Nghịch lý trên thị trường bất động sản: Thanh khoản nhỏ giọt nhưng giá vẫn tăng cao

Giá bất động sản khó giảm

Cơn sốt đất thời gian qua xuất hiện ở các tỉnh như Bình Phước, Khánh Hòa, Hà Tĩnh, Nghệ An, Quảng Trị, Bắc Giang, Bắc Ninh… và nhiều khu vực xung quanh TP. HCM, Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, mặc dù lượng quan tâm đến bất động có dấu hiệu giảm nhiệt tại nhiều tỉnh thành trong quý II so với cùng kỳ nhưng trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm. Ngoài mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, mục đích đầu tư sẽ hướng tới dài hạn. Vì vậy, tâm lý đầu tư sẽ không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố ngắn hạn như dịch bệnh và các yếu tố khác.

Theo ước tính của chuyên gia, thị trường đất nền toàn quốc trong quý II/2022 ghi nhận mức độ quan tâm giảm 11% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên vẫn cao hơn 5% so với quý II/2019 – thời kỳ trước dịch COVID-19.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định: “Yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng giá bất động sản tăng hay không là nhu cầu của thị trường. 80% lượng giao dịch, tìm kiếm bất động sản tập trung tại Hà Nội và TP HCM. Tốc độ đô thị hóa từ hai đô thị này cao và đông dân cư, do đó nhu cầu về nhà ở vẫn cao”.

Dòng tiền đang có xu hướng về thế phòng thủ, chủ yếu các nhà đầu tư chỉ khảo giá.

Còn theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung trên thị trường được cải thiện. Tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương khiến giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này dẫn đến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, từ đó có khả năng hình thành nguy cơ bong bóng bất động sản.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng muốn chặn đà tăng giá nhà ở phải bắt nguồn từ việc điều tiết cung-cầu trên thị trường bất động sản. Nếu vấn đề này không được giải quyết thì các biện pháp tài chính cũng chỉ tác động đến một vài nhóm nào đó trong quá trình vận hành.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội phân tích, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản được dự báo sẽ khó có thể dừng lại trong bối cảnh chi phí phát triển leo thang cùng với nhu cầu đầu tư nhà đất bùng nổ tại nhiều thị trường.

Nhiều chuyên gia khác cũng cho rằng, giá bất động sản tăng là xu hướng tự nhiên, nguyên lý của thị trường ở những khu vực được đầu tư hạ tầng đồng bộ nhưng nếu tăng nóng ăn theo quy hoạch, xây dựng hạ tầng thì đó là biểu hiện bất thường của hoạt động đầu cơ.

Thị trường bất động sản tại Hà Nội hiện nay ra sao?

Những năm trở lại đây, bất động sản Thủ đô liên tục xảy ra các cơn “sốt đất”. Theo đó, ngay cả vùng ven mức giá cũng tăng mạnh, nhiều nơi đã tăng gấp 2 – 3 lần so với một vài năm trước đó. Sau lệnh siết phân lô tách thửa, kiểm soát tín dụng… bất động sản Hà Nội và vùng ven cũng chững lại.

Thị trường vùng ven đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ, nhưng vẫn ở mức thấp và chưa hình thành xu thế bán tháo.

Môi giới tại huyện Hoài Đức cho biết, những ngày gần đây đất đai khu vực này trở nên vắng lặng mặc dù đây là một trong những điểm nóng về đất đai tại Hà Nội. Mới đầu năm 2022, mỗi ngày văn phòng bán được 3 – 4 lô đất nhưng 2 tháng nay không bán được lô nào.

Tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai, Sóc Sơn, giao dịch bất động sản trầm lắng hơn, giá đất không còn hiện tượng tăng nữa và nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã bắt đầu cắt lỗ.

Nguyên nhân của tình trạng này là do Sở TN&MT Hà Nội yêu cầu cơ quan liên quan kiểm soát việc giải quyết thủ tục về chia tách thửa đối với đất nông nghiệp, thửa đất gồm đất ở và đất nông nghiệp, thửa đất phi nông nghiệp không có đất ở… Sau lệnh siết tách thửa này, thị trường bất động sản ven Hà Nội trở nên vắng vẻ. Khiến thị trường vùng ven đã xuất hiện tình trạng cắt lỗ, nhưng vẫn ở mức thấp và chưa hình thành xu thế bán tháo.

Nhiều môi giới nhà đất tại các vùng ven của Hà Nội cũng thừa nhận, trước đây những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tìm về mua mảnh đất rộng rồi tách thửa bán lại thì nay cũng không có người về mua. Điều này đã khiến thị trường vùng ven những năm qua liên tục sốt đất.

Hầu hết thị trường vùng ven và trung tâm Hà Nội, các môi giới cũng đều xác nhận giao dịch thành công khó kiếm. Dòng tiền đang có xu hướng về thế phòng thủ, chủ yếu các nhà đầu tư chỉ khảo giá.

Theo khảo sát, hiện giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng hồi đầu năm 2021 giờ đã hạ nhiệt, hiện mức giá chững lại. Cụ thể, các lô đất thổ cư Hòa Lạc, giá đất vẫn dao động từ 9 – 15 triệu đồng/m2. Khu vực Đồng Mô, Yên Bài (Ba Vì) giá khoảng 5 – 7 triệu đồng/m2. Tại Sóc Sơn, giá đất thổ cư tại Phủ Lỗ 15 – 30 triệu đồng/m2; tại Minh Tân, Minh Trí trên dưới 10 triệu đồng/m2…