Nghịch lý thuê mặt bằng: Mặt phố bỏ trống, ngõ hẻm 'chen chân'

Mặt bằng giữa “đất vàng” vẫn im lìm

Chỉ cách vài bước chân từ những con phố lớn, Chùa Bộc hay Tây Sơn, vốn nổi tiếng là những khu vực vàng cho các cửa hàng, giờ đây lại im lìm và vắng vẻ đến lạ. Trên những con phố này, hầu như căn nhà nào cũng treo biển cho thuê dài hạn. Đặc biệt, có những cửa hàng đã đóng cửa và phủ bụi trong suốt hơn nửa năm qua.

Anh Nguyễn Văn Phúc, một môi giới mặt bằng tại quận Đống Đa, cho biết: “Trước đây mỗi căn nhà ở Chùa Bộc phải đặt cọc cả trăm triệu, tranh giành nhau từng ngày, nhưng giờ thì có nhà treo biển cả năm mà không ai hỏi. Dù giá thuê vẫn cao, khách thì không còn mặn mà.”

Theo anh Phúc, giá thuê các căn mặt phố loại 2 - 3 tầng, diện tích khoảng 50 - 60m² tại các trục phố lớn vẫn dao động từ 50 - 80 triệu đồng/tháng, chưa kể chi phí sửa chữa hoặc đặt cọc. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, sức mua giảm, chi phí vận hành cao, việc đầu tư vào mặt bằng lớn không còn là lựa chọn “an toàn” như trước.

“Không chỉ các mặt bằng lớn, ngay cả những mặt bằng nhỏ nằm tại mặt phố cũng đang bỏ trống. Mặc dù vị trí thuận tiện, nhưng việc thiếu chỗ đỗ xe và chi phí thuê cao lại là rào cản lớn. Bên cạnh đó, nhiều cửa hàng chưa biết cách truyền thông hiệu quả, nếu chỉ phụ thuộc vào khách vãng lai thì rất khó trụ lại,” anh Phúc nhận xét.

Mặt bằng ngõ nhỏ lên ngôi?

Trong khi mặt bằng trên phố lớn im lìm, các cửa hàng nhỏ trong các ngõ lại luôn có khách thuê. Ví dụ điển hình là ngõ 165 Thái Hà, chỉ cách mặt phố Tây Sơn vài trăm mét, nơi đây luôn tấp nập với các quán cà phê, nail, spa và tiệm ăn nhỏ. Những mặt bằng này, dù chỉ có diện tích từ 15 - 25m², nhưng chưa bao giờ thiếu khách thuê.

Chị Lê Thu Hường, chủ tiệm làm móng tại ngõ 165 Thái Hà, chia sẻ: “Tiền thuê ở đây chỉ khoảng 7 triệu đồng/tháng, khu này đông sinh viên, dân văn phòng. Bán ít nhưng đều, không lo lỗ như khi thuê mặt phố lớn. Trước đây tôi từng thuê ở mặt phố Chùa Bộc, tiền nhà quá nặng, ba tháng là dọn đi.”

Chị Hường cho biết, các ngõ hẻm có mật độ dân cư cao, gần trường học hoặc cơ quan thường có lượng khách ổn định, không phụ thuộc vào khách vãng lai hay các thương hiệu lớn. “Giờ người ta đi tìm cái ‘đủ sống’ chứ không dám liều lĩnh mở to rồi đóng vội như xưa nữa,” chị nói thêm.

Nhiều chủ nhà cho thuê mặt bằng mặt phố cũng bày tỏ sự thất vọng khi không thể tìm được khách dù đã giảm giá thuê đáng kể. Trước đây, giá thuê các mặt bằng mặt phố lớn có thể dao động từ 20 - 50 triệu đồng/tháng, nhưng hiện nay, ngay cả khi giảm giá, nhiều căn nhà vẫn vắng bóng khách.

