồn thổi, mua đi bán lại "gây nhiễu loạn thông tin để đẩy giá lên cao nhằm trục lợi".

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương tiến hành kiểm soát việc mua đi bán lại, sang tay BĐS nhiều lần, đặc biệt tại các dự án, khu chung cư đang có hiện tượng tăng giá "bất thường". Nếu như có hành vi "thổi giá", "làm giá", đầu cơ, các địa phương cần có biện pháp xử lý triệt để.

Hiện nay tại Việt Nam, khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng, việc mua để ở hay cho thuê, chuyển nhượng là hợp pháp, đi liền với cơ chế thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm... là nguyên nhân gây nên tình trạng "sốt đất", tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro đối với thị trường BĐS.

Theo ông Lê Xuân Nga - Phó Chủ tịch BHS Group, "cuộc chơi" tại Hà Nội thời gian tới sẽ rất khốc liệt đối với các nhà đầu tư và có lẽ "sân chơi" này chỉ dành cho các nhà đầu tư "tay to" với ngân sách từ 15 tỷ đồng trở lên.

Ông Nga cũng đưa ra giải pháp đối với các nhà đầu tư nhỏ hơn đó là việc "dịch chuyển" sớm dòng tiền của mình ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác, bởi theo ông sớm hay muộn, dòng tiền sẽ "chảy" ra ngoài Hà Nội, vào cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.

Việc đi sớm để "chớp cơ hội" hay chỉ quẩn quanh Hà Nội để tìm kiếm sự an toàn với mức giá "neo cao" là sự lựa chọn của mỗi nhà đầu tư, nhưng ông Nga cho rằng việc đưa dòng tiền ra khỏi Hà Nội, TP. HCM là trách nhiệm chung của những người trong ngành (bao gồm cả môi giới và sàn phân phối).

Ông Nga nhận định các dự án khác trên cả nước vẫn cần một lượng dòng tiền "đổ về" để phát triển, thi công, hoàn thiện, an sinh xã hội; tạo thêm lực đẩy cho các vùng đất mới, giúp kinh tế tại địa phương có sự phát triển đồng đều.

Ông Nga cũng cho rằng chiến lược "đưa khách ra ngoại đô" sẽ là một chiến lược thông minh và ý nghĩa, đáng để suy ngẫm, đáng để "đi trước đón đầu"; đồng thời khẳng định chu kỳ này của BĐS cũng đã từng xảy ra và việc dòng tiền chuyển dịch ra khỏi nội đô chỉ là câu chuyện "một sớm một chiều".