Chị Thu Hà, chủ quán trà sữa trong ngõ Nguyễn Lương Bằng, chia sẻ: “Mặt bằng tôi đang thuê rộng chưa tới 20m², giá chỉ 6 triệu đồng/tháng mà luôn đông khách. Khu này có nhiều văn phòng, sinh viên nên bán đồ ăn vặt, trà sữa rất hợp lý. Thuê mặt phố thì chịu, tiền nhà bằng cả doanh thu rồi.”

Sự chuyển hướng của thị trường bất động sản thương mại

Theo môi giới Hải, có 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực cho thuê bất động sản mặt phố, nhận định: “Chưa bao giờ tôi thấy mặt bằng phố lớn lại ế ẩm như hiện nay. Các căn 2 - 3 tầng, mặt tiền 4 - 5m giờ vẫn khó cho thuê dù đã giảm giá. Khách thuê hiện nay chủ yếu quan tâm đến việc mặt bằng có gần khu dân cư không, có chỗ đỗ xe không, thay vì chỉ chú trọng vào mặt phố.”

Các chuyên gia trong ngành bất động sản thương mại chỉ ra ba lý do chính khiến mặt phố trở nên kém hấp dẫn, trong khi mặt bằng ngõ lại lên ngôi. Thứ nhất, sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng sau đại dịch COVID-19, với xu hướng mua sắm online ngày càng gia tăng, khiến việc đầu tư vào mặt bằng lớn không còn hiệu quả như trước. Một số thương hiệu lớn đã cắt giảm số lượng cửa hàng và chuyển hướng sang các nền tảng số. Thứ hai, khách hàng hiện nay ưu chuộng các mô hình kinh doanh nhỏ, tiện lợi, gần khu dân cư. Cuối cùng, tâm lý ngại rủi ro của khách thuê sau nhiều lần thất bại khi đầu tư vào mặt phố đã khiến họ chuyển sang tìm kiếm các mặt bằng nhỏ để giảm thiểu chi phí và rủi ro.

Anh Trần Văn Hòa, chủ một căn nhà 3 tầng mặt phố Bà Triệu (quận Hai Bà Trưng), chia sẻ: “Căn nhà của tôi đã treo biển cho thuê gần 8 tháng, dù đã giảm giá từ 90 triệu xuống còn 60 triệu mà vẫn chưa tìm được khách. Người xem thì nhiều, nhưng ai cũng bảo ‘không kham nổi’.”

Ngược lại, chị Vũ Hải Linh, chủ quán trà sữa nhỏ ở ngõ Láng Hạ, cho biết: “Tôi từng thuê mặt phố Trần Thái Tông, giá thuê gấp 5 lần nhưng doanh thu không ổn định. Khách chỉ chụp ảnh rồi đi, không quay lại. Sau đó, tôi chuyển vào ngõ Láng Hạ, doanh thu ít hơn nhưng ổn định và đều đặn. Giờ kinh doanh phải ‘chắc tay’, không cần phô trương nữa.”

Các chuyên gia bất động sản đô thị nhận định rằng, nếu không có sự điều chỉnh về giá thuê, cơ cấu ngành hàng và các hỗ trợ từ chính sách đô thị, mặt bằng mặt phố sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Xu hướng “tiện lợi – tiết kiệm – an toàn” đang chiếm ưu thế, khiến các mô hình kinh doanh quy mô nhỏ, gần khu dân cư, tiếp tục phát triển mạnh. Tình trạng bỏ trống mặt phố gây lãng phí tài nguyên đô thị, ảnh hưởng đến bộ mặt thành phố và tạo áp lực lên thị trường bất động sản thương mại vốn đang mất cân bằng.

Để thị trường bất động sản thương mại phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng cần có các giải pháp linh hoạt, như giảm giá thuê, phát triển cơ sở hạ tầng đô thị và các chính sách hỗ trợ phù hợp. Điều này sẽ giúp giảm tình trạng bỏ trống mặt bằng mặt phố, đồng thời tạo cơ hội cho các mô hình kinh doanh nhỏ phát triển mạnh mẽ trong tương lai.